Ingatlanátruházási illeték vállalkozások számára

Ingatlanátruházási illeték

Ingatlanok vállalkozások általi megszerzése vagy ingatlantulajdonos társaságok tulajdonrészeinek változása rendszerint ingatlanátruházási illetéket von maga után. Ez egy jogügyletek utáni adó, amely a visszterhes vagy ingyenes átruházás belföldi ingatlanok vagy bizonyos társasági jogi ügyletek esetén merül fel.

Az ingatlanátruházási illeték egy adó, amely ingatlanok vagy bizonyos társasági tulajdonrészek megszerzésekor merül fel Ausztriában.

Adótárgy

Az ingatlanátruházási illeték akkor merül fel, ha egy belföldi ingatlan polgári jogi értelemben átruházásra kerül. Ez nemcsak a földterületet foglalja magában, hanem a hozzá szorosan kapcsolódó tartozékokat is.

• Föld és telek
• Tartozékok
• Növekmény
• Föld alatti jogok
• Felépítmények

Ezzel szemben nem tartoznak az ingatlanátruházási illeték hatálya alá az ingó vagyontárgyak, mint például:

• Üzemi létesítmény gépei
• Egyéb leltári tárgyak

Szerzési ügyletek

Míg a vállalkozásokra további szerzési tényállások vonatkoznak, mint például a tagcserék vagy a tulajdonrészek egyesítése, addig a természetes személyekre más szabályok érvényesek. Az általános szerzési ügyletekkel kapcsolatos további információkat megtalálja oldalunkon: Ingatlanátruházási illeték.

Tagcserék ingatlantulajdonos társaságoknál

Ingatlanátruházási illeték keletkezik a következő szerint: a GrEStG 1. § (3) bekezdése , ha egy ingatlantulajdonos társaság részesedéseinek legalább 75%-a hét éven belül új tagokra ruházódik át. Ebben az esetben nem egyetlen szerzés a mérvadó. Az a folyamat a döntő, amelynek során ez a küszöb először átlépésre kerül. Ettől az időponttól kezdve a hétéves határidő újra elkezdődik.

Tulajdonrészek egyesítése ingatlantulajdonos társaságoknál

Az ingatlantulajdonos személy- vagy tőketársaság részesedéseinek legalább 75%-ának egyesítése egy vevő vagy egy vevői csoport kezében szintén ingatlanátruházási illeték alá esik. Ebben az esetben mind a közvetlen, mind a közvetett tulajdonrész-szerzés számít.

Vevői csoport akkor áll fenn, ha személyek vagy társaságok egységes irányítás vagy meghatározó befolyás alatt állnak, például konszernstruktúrákban.

Adómentességek

Vállalkozók számára különleges adókedvezmények érvényesek az üzemi ingatlanok átruházásakor. Ezek célja különösen a vállalkozásátadások megkönnyítése.

Vállalkozás átruházása ipari vagy önálló tevékenység esetén

900 000 € összegű adómentes keretösszeg érvényes az ingyenes és részben ingyenes átruházásokra. Ez igénybe vehető, ha:

• az átruházott egység üzemi jövedelmet termel,
• a vevő természetes személy,
• az átadás életkor, halál vagy tartós munkaképtelenség miatt történik, és
• a vállalkozás legalább 25%-a átruházásra kerül.

Az adómentes keretösszeget az ingyenes részre arányosan kell felosztani. Ezenkívül az ingyenes részre vonatkozó adó az ingatlanérték 0,5%-ában van maximalizálva.

Vállalkozás átruházások a mező- és erdőgazdaságban

Itt az adómentes keretösszeg 365 000 €. A feltételek lényegében megegyeznek az ipari vállalkozásokra vonatkozókkal, azzal a különbséggel, hogy az átruházott vagyonnak mező- és erdőgazdasági jövedelmet kell termelnie.

Földrendezési és tagosítási eljárások

Mező- vagy erdőgazdasági ingatlan átruházásakor, hatóságilag jóváhagyott földrendezési vagy tagosítási eljárás keretében, nem merül fel ingatlanátruházási illeték, amennyiben az agrárhatóság megfelelő határozata rendelkezésre áll, amely kötelező érvényű az adóhatóságra nézve.

