Imposto sobre a transmissão de bens imóveis

Imposto sobre a transmissão de bens imóveis

Ao comprar um terreno ou um imóvel, é devido o imposto sobre a transmissão de imóveis na Áustria. Esta obrigação fiscal não se aplica apenas aos contratos de compra clássicos, mas também a transferências gratuitas, como doações e heranças.

O imposto sobre a transmissão de imóveis (GrESt) é um imposto único que incide sobre cada aquisição de terrenos nacionais.

Objeto do imposto sobre a transmissão de imóveis

O imposto sobre a transmissão de imóveis abrange, de acordo com o § 2 GrEStG, exclusivamente a aquisição de terrenos no país, incluindo os seus acessórios de direito civil. Isto inclui, em particular:

• Solo
• Edifícios
• Acréscimo e pertença
• Direitos de construção
• Superedifícios

Não pertencem ao terreno:

• Máquinas e instalações técnicas que pertencem a uma empresa
• Outro inventário móvel

Transações de aquisição

O imposto sobre a transmissão de imóveis incide sobre a aquisição onerosa ou gratuita de terrenos nacionais.

Isto inclui, em particular, os seguintes processos de aquisição:

• Aquisição de propriedade por compra, troca, herança, legítima ou usucapião
• Aquisição de poder de disposição económica, por exemplo, fideicomisso
• Processos de aquisição relacionados com sociedades de pessoas e de capital

Além disso, a lei prevê dois casos especiais que são exclusivamente relevantes para estruturas empresariais: Imposto sobre a transmissão de imóveis para empresas.

Isenções fiscais na compra de imóveis

A lei do imposto sobre a transmissão de imóveis prevê uma variedade de isenções. Os seguintes processos de aquisição estão isentos:

Transferência de habitação entre parceiros

Os cônjuges ou parceiros registados beneficiam de uma franquia para 150 m² de área útil de habitação na aquisição ou herança conjunta de uma habitação. Para tal, devem ser cumpridas determinadas regras de residência e utilização.

Limite mínimo

Não é devido imposto se a base de cálculo for inferior a 1.100 €. Para determinadas divisões de terrenos, o limite é de 2.000 €.

Promoção de fins de utilidade pública, beneficentes e religiosos

As transferências gratuitas para instituições de utilidade pública, beneficentes ou religiosas estão isentas. As transferências efetuadas por uma medida administrativa para o ordenamento do território ou a conceção de terrenos para construção também são isentas de impostos, mas apenas se não tiverem sido acordadas voluntariamente.

Divisão real

Também pode existir uma isenção no caso de uma divisão real, ou seja, a divisão de um terreno comum em propriedade individual. A condição prévia é que cada coproprietário receba apenas o valor que corresponde à sua quota original.

Intervenção administrativa

Se um terreno for transferido por expropriação ou para evitar uma intervenção administrativa, também não é devido imposto.

Base de cálculo

A base de cálculo do imposto sobre a transmissão de imóveis depende do tipo de terreno que é transferido e da relação jurídica ou económica em que o processo de aquisição se encontra. Em princípio, o imposto é calculado com base na contraprestação, ou seja, o que é efetivamente gasto para o terreno.

Em determinados casos, no entanto, não é a contraprestação, mas sim o valor do terreno ou o valor unitário que é aplicado, em particular no caso de transferências no seio familiar ou em processos gratuitos, como heranças ou transferências de legítima. O valor unitário é aplicado como base de cálculo exclusivamente para terrenos agrícolas e florestais.

Se o terreno pertencer ao património de uma sociedade imobiliária, é obrigatório utilizar o valor justo como base de cálculo. Este deve ser comprovado por um relatório ou provas comparáveis.

Peter Harlander
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Die richtige Wahl der Bemessungsgrundlage kann tausende Euro sparen, mit anwaltlicher Begleitung lassen sich steuerliche Fallstricke sicher umgehen“

Imposto sobre a transmissão de imóveis e taxa de registo

Ao comprar um imóvel, é geralmente devido o imposto sobre a transmissão de imóveis no valor de 3,5% do preço de compra. Se a aquisição for efetuada entre familiares próximos, a taxa de imposto é reduzida para 2%.

Para além do imposto sobre a transmissão de imóveis, é necessário pagar uma taxa de registo de 1,1% do preço de compra para o registo do direito de propriedade no registo predial. Esta chamada taxa de incorporação é devida juntamente com o registo e é obrigatória.

Dívida fiscal e devedor fiscal

O imposto sobre a transmissão de imóveis surge assim que as partes contratantes concluem a aquisição com efeito jurídico. Os contribuintes são, em princípio, todas as pessoas envolvidas no processo de aquisição, que são geralmente o comprador e o vendedor.

Para além do caso normal da celebração do contrato, a lei do imposto sobre a transmissão de imóveis também regula exceções especiais, por exemplo, no caso de heranças, legados ou doações em caso de morte. Nestes casos, a dívida fiscal surge num momento diferente.

Sebastian Riedlmair
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Gerade bei Schenkungen oder Übergaben im Familienkreis wird die Grunderwerbsteuer oft unterschätzt, falsche Annahmen führen schnell zu vermeidbaren Kosten.“

Pagamento do imposto sobre a transmissão de imóveis

O imposto sobre a transmissão de imóveis é pago por autocálculo ou por meio de uma declaração de imposto. Ambas as variantes devem ser efetuadas por um advogado ou notário.

O autocálculo oferece a vantagem de acelerar significativamente a aquisição do terreno. Através do representante das partes, não só é efetuado o registo e pagamento do imposto através do FinanzOnline, mas também a verificação de qual a taxa de imposto aplicável, se é possível uma isenção e qual a base de cálculo a aplicar em cada caso.

O pagamento atempado e correto é um pré-requisito para o registo no registo predial. Sem ele, o direito de propriedade não pode ser transferido.

Certidão de inexistência de dívidas nos termos do § 160 BAO

A administração fiscal emite uma certidão de inexistência de dívidas nos termos do § 160 BAO. Com isso, a administração fiscal confirma que o imposto sobre a transmissão de imóveis foi pago na íntegra e corretamente ou que não é devido.

Esta certidão é um pré-requisito para que o tribunal do registo predial inscreva a transferência de propriedade. Sem esta confirmação, o processo do registo predial é interrompido.

As suas vantagens com apoio jurídico

O imposto sobre a transmissão de imóveis parece estar claramente regulamentado à primeira vista, mas na prática verifica-se que pequenos erros podem levar rapidamente a encargos fiscais desnecessários ou a atrasos no registo predial. Um aconselhamento jurídico precoce cria segurança.

Perguntas frequentes – FAQ