Maasoetusmaks ettevõtetele

Kinnisvaramaks

Kinnistute omandamine ettevõtete poolt või kinnistuid omavate äriühingute osaluste vahetus toob reeglina kaasa maasoetusmaksu kohustuse. Tegemist on õigustehingute maksuga, mis tekib tasulise või tasuta üleandmise korral kodumaiste kinnistute või teatud ettevõtteõiguslike tehingute puhul.

Maasoetusmaks on tasu, mis tekib kinnistute või teatud äriühingu osaluste omandamisel Austrias.

Maksuobjekt

Maasoetusmaks tekib, kui kodumaine kinnistu tsiviilõiguslikus mõttes üle antakse. See hõlmab mitte ainult maad, vaid ka sellega püsivalt seotud lisaseadmeid.

• Maa ja pinnas
• Lisaseadmed
• Lisand
• Kõhuõigused
• Superedifikaadid

Maasoetusmaksu alla ei kuulu aga vallasvara, näiteks:

• Ettevõtte masinad
• Muu inventar

Omandamisprotsessid

Kuigi ettevõtete puhul kehtivad täiendavad omandamise asjaolud, nagu osanike vahetus või osaluste koondamine, kehtivad füüsiliste isikute puhul teised reeglid. Lisateavet üldiste omandamisprotsesside kohta leiate meie lehelt: Maasoetusmaks.

Osanike vahetus kinnistuid omavates äriühingutes

Maasoetusmaks tekib vastavalt § 1 lg 3 GrEStG , kui seitsme aasta jooksul vähemalt 75% osalustest kinnistuid omavas äriühingus antakse üle uutele osanikele. Seejuures ei ole oluline üksik omandamine. Määrav on see tehing, millega seda piiri esimest korda ületatakse. Sellest hetkest alates hakkab seitsmeaastane tähtaeg uuesti jooksma.

Osaluste koondamine kinnistuid omavates äriühingutes

Ka vähemalt 75% osaluste koondamine kinnistuid omavas isiku- või kapitaliühingus ühe omandaja või omandajate grupi kätte kuulub maasoetusmaksu alla. Seejuures arvestatakse nii otsest kui ka kaudset osaluse omandamist.

Omandajate grupp on olemas, kui isikud või äriühingud on ühtse juhtimise või valitseva mõju all, näiteks kontsernides.

Maksuvabastused

Ettevõtjate puhul kehtivad erisoodustused ettevõtte kinnistute üleandmisel. Nende eesmärk on eelkõige hõlbustada ettevõtete üleandmist.

Ettevõtte üleandmine äritegevuse või füüsilisest isikust ettevõtja puhul

Maksuvaba summa 900 000 € kehtib tasuta ja osaliselt tasuliste üleandmiste puhul. Seda saab kasutada, kui:

• üleantud üksus teenib ettevõtlustulu,
• omandaja on füüsiline isik,
• üleandmine toimub vanuse, surma või püsiva töövõimetuse tõttu, ja
• üle antakse vähemalt 25% ettevõttest.

Maksuvaba summa tuleb proportsionaalselt jaotada tasuta osa peale. Lisaks on selle tasuta osa maks piiratud 0,5%-ga kinnistu väärtusest.

Ettevõtete üleandmised põllu- ja metsamajanduses

Siin on maksuvaba summa 365 000 €. Nõuded vastavad sisuliselt äriettevõtete omadele, kusjuures üleantud vara peab teenima põllu- ja metsamajanduslikku tulu.

Maade konsolideerimise ja kruntide korrastamise menetlused

Põllu- või metsamaa kinnistu üleandmisel ametlikult heakskiidetud kruntide korrastamise või maade konsolideerimise menetluse käigus maasoetusmaksu ei teki, eeldusel, et olemas on põllumajandusameti vastav otsus, mis on maksuametile siduv.

Sebastian Riedlmair
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Die Grunderwerbsteuer ist oft ein unterschätzter Kostenfaktor – wer frühzeitig rechtlichen Rat einholt, kann Befreiungen optimal nutzen und vermeidbare Belastungen verhindern“

Maksustamisalus

Maasoetusmaksu suurus sõltub nn maksustamisalusest. Otsustav on see, kas tegemist on põhivara kinnistuga või põllu- ja metsamajandusliku kinnistuga. Ettevõtete ja eraisikute puhul kehtivad põhimõtteliselt samad reeglid, teatud omandamisprotsesside puhul on erandeid.

Üldpõhimõte

Reeglina arvutatakse maasoetusmaks vastutasu alusel, st makstud tasu tegeliku väärtuse järgi. Erijuhtudel, näiteks tasuta üleandmiste või perekonna sisese omandamise korral, tuleb aluseks võtta mitte vastutasu, vaid fikseeritud kinnistu väärtus, ühtne väärtus või harilik väärtus.

Vastutasu

Vastutasu hõlmab kõike, mida omandaja kulutab kinnistu saamiseks.

Kinnistu väärtus

Kinnistu väärtus on määrav siis, kui vastutasu ei ole või see on väga väike.

Ühtne väärtus

Põllu- ja metsamajanduslike kinnistute puhul tuleb aluseks võtta mitte kinnistu väärtus, vaid ühtne väärtus.

Harilik väärtus

Harilikku väärtust tuleb maksustamisalusena kasutada kas vabatahtlikult, kui see on tõendatult kinnistu väärtusest madalam, või kohustuslikult, kui kinnistu kuulub kinnisvaraettevõtte varasse, kusjuures viimane kehtib siis, kui kinnistuid ei kasutata oma ettevõtluse eesmärgil, vaid neid peamiselt renditakse välja või müüakse.

Maasoetusmaks ja registreerimistasu

Maasoetusmaks on põhimõtteliselt 3,5% maksustamisalusest, tasuta üleandmiste puhul, eriti perekonnaringis, rakendatakse astmelist tariifi. Lisaks tekib kinnistusraamatusse kandmise eest tasu 1,1%.

Maksukohustus ja maksukohustuslane

Maksukohustus tekib kohe, kui maksustatav omandamisprotsess on lõpule viidud, näiteks osaluse omandamise lepingu allkirjastamisega.

Osanike vahetuse korral on kinnistuid omav äriühing ise maksukohustuslane.
Osaluste koondamise korral vastutab aga see isik või omandajate grupp, kelle kätte koondatakse vähemalt 75% osalustest.

Maasoetusmaksu tasumine

Maasoetusmaks tasutakse kas maksu deklaratsiooni esitamisega või notari või advokaadi poolt FinanzOnline’i kaudu ise arvutades. Mõlemal juhul peab teade toimuma hiljemalt maksukohustuse tekkimisele järgneva teise kuu 15. kuupäevaks.

Vastuväidete puudumise tõend vastavalt BAO § 160-le

Maksuamet väljastab vastuväidete puudumise tõendi vastavalt BAO § 160-le. Sellega kinnitab maksuamet, et maasoetusmaks on täielikult ja korrektselt tasutud või seda ei teki.

See tõend on eelduseks, et kinnistusraamatu kohus kannab omandiõiguse üle. Ilma selle kinnituseta peatatakse kinnistusraamatu menetlus.

Teie eelised advokaadi abiga

Eriti ettevõtte kinnistute üleandmisel, ümberkujundamisel või osaluste ümberpaigutamisel on maasoetusmaks keeruline ja suure riskiga teema. Vigased hinnangud toovad kiiresti kaasa märkimisväärseid lisakulusid või maksu järelnõudmise. Seetõttu tasub täpne juriidiline nõustamine end ära nii professionaalselt kui ka rahaliselt.

Korduma kippuvad küsimused – KKK