不動産取得税
不動産取得税
オーストリアで土地または不動産を購入する際には、不動産取得税が課税されます。この納税義務は、従来の売買契約だけでなく、贈与や相続などの無償譲渡にも適用されます。
不動産取得税（GrESt）は、国内の不動産を取得するたびに発生する一時的な税金です。
不動産取得税の対象
不動産取得税は、§ 2 GrEStGに従い、国内の不動産（民法上の付属品を含む）の取得のみを対象としています。これには特に以下が含まれます。
- 土地
- 建物
- 増加と付属品
- 建築権
- 地上構築物
不動産に含まれないもの：
- 事業に属する機械および技術設備
- その他の動産在庫
取得取引
不動産取得税は、国内不動産の有償または無償の取得に適用されます。
これには特に、以下の取得取引が含まれます。
- 購入、交換、相続、遺留分、または時効による所有権の取得
- 経済的処分権の取得（例：信託）
- 個人および法人に関連する取得取引
さらに、法律は、企業構造にのみ関連する2つの特別な事実を知っています：企業向けの不動産取得税。
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不動産取得税法は、多数の免除を規定しています。以下の取得取引は免除されます。
パートナー間の住宅譲渡
配偶者または登録パートナーは、住宅の共同購入または相続において、150平方メートルの居住用スペースに対する免税額の恩恵を受けます。そのためには、特定の居住および使用規則を遵守する必要があります。
少額の制限
評価基準が1,100ユーロ未満の場合、税金は発生しません。特定の土地分割の場合、制限は2,000ユーロです。
非営利、慈善、教会の目的の促進
非営利、慈善、または教会の施設への無償譲渡は免除されます。空間計画または建設用地の設計のための行政措置によって行われる譲渡も免税ですが、自主的に合意されたものではない場合に限ります。
現物分割
実質的な分割、つまり共同土地を個々の所有権に分割する場合でも、免除が存在する可能性があります。前提条件は、各共有者が元の割合に対応する価値のみを受け取ることです。
当局の介入
土地が収用によって、または当局の介入を回避するために譲渡される場合も、税金は発生しません。
評価基準
不動産取得税の評価基準は、どの種類の土地が譲渡されるか、および取得取引がどの法的または経済的関係にあるかによって異なります。原則として、税金は対価、つまり土地に実際に費やされるものに基づいて計算されます。
ただし、特定の場合には、対価ではなく、土地の価値または統一評価額が適用されます。特に、家族内での譲渡または相続や遺留分の譲渡などの無償取引の場合です。統一評価額は、評価基準として農業および林業用地でのみ適用されます。
土地が不動産会社の資産に属している場合、公正価値を評価基準として使用することが義務付けられています。これは、専門家の意見または同等の証拠によって証明される必要があります。
Peter HarlanderHarlander & Partner Rechtsanwälte „適切な評価基準を選択することで、数千ユーロを節約できます。弁護士の同伴により、税務上の落とし穴を確実に回避できます。“
不動産取得税および登録料
不動産を購入する際には、通常、購入価格の3.5％に相当する不動産取得税が発生します。近親者の間で取得が行われる場合、税率は2％に引き下げられます。
不動産取得税に加えて、所有権を土地登記簿に登録する際には、購入価格の1.1％に相当する登録料を支払う必要があります。このいわゆる編入料は、登録と同時に発生し、義務付けられています。
税金債務および納税義務者
不動産取得税は、契約当事者が取得を法的に有効に完了するとすぐに発生します。原則として、納税義務者は取得取引に関与するすべての人物、つまり通常は買い手と売り手です。
契約締結の標準的なケースに加えて、不動産取得税法は、相続、遺贈、または死亡時の贈与などの特別な例外も規定しています。これらの場合、税金債務は異なる時点で発生します。
Sebastian RiedlmairHarlander & Partner Rechtsanwälte „特に家族内での贈与や譲渡の場合、不動産取得税はしばしば過小評価され、誤った仮定はすぐに回避可能なコストにつながります。“
不動産取得税の納付
不動産取得税は、自己計算または納税申告書によって納付されます。どちらのバリアントも、弁護士または公証人によって行われる必要があります。
自己計算は、不動産の取得を大幅に加速するという利点を提供します。当事者の代表者は、FinanzOnlineを介した税金の申告と支払いだけでなく、どの税率が適用されるか、免除が可能かどうか、個々のケースでどの評価基準を適用するかについても確認します。
タイムリーかつ正確な納付は、土地登記簿への登録の前提条件です。それなしでは、所有権を譲渡することはできません。
§ 160 BAOに基づく無異議証明書
税務署は、無異議証明書を§ 160 BAOに従って発行します。これにより、税務署は、不動産取得税が完全に、かつ正確に支払われたか、またはそのような税金が発生しないことを確認します。
この証明書は、土地登記裁判所が所有権の譲渡を登録するための前提条件です。この確認なしでは、土地登記手続きは中断されます。
弁護士のサポートによるメリット
不動産取得税は一見すると明確に規制されているように見えますが、実際には、小さなエラーがすぐに不必要な税負担または土地登記の遅延につながることがわかります。早期の弁護士相談は安全を確保します。
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