Imposto sobre a transmissão de imóveis para empresas

Imposto sobre a transmissão de bens imóveis

A aquisição de terrenos por empresas ou a alteração de participações em sociedades proprietárias de imóveis desencadeia regularmente o imposto sobre a transmissão de imóveis. Trata-se de um imposto sobre o tráfego jurídico, que incide sobre a transferência onerosa ou gratuita de terrenos nacionais ou determinadas operações de direito societário.

O imposto sobre a transmissão de imóveis é um imposto que incide sobre a aquisição de terrenos ou determinadas participações sociais na Áustria.

Objeto de imposto

O imposto sobre a transmissão de imóveis incide quando um terreno nacional é transferido no sentido do direito civil. Não abrange apenas o solo, mas também os acessórios a ele firmemente ligados.

• Solo
• Acessórios
• Acréscimo
• Direitos de construção
• Superedifícios

Por outro lado, não estão sujeitos ao imposto sobre a transmissão de imóveis os bens móveis, tais como:

• Máquinas de uma instalação industrial
• Outro inventário

Transações de aquisição

Enquanto para as empresas se aplicam factos tributários adicionais, como a alteração de sócios ou a união de participações, para as pessoas singulares aplicam-se outras regulamentações. Encontrará mais informações sobre as transações de aquisição gerais na nossa página: Imposto sobre a transmissão de imóveis.

Alteração de sócios em sociedades proprietárias de imóveis

O imposto sobre a transmissão de imóveis surge de acordo com § 1.º, n.º 3, da Lei do Imposto sobre a Transmissão de Imóveis , quando dentro de sete anos, pelo menos 75% das participações numa sociedade proprietária de imóveis são transferidas para novos sócios. Não depende de uma única aquisição. É determinante a operação através da qual este limiar é ultrapassado pela primeira vez. A partir deste momento, o prazo de sete anos começa a contar novamente.

União de participações em sociedades proprietárias de imóveis

Também a união de pelo menos 75% das participações numa sociedade de pessoas ou de capital proprietária de imóveis na mão de um adquirente ou de um grupo de adquirentes está sujeita ao imposto sobre a transmissão de imóveis. Conta tanto a aquisição direta como a indireta de participações.

Existe um grupo de adquirentes quando pessoas ou sociedades estão sob direção unitária ou influência dominante, por exemplo, em estruturas de grupo.

Isenções fiscais

Para os empresários, aplicam-se benefícios fiscais especiais na transferência de terrenos empresariais. Estes destinam-se, em particular, a facilitar as transmissões de empresas.

Transferência de empresa em empresa comercial ou trabalho independente

Aplica-se uma isenção no valor de 900.000 € para transferências gratuitas e parcialmente onerosas. Esta pode ser utilizada quando:

• a unidade transferida obtém rendimentos empresariais,
• o adquirente é uma pessoa singular,
• a transmissão ocorre devido à idade, morte ou incapacidade permanente para o trabalho, e
• pelo menos 25% da empresa são transferidos.

A isenção deve ser rateada na parte gratuita. Além disso, o imposto para esta parte gratuita é limitado a 0,5% do valor do terreno.

Transferências de empresas na agricultura e silvicultura

Aqui, a isenção é de 365.000 €. Os requisitos correspondem essencialmente aos das empresas comerciais, sendo que o património transferido deve gerar rendimentos agrícolas e silvícolas.

Processos de consolidação e ordenamento fundiário

Na transferência de um terreno agrícola ou silvícola no âmbito de um processo de ordenamento fundiário ou consolidação aprovado pelas autoridades, não incide imposto sobre a transmissão de imóveis, desde que exista uma notificação correspondente da autoridade agrícola, à qual a administração fiscal está vinculada.

Sebastian Riedlmair
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Die Grunderwerbsteuer ist oft ein unterschätzter Kostenfaktor – wer frühzeitig rechtlichen Rat einholt, kann Befreiungen optimal nutzen und vermeidbare Belastungen verhindern“

Base de cálculo

O valor do imposto sobre a transmissão de imóveis depende da chamada base de cálculo. É decisivo se se trata de um terreno do património imobiliário ou de um terreno agrícola e silvícola. Para empresas e pessoas singulares, aplicam-se, em princípio, as mesmas regras, com desvios específicos em determinadas transações de aquisição.

Princípio geral

Em regra, o imposto sobre a transmissão de imóveis é calculado com base na contraprestação, ou seja, o valor real da retribuição paga. Em casos especiais, como transferências gratuitas ou aquisição no seio da família, não é a contraprestação, mas sim um valor do terreno fixado, o valor unitário ou o valor normal a ser utilizado.

Contraprestação

A contraprestação abrange tudo o que o adquirente despende para obter o terreno.

Valor do terreno

O valor do terreno é determinante quando não é prestada qualquer contraprestação ou apenas uma contraprestação muito baixa.

Valor unitário

No caso de terrenos agrícolas e silvícolas, não é o valor do terreno, mas sim o valor unitário a ser utilizado.

Valor normal

O valor normal é utilizado como base de cálculo voluntariamente, se for comprovadamente inferior ao valor do terreno, ou obrigatoriamente, desde que o terreno pertença ao património de uma sociedade imobiliária, sendo que este último se aplica quando os imóveis não são utilizados para fins empresariais próprios, mas sim principalmente alugados ou vendidos.

Imposto sobre a transmissão de imóveis e taxa de registo

O imposto sobre a transmissão de imóveis é, em princípio, de 3,5% da base de cálculo, no caso de transferências gratuitas, em particular no círculo familiar, aplica-se uma tarifa escalonada. Adicionalmente, é cobrada uma taxa de 1,1% para o registo no registo predial.

Dívida fiscal e devedor fiscal

A dívida fiscal surge assim que uma transação de aquisição sujeita a imposto é concluída, por exemplo, com a assinatura do contrato sobre a aquisição de participações.

No caso de uma alteração de sócios, a sociedade proprietária de imóveis é a própria devedora fiscal.
No caso de uma união de participações, por outro lado, responde aquela pessoa ou grupo de adquirentes, na mão de quem pelo menos 75% das participações são unidas.

Pagamento do imposto sobre a transmissão de imóveis

O imposto sobre a transmissão de imóveis é pago através da apresentação de uma declaração de imposto ou através do autocálculo por um notário ou advogado através do FinanzOnline. Em ambos os casos, a comunicação deve ser efetuada o mais tardar até ao dia 15 do segundo mês seguinte ao surgimento da dívida fiscal.

Certidão de inexistência de dívidas fiscais nos termos do § 160 BAO

A administração fiscal emite uma certidão de inexistência de dívidas fiscais nos termos do § 160 BAO. Com isso, a administração fiscal confirma que o imposto sobre a transmissão de imóveis foi pago na íntegra e corretamente ou que não incide qualquer imposto.

Esta certidão é um pré-requisito para que o tribunal do registo predial inscreva a transferência de propriedade. Sem esta confirmação, o processo do registo predial é interrompido.

As suas vantagens com apoio jurídico

Especialmente no caso de transferências de terrenos empresariais, reestruturações ou transferências de participações, o imposto sobre a transmissão de imóveis é um tema complexo com um elevado risco. Avaliações incorretas levam rapidamente a custos adicionais consideráveis ou à cobrança posterior do imposto. Um acompanhamento jurídico preciso compensa, tanto do ponto de vista técnico como financeiro.

Perguntas frequentes – FAQ