Ejendomsoverdragelsesafgift for virksomheder

Ejendomserhvervelsesafgift

Erhvervelsen af grunde af virksomheder eller ændringen af andele i ejendomsbesiddende selskaber udløser regelmæssigt ejendomsoverdragelsesafgift. Dette er en omsætningsafgift, der opkræves ved overdragelse mod eller uden vederlag af indenlandske grunde eller visse selskabsretlige transaktioner.

Ejendomsoverdragelsesafgiften er en afgift, der opkræves ved erhvervelse af grunde eller visse selskabsandele i Østrig.

Skatteobjekt

Ejendomsoverdragelsesafgiften opkræves, når en indenlandsk grund overdrages i civilretlig forstand. Dette omfatter ikke kun jorden, men også det tilbehør, der er fast forbundet med den.

• Grund og jord
• Tilbehør
• Vækst
• Bauchrechte
• Superædifikater

Følgende aktiver er derimod ikke omfattet af ejendomsoverdragelsesafgiften:

• Maskiner i et driftsanlæg
• Andet inventar

Erhvervelsestransaktioner

Mens der gælder yderligere erhvervelsesforhold for virksomheder, såsom ændringer i partnere eller andelsforeninger, gælder der andre regler for fysiske personer. Yderligere oplysninger om generelle erhvervelsestransaktioner findes på vores side: Ejendomsoverdragelsesafgift.

Ændring af partnere i ejendomsbesiddende selskaber

Ejendomsoverdragelsesafgift opstår efter § 1 stk. 3 GrEStG , hvis mindst 75 % af andelene i et ejendomsbesiddende selskab overføres til nye partnere inden for syv år. Det afhænger ikke af en enkelt erhvervelse. Afgørende er den transaktion, der først overskrider denne tærskel. Fra dette tidspunkt begynder syvårsperioden at løbe igen.

Andelsforening i ejendomsbesiddende selskaber

Også foreningen af mindst 75 % af andelene i et ejendomsbesiddende person- eller kapitalgesellschaft i hænderne på en erhverver eller en erhververgruppe er underlagt ejendomsoverdragelsesafgift. Både direkte og indirekte andel erhvervelse tæller med.

En erhververgruppe foreligger, hvis personer eller selskaber er underlagt ensartet ledelse eller dominerende indflydelse, f.eks. i koncernstrukturer.

Skattefritagelser

For virksomheder gælder der særlige skattebegunstigelser ved overdragelse af driftsgrunde. Disse skal især lette virksomhedsoverdragelser.

Virksomhedsoverdragelse ved kommerciel virksomhed eller selvstændig virksomhed

Et fradrag på 900.000 € gælder for overdragelser uden og delvis mod vederlag. Dette kan gøres gældende, hvis:

• den overdragne enhed opnår driftsindtægter,
• erhververen er en fysisk person,
• overdragelsen sker på grund af alder, død eller varig erhvervsevne, og
• mindst 25 % af virksomheden overdrages.

Fradraget skal fordeles forholdsmæssigt på den vederlagsfrie del. Derudover er skatten for denne vederlagsfrie del dækket med 0,5 % af grundens værdi.

Virksomhedsoverdragelser inden for land- og skovbrug

Her er fradraget 365.000 €. Forudsætningerne svarer i det væsentlige til dem for kommercielle virksomheder, hvor den overdragne formue skal opnå indtægter fra land- og skovbrug.

Sammenlægnings- og jordfordelingsprocedurer

Ved overdragelse af en land- eller skovbrugsgrund i forbindelse med en officielt godkendt jordfordelings- eller sammenlægningsprocedure opkræves der ingen ejendomsoverdragelsesafgift, forudsat at der foreligger en tilsvarende afgørelse fra landbrugsmyndigheden, som skattekontoret er bundet af.

Sebastian Riedlmair
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Die Grunderwerbsteuer ist oft ein unterschätzter Kostenfaktor – wer frühzeitig rechtlichen Rat einholt, kann Befreiungen optimal nutzen und vermeidbare Belastungen verhindern“

Beskatningsgrundlag

Hvor høj ejendomsoverdragelsesafgiften er, afhænger af det såkaldte beskatningsgrundlag. Det er afgørende, om det er en grund af fast ejendom eller en land- og skovbrugsgrund. For virksomheder og privatpersoner gælder som udgangspunkt de samme regler, med specifikke afvigelser ved visse erhvervelsestransaktioner.

Generelt princip

Som regel beregnes ejendomsoverdragelsesafgiften efter vederlaget, dvs. den faktiske værdi af det betalte vederlag. I særlige tilfælde, f.eks. ved overdragelser uden vederlag eller erhvervelse inden for familien, skal ikke vederlaget, men en standardiseret grundværdi, enhedsværdien eller den almindelige værdi anvendes.

Vederlag

Vederlaget omfatter alt, hvad erhververen bruger for at erhverve grunden.

Grundværdi

Grundværdien er afgørende, hvis der ikke ydes noget eller kun et meget lavt vederlag.

Enhedsværdi

For land- og skovbrugsgrunde skal ikke grundværdien, men enhedsværdien anvendes.

Almindelig værdi

Den almindelige værdi skal enten anvendes frivilligt som beskatningsgrundlag, hvis den beviseligt er lavere end grundværdien, eller obligatorisk, hvis grunden tilhører et ejendomsselskabs formue, hvor sidstnævnte gælder, hvis ejendommene ikke anvendes til egne driftsmæssige formål, men hovedsageligt udlejes eller sælges.

Ejendomsoverdragelsesafgift og registreringsgebyr

Ejendomsoverdragelsesafgiften er som udgangspunkt 3,5 % af beskatningsgrundlaget, ved overdragelser uden vederlag, især i familiekredsen, anvendes en differentieret trinvis tarif. Derudover opkræves et gebyr på 1,1 % for registrering i tingbogen.

Skattepligt og skatteyder

Skattepligten opstår, så snart en skattepligtig erhvervelsestransaktion er afsluttet, f.eks. med underskrivelsen af kontrakten om andel erhvervelsen.

Ved en ændring af partnere er det ejendomsbesiddende selskab selv skatteyder.
Ved en andelsforening hæfter derimod den person eller erhververgruppe, i hvis hænder mindst 75 % af andelene forenes.

Betaling af ejendomsoverdragelsesafgift

Ejendomsoverdragelsesafgiften betales enten ved indgivelse af en afgiftsangivelse eller ved selvberegning af en notar eller advokat via FinanzOnline. I begge tilfælde skal anmeldelsen ske senest den 15. i den næstfølgende måned efter skattepligtens opståen.

Attest for betalt skat i henhold til § 160 BAO

Skattekontoret udsteder en attest for godkendelse i henhold til § 160 BAO sus. Dermed bekræfter skattekontoret, at ejendomsoverdragelsesafgiften er betalt fuldt ud og korrekt, eller at der ikke opkræves en sådan.

Denne attest er en forudsætning for, at tingbogen kan registrere ejendomsoverdragelsen. Uden denne bekræftelse afbrydes tingbogsbehandlingen.

Dine fordele med advokatbistand

Især ved driftsmæssige grundoverdragelser, omstruktureringer eller andelsforskydninger er ejendomsoverdragelsesafgiften et komplekst emne med høj risiko. Fejlagtige vurderinger fører hurtigt til betydelige meromkostninger eller efteropkrævning af skatten. En præcis juridisk bistand betaler sig derfor, både fagligt og økonomisk.

Ofte stillede spørgsmål – FAQ