Davek na promet nepremičnin za podjetja

Davek na promet nepremičnin

Pridobitev nepremičnin s strani podjetij ali sprememba deležev v družbah, ki so lastnice nepremičnin, redno sproži davek na promet nepremičnin. Gre za davek na pravni promet, ki nastane ob odplačnem ali neodplačnem prenosu domačih nepremičnin ali določenih korporacijskih transakcijah.

Davek na promet nepremičnin je dajatev, ki nastane ob pridobitvi nepremičnin ali določenih družbenih deležev v Avstriji.

Predmet obdavčitve

Davek na promet nepremičnin nastane, ko se domača nepremičnina prenese v civilnopravnem smislu. Pri tem ni zajeta le zemlja, temveč tudi trajno povezana oprema.

• Zemljišče
• Pripadki
• Prirast
• Pravice do podzemnih objektov
• Superedifikati

Davek na promet nepremičnin pa ne zajema premičnega premoženja, kot so:

• Stroji obratnega kompleksa
• Drugi inventar

Pridobitni posli

Medtem ko za podjetja veljajo dodatni pridobitni dogodki, kot so spremembe družbenikov ali združitve deležev, za fizične osebe veljajo drugačni predpisi. Dodatne informacije o splošnih pridobitnih poslih najdete na naši strani: Davek na promet nepremičnin.

Sprememba družbenikov pri družbah, ki so lastnice nepremičnin

Davek na promet nepremičnin nastane po 1. odstavku 3. člena GrEStG , če se v sedmih letih prenese vsaj 75 % deležev v družbi, ki je lastnica nepremičnin, na nove družbenike. Pri tem ni pomemben posamezen nakup. Odločilen je tisti postopek, s katerim je ta prag prvič presežen. Od tega trenutka dalje začne sedemletni rok ponovno teči.

Združitev deležev pri družbah, ki so lastnice nepremičnin

Tudi združitev vsaj 75 % deležev v družbi, ki je lastnica nepremičnin (osebni ali kapitalski), v rokah enega pridobitelja ali skupine pridobiteljev je predmet davka na promet nepremičnin. Pri tem se upošteva tako neposredna kot posredna pridobitev deležev.

Skupina pridobiteljev obstaja, če so osebe ali družbe pod enotnim vodstvom ali prevladujočim vplivom, na primer v koncernskih strukturah.

Davčne oprostitve

Za podjetnike veljajo posebne davčne ugodnosti pri prenosu poslovnih nepremičnin. Te so namenjene predvsem olajšanju predaje podjetij.

Prenos podjetja pri gospodarski dejavnosti ali samostojnem delu

Oprostitev v višini 900.000 € velja za neodplačne in delno odplačne prenose. Ta se lahko uveljavlja, če:

• prenesena enota ustvarja poslovne prihodke,
• pridobitelj je fizična oseba,
• predaja poteka zaradi starosti, smrti ali trajne delovne nesposobnosti, in
• prenesenih je vsaj 25 % podjetja.

Oprostitev je treba alikvotirati na neodplačni del. Poleg tega je davek za ta neodplačni del omejen na 0,5 % vrednosti nepremičnine.

Prenosi podjetij v kmetijstvu in gozdarstvu

Tukaj znaša oprostitev 365.000 €. Pogoji v bistvu ustrezajo tistim za gospodarske dejavnosti, pri čemer mora preneseno premoženje ustvarjati kmetijske in gozdarske prihodke.

Postopki komasacije in zemljiških razdelitev

Pri prenosu kmetijskega ali gozdarskega zemljišča v okviru uradno odobrenega postopka zemljiške razdelitve ali komasacije ne nastane davek na promet nepremičnin, če je na voljo ustrezna odločba kmetijske uprave, ki zavezuje davčni urad.

Sebastian Riedlmair
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Die Grunderwerbsteuer ist oft ein unterschätzter Kostenfaktor – wer frühzeitig rechtlichen Rat einholt, kann Befreiungen optimal nutzen und vermeidbare Belastungen verhindern“

Davčna osnova

Višina davka na promet nepremičnin je odvisna od tako imenovane davčne osnove. Pri tem je odločilno, ali gre za nepremičnino iz osnovnega premoženja ali za kmetijsko in gozdarsko zemljišče. Za podjetja in fizične osebe v bistvu veljajo enaka pravila, z določenimi odstopanji pri nekaterih pridobitnih poslih.

Splošno načelo

Praviloma se davek na promet nepremičnin izračuna na podlagi protivrednosti, torej dejanske vrednosti plačanega nadomestila. V posebnih primerih, na primer pri neodplačnih prenosih ali pridobitvah znotraj družine, se ne upošteva protivrednost, temveč pavšalna vrednost nepremičnine, enotna vrednost ali običajna vrednost.

Protivrednost

Protivrednost zajema vse, kar pridobitelj vloži, da bi pridobil nepremičnino.

Vrednost nepremičnine

Vrednost nepremičnine je odločilna, če ni ali je le zelo majhna protivrednost.

Enotna vrednost

Pri kmetijskih in gozdarskih zemljiščih se ne upošteva vrednost nepremičnine, temveč enotna vrednost.

Običajna vrednost

Običajna vrednost se kot davčna osnova upošteva bodisi prostovoljno, če dokazano leži pod vrednostjo nepremičnine, bodisi obvezno, če nepremičnina spada v premoženje nepremičninske družbe, pri čemer slednje velja, če se nepremičnine ne uporabljajo za lastne poslovne namene, temveč se predvsem oddajajo ali prodajajo.

Davek na promet nepremičnin in pristojbina za vpis

Davek na promet nepremičnin znaša načeloma 3,5 % davčne osnove, pri neodplačnih prenosih, zlasti v družinskem krogu, pa se uporablja stopenjska tarifa. Poleg tega se za vpis v zemljiško knjigo zaračuna pristojbina v višini 1,1 %.

Davčna obveznost in davčni zavezanec

Davčna obveznost nastane, takoj ko je zaključen obdavčljiv pridobitni posel, na primer s podpisom pogodbe o pridobitvi deleža.

Pri spremembi družbenikov je družba, ki je lastnica nepremičnin, sama davčni zavezanec.
Pri združitvi deležev pa odgovarja tista oseba ali skupina pridobiteljev, v čigar rokah se združi vsaj 75 % deležev.

Plačilo davka na promet nepremičnin

Davek na promet nepremičnin se plača bodisi z oddajo davčne napovedi bodisi z samoprijavo s strani notarja ali odvetnika preko FinanzOnline. V obeh primerih mora biti prijava opravljena najkasneje do 15. dne v drugem mesecu po nastanku davčne obveznosti.

Potrdilo o brezhibnosti po 160. členu BAO

Davčni urad izda potrdilo o brezhibnosti v skladu z 160. členom BAO. S tem davčni urad potrjuje, da je bil davek na promet nepremičnin v celoti in pravilno plačan ali da takšen davek ne nastane.

To potrdilo je pogoj, da zemljiškoknjižno sodišče vpiše prenos lastništva. Brez tega potrdila se zemljiškoknjižni postopek prekine.

Vaše prednosti z odvetniško pomočjo

Zlasti pri prenosih poslovnih nepremičnin, preoblikovanjih ali premikih deležev je davek na promet nepremičnin kompleksna tema z visokim tveganjem. Napačne ocene hitro vodijo do znatnih dodatnih stroškov ali do naknadne pobiranja davka. Natančna pravna podpora se zato izplača, tako strokovno kot finančno.

Pogosto zastavljena vprašanja – FAQ