Ingatlanátruházási illeték

Ingatlanátruházási illeték

Ingatlan vagy telek vásárlásakor Ausztriában ingatlanátruházási adó fizetendő. Ez az adókötelezettség nemcsak a klasszikus adásvételi szerződésekre vonatkozik, hanem az ingyenes átruházásokra is, mint például az ajándékozás és az öröklés.

Az ingatlanátruházási adó (GrESt) egy egyszeri adó, amely minden belföldi ingatlan megszerzésekor fizetendő.

Az ingatlanátruházási adó tárgya

Az ingatlanátruházási adó a GrEStG 2. §-a szerint kizárólag a belföldi ingatlanok megszerzését, beleértve azok polgári jogi tartozékait is, foglalja magában. Ez alatt különösen a következőket értjük:

• Föld és telek
• Épületek
• Növedék és tartozék
• Építési jogok
• Felépítmények

Nem tartoznak az ingatlanhoz:

• Gépek és műszaki berendezések, amelyek egy üzemhez tartoznak
• Egyéb ingó leltár

Szerzési ügyletek

Az ingatlanátruházási adó hatálya alá tartozik a belföldi ingatlanok ellenérték fejében történő vagy ingyenes megszerzése.

Ide tartoznak különösen a következő szerzési ügyletek:

• Tulajdonszerzés adásvétel, csere, öröklés, kötelesrész vagy elbirtoklás útján
• Gazdasági rendelkezési jog megszerzése, pl. vagyonkezelés
• Szerzési ügyletek személy- és tőketársaságokkal kapcsolatban

Ezenkívül a törvény két speciális tényállást is ismer, amelyek kizárólag vállalkozási struktúrák esetén relevánsak: Ingatlanátruházási adó vállalkozások számára.

Ingatlanvásárláskor érvényes adómentességek

Az ingatlanátruházási adóról szóló törvény számos mentességet ismer. Mentesülnek a következő szerzési ügyletek:

Lakás átruházása partnerek között

Házastársak vagy bejegyzett élettársak közös lakásvásárlás vagy öröklés esetén 150 m² lakóterületre vonatkozó adómentességben részesülnek. Ehhez bizonyos lakóhelyi és használati szabályokat be kell tartani.

Bagatellhatár

Nem kell adót fizetni, ha az adóalap 1.100 € alatt van. Bizonyos telekmegosztások esetén 2.000 € a határ.

Közhasznú, jótékonysági és egyházi célok támogatása

A közhasznú, jótékonysági vagy egyházi intézményeknek történő ingyenes átruházások mentesülnek. Azok az átruházások is adómentesek, amelyek hatósági intézkedés alapján, területrendezési vagy építési telek kialakítási célból történnek, de csak akkor, ha azokat nem önkéntesen egyeztették.

Ingatlanfelosztás

Ingatlanfelosztás, azaz egy közös telek egyedi tulajdonra történő felosztása esetén is fennállhat mentesség. Feltétel, hogy minden résztulajdonos csak azt az értéket kapja meg, amely az eredeti tulajdoni hányadának megfelel.

Hatósági beavatkozás

Ha egy ingatlant kisajátítás útján vagy hatósági beavatkozás elkerülése érdekében ruháznak át, szintén nem kell adót fizetni.

Adóalap

Az ingatlanátruházási adó adóalapja attól függ, hogy milyen típusú ingatlant ruháznak át, és milyen jogi vagy gazdasági összefüggésben áll a szerzési ügylet. Alapvetően az adó az ellenszolgáltatás, azaz az ingatlanért ténylegesen kifizetett összeg alapján kerül kiszámításra.

Bizonyos esetekben azonban nem az ellenszolgáltatás, hanem az ingatlanérték vagy az egységérték kerül alkalmazásra, különösen családon belüli átruházások vagy ingyenes ügyletek, mint például öröklés vagy kötelesrész átruházása esetén. Az egységérték adóalapként kizárólag mezőgazdasági és erdőgazdasági ingatlanok esetén alkalmazandó.

Ha az ingatlan egy ingatlanvállalat vagyonához tartozik, kötelezően a közforgalmi érték az adóalap. Ezt szakvéleménnyel vagy hasonló igazolásokkal kell alátámasztani.

Peter Harlander
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Die richtige Wahl der Bemessungsgrundlage kann tausende Euro sparen, mit anwaltlicher Begleitung lassen sich steuerliche Fallstricke sicher umgehen“

Ingatlanátruházási adó és bejegyzési illeték

Ingatlan vásárlásakor általában a vételár 3,5%-ának megfelelő ingatlanátruházási adó fizetendő. Ha a szerzés közeli hozzátartozók között történik, az adókulcs 2%-ra csökken.

Az ingatlanátruházási adón felül az ingatlan-nyilvántartásba történő tulajdonjog bejegyzésekor a vételár 1,1%-ának megfelelő bejegyzési illetéket kell fizetni. Ez az úgynevezett bejegyzési illeték a bejegyzéssel egyidejűleg esedékes és kötelező.

Adótartozás és adós

Az ingatlanátruházási adó akkor keletkezik, amint a szerződő felek jogilag érvényesen lezárják a szerzést. Az adósok alapvetően a szerzési ügyletben érintett összes személy, azaz általában a vevő és az eladó.

A szerződéskötés általános esete mellett az ingatlanátruházási adóról szóló törvény különleges kivételeket is szabályoz, például öröklés, hagyomány vagy halál esetére szóló ajándékozás esetén. Ezekben az esetekben az adótartozás eltérő időpontban keletkezik.

Sebastian Riedlmair
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Gerade bei Schenkungen oder Übergaben im Familienkreis wird die Grunderwerbsteuer oft unterschätzt, falsche Annahmen führen schnell zu vermeidbaren Kosten.“

Ingatlanátruházási adó befizetése

Az ingatlanátruházási adót vagy önelszámolással vagy adóbevallással kell befizetni. Mindkét változatot ügyvédnek vagy közjegyzőnek kell elvégeznie.

Az önelszámolás előnye, hogy jelentősen felgyorsítja az ingatlan megszerzését. A felek képviselője nemcsak az adó bejelentését és befizetését végzi el a FinanzOnline-on keresztül, hanem ellenőrzi is, hogy melyik adókulcs érvényes, lehetséges-e mentesség, és melyik adóalapot kell az adott esetben alkalmazni.

Az időben történő és helyes befizetés előfeltétele az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzésnek. Enélkül a tulajdonjog nem ruházható át.

Adóügyi feddhetetlenségi igazolás a BAO 160. §-a szerint

Az adóhivatal adóügyi feddhetetlenségi igazolást állít ki a BAO 160. §-a szerint. Ezzel az adóhivatal igazolja, hogy az ingatlanátruházási adó teljes mértékben és helyesen befizetésre került, vagy ilyen adó nem keletkezik.

Ez az igazolás előfeltétele annak, hogy az ingatlan-nyilvántartási bíróság bejegyezze a tulajdonjog átruházását. Ezen igazolás nélkül az ingatlan-nyilvántartási eljárás megszakad.

Az Ön előnyei ügyvédi segítséggel

Az ingatlanátruházási adó első pillantásra egyértelműen szabályozottnak tűnik, a gyakorlatban azonban kiderül, hogy a kisebb hibák gyorsan szükségtelen adóterheléshez vagy az ingatlan-nyilvántartási eljárás késedelméhez vezethetnek. Az időben történő ügyvédi tanácsadás biztonságot teremt.

Gyakran ismételt kérdések – GYIK