土地轉讓稅
土地轉讓稅
在奧地利購買土地或房地產時，需繳納不動產移轉稅。此稅務義務不僅影響傳統的購買合約，也影響無償轉讓，如贈與和繼承。
不動產移轉稅 (GrESt) 是一次性稅款，每次取得國內土地時都會產生。
不動產移轉稅的標的
根據《不動產移轉稅法》第 2 條，不動產移轉稅僅涵蓋國內土地（包括其民法配件）的取得。這尤其包括：
- 土地
- 建築物
- 增長和附屬
- 建築權利
- 地上建築物
不屬於該地產：
- 屬於業務的機器和技術系統
- 其他動產
取得交易
不動產移轉稅適用於有償或無償取得國內土地。
這尤其包括以下取得交易：
- 透過購買、交換、繼承、法定繼承或時效取得所有權
- 取得經濟處置權，例如信託
- 與合夥企業和股份公司相關的取得交易
此外，法律還規定了兩種特殊情況，僅與企業結構相關：企業不動產移轉稅。
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不動產移轉稅法規定了許多豁免。以下取得交易可免稅：
合作夥伴之間的房屋轉讓
配偶或註冊伴侶在共同購買或繼承房屋時，可享受 150 平方米居住面積的免稅額。為此，必須遵守某些居住和使用規則。
微量限額
如果評稅依據低於 1,100 歐元，則不徵收任何稅款。對於某些土地分割，限額為 2,000 歐元。
促進非營利、慈善和教會目的
無償轉讓給非營利、慈善或教會機構可免稅。透過官方措施進行的空間規劃或建築用地設計轉讓也可免稅，但前提是這些轉讓並非自願協議。
實物分割
在實物分割（即將共同土地分割為單獨所有權）的情況下，也可能存在豁免。前提是每個共同所有人僅獲得與其原始份額相對應的價值。
官方干預
如果土地因徵用或為避免官方干預而轉讓，也不會產生任何稅款。
評稅依據
不動產移轉稅的評稅依據取決於轉讓何種類型的土地以及取得交易的法律或經濟背景。原則上，稅款是根據對價計算的，也就是實際用於土地的金額。
但在某些情況下，適用的不是對價，而是土地價值或統一價值，尤其是在家庭成員之間的轉讓或無償交易（如繼承或法定繼承轉讓）的情況下。統一價值僅適用於農業和林業用地作為評稅依據。
如果土地屬於房地產公司的資產，則必須使用公平價值作為評稅依據。這必須透過專家意見或類似證據來證明。
Peter HarlanderHarlander & Partner Rechtsanwälte „正確選擇評稅依據可以節省數千歐元，在律師的陪同下，可以安全地避免稅務陷阱“
不動產移轉稅和登記費
購買房地產時，通常需要支付相當於購買價格 3.5% 的不動產移轉稅。如果取得是在近親之間進行的，則稅率會降低至2%。
除了不動產移轉稅外，在將所有權登記到土地登記冊中時，還需要支付相當於購買價格 1.1% 的登記費。這筆所謂的合併費與登記同時到期，並且是強制性的。
稅務債務和納稅義務人
一旦合約方具有法律效力地完成取得，就會產生不動產移轉稅。原則上，所有參與取得交易的人都是納稅義務人，通常是買方和賣方。
除了合約完成的標準情況外，不動產移轉稅法還規定了特殊例外情況，例如繼承、遺贈或死亡贈與。在這些情況下，稅務債務會在不同的時間點產生。
Sebastian RiedlmairHarlander & Partner Rechtsanwälte „尤其是在家庭圈內的贈與或轉讓中，不動產移轉稅經常被低估，錯誤的假設很快就會導致可以避免的成本。“
不動產移轉稅的繳納
不動產移轉稅可以透過自我計算或透過申報表繳納。這兩種方式都必須由律師或公證人進行。
自我計算的優點是，它可以顯著加速土地取得。黨代表不僅透過 FinanzOnline 報告和支付稅款，還檢查適用哪個稅率、是否可以豁免以及在個別情況下應使用哪個評稅依據。
及時和正確的繳納是土地登記冊登記的前提。沒有它，所有權就無法轉讓。
《聯邦稅收法》第 160 條規定的無異議證明
稅務局根據無異議證明發出《聯邦稅收法》第 160 條。稅務局藉此確認不動產移轉稅已全額且正確地支付，或者沒有產生任何稅款。
此證明是土地登記法院登記所有權轉讓的前提。沒有此確認，土地登記程序將會中斷。
律師協助能為您帶來的好處
不動產移轉稅乍看之下似乎有明確的規定，但在實務中，小錯誤很快就會導致不必要的稅務負擔或土地登記延遲。及早尋求律師諮詢可以確保安全。
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