Sebastian Riedlmair
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Die Grunderwerbsteuer ist oft ein unterschätzter Kostenfaktor – wer frühzeitig rechtlichen Rat einholt, kann Befreiungen optimal nutzen und vermeidbare Belastungen verhindern“

Adóalap

Az ingatlanátruházási illeték összege az úgynevezett adóalaptól függ. Döntő, hogy alapvagyonhoz tartozó ingatlanról vagy mező- és erdőgazdasági ingatlanról van-e szó. Vállalkozásokra és magánszemélyekre alapvetően ugyanazok a szabályok vonatkoznak, bizonyos szerzési ügyletek esetén specifikus eltérésekkel.

Általános elv

Az ingatlanátruházási illeték általában az ellenszolgáltatás, azaz a kifizetett díj tényleges értéke alapján kerül kiszámításra. Különleges esetekben, például ingyenes átruházások vagy családon belüli szerzések esetén nem az ellenszolgáltatás, hanem egy átalány ingatlanérték, az egységérték vagy a közforgalmi érték az irányadó.

Ellenszolgáltatás

Az ellenszolgáltatás magában foglal mindent, amit a vevő ráfordít, az ingatlan megszerzése érdekében.

Ingatlanérték

Az ingatlanérték akkor az irányadó, ha nincs vagy csak nagyon csekély ellenszolgáltatás történik.

Egységérték

Mező- és erdőgazdasági ingatlanok esetén nem az ingatlanérték, hanem az egységérték az irányadó.

Közforgalmi érték

A közforgalmi érték adóalapként önkéntesen vehető figyelembe, ha bizonyíthatóan az ingatlanérték alatt van, vagy kötelezően, amennyiben az ingatlan egy ingatlanforgalmazó társaság vagyonához tartozik, utóbbi akkor érvényes, ha az ingatlanokat nem saját üzemi célokra használják, hanem főként bérbe adják vagy értékesítik.

Ingatlanátruházási adó és bejegyzési illeték

Az ingatlanátruházási illeték alapvetően az 3,5%-a adóalap, ingyenes átruházások esetén, különösen családon belül, lépcsőzetes díjszabás alkalmazandó. Ezenkívül a földhivatali bejegyzésért 1,1%-os díj merül fel.

Adótartozás és adós

Az adókötelezettség akkor keletkezik, amint egy adóköteles szerzési ügylet lezárul, például a tulajdonrész-szerzésről szóló szerződés aláírásával.

Tagcsere esetén az ingatlantulajdonos társaság maga az adókötelezett.
Tulajdonrészek egyesítése esetén viszont az a személy vagy vevői csoport felel, akinek a kezében a tulajdonrészek legalább 75%-a egyesül.

Ingatlanátruházási adó befizetése

Az ingatlanátruházási illetéket vagy egy adóbevallás benyújtásával, vagy közjegyző vagy ügyvéd általi önelszámolással, a FinanzOnline rendszeren keresztül kell befizetni. Mindkét esetben a bejelentésnek az adókötelezettség keletkezését követő második hónap 15. napjáig meg kell történnie.

Adóigazolás a BAO 160. §-a szerint

Az adóhatóság a adóigazolást BAO 160. §-a szerinti állít ki. Ezzel az adóhatóság igazolja, hogy az ingatlanátruházási illeték teljes mértékben és helyesen befizetésre került, vagy ilyen nem merül fel.

Ez az igazolás előfeltétele annak, hogy az ingatlan-nyilvántartási bíróság bejegyezze a tulajdonjog átruházását. Ezen igazolás nélkül az ingatlan-nyilvántartási eljárás megszakad.

Az Ön előnyei ügyvédi segítséggel

Különösen az üzemi ingatlanátruházások, átalakulások vagy tulajdonrész-áthelyezések esetén az ingatlanátruházási illeték egy komplex, nagy kockázatú téma. Hibás becslések gyorsan jelentős többletköltségekhez vagy az adó utólagos kivetéséhez vezetnek. Ezért a pontos jogi kíséret szakmailag és pénzügyileg is megtérül.

Gyakran ismételt kérdések – GYIK