Grunderwerbsteuer
Grunderwerbsteuer
Der Erwerb von Grundstücken durch Unternehmen oder der Wechsel von Anteilen an grundstückshaltenden Gesellschaften löst regelmäßig Grunderwerbsteuer aus. Dabei handelt es sich um eine Rechtsverkehrssteuer, die bei der entgeltlichen oder unentgeltlichen Übertragung von inländischen Grundstücken oder bestimmten gesellschaftsrechtlichen Vorgängen anfällt.
Die Grunderwerbsteuer ist eine Abgabe, die beim Erwerb von Grundstücken oder bestimmten Gesellschaftsanteilen in Österreich anfällt.
Steuergegenstand
Die Grunderwerbsteuer fällt an, wenn ein inländisches Grundstück im zivilrechtlichen Sinn übertragen wird. Dabei ist nicht nur der Grund und Boden umfasst, sondern auch das fest damit verbundene Zubehör.
- Grund und Boden
- Zugehör
- Zuwachs
- Bauchrechte
- Superädifikate
Nicht unter die Grunderwerbsteuer fallen hingegen bewegliche Wirtschaftsgüter wie:
- Maschinen einer Betriebsanlage
- Sonstiges Inventar
Erwerbsvorgänge
Während für Unternehmen zusätzliche Erwerbstatbestände gelten, wie etwa Gesellschafterwechsel oder Anteilsvereinigungen, gelten für natürliche Personen andere Regelungen. Weitere Informationen zu allgemeinen Erwerbsvorgängen finden Sie auf unserer Seite: Grunderwerbsteuer.
Gesellschafterwechsel bei grundstücksbesitzenden Gesellschaften
Grunderwerbsteuer entsteht nach § 1 Abs. 3 GrEStG, wenn sich innerhalb von sieben Jahren mindestens 75 % der Anteile an einer grundstücksbesitzenden Gesellschaft auf neue Gesellschafter übertragen. Dabei kommt es nicht auf einen einzelnen Erwerb an. Maßgeblich ist jener Vorgang, durch den diese Schwelle erstmals überschritten wird. Ab diesem Zeitpunkt beginnt die Siebenjahresfrist erneut zu laufen.
Anteilsvereinigung bei grundstücksbesitzenden Gesellschaften
Auch die Vereinigung von mindestens 75 % der Anteile an einer grundstücksbesitzenden Personen- oder Kapitalgesellschaft in der Hand eines Erwerbers oder einer Erwerbergruppe unterliegt der Grunderwerbsteuer. Dabei zählt sowohl unmittelbarer als auch mittelbarer Anteilserwerb.
Eine Erwerbergruppe liegt vor, wenn Personen oder Gesellschaften unter einheitlicher Leitung oder beherrschendem Einfluss stehen, etwa in Konzernstrukturen.
Steuerbefreiungen
Für Unternehmer gelten besondere steuerliche Begünstigungen bei der Übertragung betrieblicher Grundstücke. Diese sollen insbesondere Betriebsübergaben erleichtern.
Betriebsübertragung bei Gewerbebetrieb oder selbstständiger Arbeit
Ein Freibetrag in Höhe von 900.000 € gilt für unentgeltliche und teilentgeltliche Übertragungen. Dieser kann in Anspruch genommen werden, wenn:
- die übertragene Einheit betriebliche Einkünfte erzielt,
- der Erwerber eine natürliche Person ist,
- die Übergabe wegen Alters, Tod oder dauerhafter Erwerbsunfähigkeit erfolgt, und
- mindestens 25 % des Betriebes übertragen werden.
Der Freibetrag ist auf den unentgeltlichen Teil zu aliquotieren. Zusätzlich ist die Steuer für diesen unentgeltlichen Teil mit 0,5 % des Grundstückswerts gedeckelt.
Betriebsübertragungen in Land- und Forstwirtschaft
Hier beträgt der Freibetrag 365.000 €. Die Voraussetzungen entsprechen im Wesentlichen denen für gewerbliche Betriebe, wobei das übertragene Vermögen land- und forstwirtschaftliche Einkünfte erzielen muss.
Zusammenlegungs- und Flurbereinigungsverfahren
Bei der Übertragung eines land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücks im Zuge eines behördlich genehmigten Flurbereinigungs- oder Zusammenlegungsverfahrens fällt keine Grunderwerbsteuer an, sofern ein entsprechender Bescheid der Agrarbehörde vorliegt, an den das Finanzamt gebunden ist.
Sebastian RiedlmairHarlander & Partner Rechtsanwälte „Die Grunderwerbsteuer ist oft ein unterschätzter Kostenfaktor – wer frühzeitig rechtlichen Rat einholt, kann Befreiungen optimal nutzen und vermeidbare Belastungen verhindern“
Bemessungsgrundlage
Wie hoch die Grunderwerbsteuer ausfällt, hängt von der sogenannten Bemessungsgrundlage ab. Entscheidend ist dabei, ob es sich um ein Grundstück des Grundvermögens oder um ein land- und forstwirtschaftliches Grundstück handelt. Für Unternehmen und Privatpersonen gelten grundsätzlich dieselben Regeln, mit spezifischen Abweichungen bei bestimmten Erwerbsvorgängen.
Allgemeiner Grundsatz
In der Regel berechnet sich die Grunderwerbsteuer nach der Gegenleistung, also dem tatsächlichen Wert des bezahlten Entgelts. In besonderen Fällen, etwa bei unentgeltlichen Übertragungen oder Erwerb innerhalb der Familie, ist nicht die Gegenleistung, sondern ein pauschalierter Grundstückswert, der Einheitswert oder der gemeine Wert heranzuziehen.
Gegenleistung
Die Gegenleistung umfasst alles, was der Erwerber aufwendet, um das Grundstück zu erhalten.
Grundstückswert
Der Grundstückswert ist dann maßgeblich, wenn keine oder nur eine sehr geringe Gegenleistung erbracht wird.
Einheitswert
Bei land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken ist nicht der Grundstückswert, sondern der Einheitswert heranzuziehen.
Gemeiner Wert
Der gemeine Wert ist als Bemessungsgrundlage entweder freiwillig heranzuziehen, wenn er nachweislich unter dem Grundstückswert liegt, oder verpflichtend, sofern das Grundstück zum Vermögen einer Immobiliengesellschaft gehört, wobei Letzteres dann gilt, wenn die Liegenschaften nicht für eigene betriebliche Zwecke genutzt, sondern hauptsächlich vermietet oder verkauft werden.
Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr
Die Grunderwerbsteuer beträgt grundsätzlich 3,5 % der Bemessungsgrundlage, bei unentgeltlichen Übertragungen, insbesondere im Familienkreis, kommt ein gestaffelter Stufentarif zur Anwendung. Zusätzlich fällt für die Eintragung ins Grundbuch eine Gebühr von 1,1 % an.
Steuerschuld und Steuerschuldner
Die Steuerschuld entsteht, sobald ein steuerpflichtiger Erwerbsvorgang abgeschlossen ist, etwa mit der Unterzeichnung des Vertrags über den Anteilserwerb.
Bei einem Gesellschafterwechsel ist die grundstücksbesitzende Gesellschaft selbst Steuerschuldnerin.
Bei einer Anteilsvereinigung haftet hingegen jene Person oder Erwerbergruppe, in deren Hand mindestens 75 % der Anteile vereinigt werden.
Abfuhr der Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer wird entweder durch Abgabe einer Abgabenerklärung oder durch Selbstberechnung durch einen Notar oder Rechtsanwalt über FinanzOnline abgeführt. In beiden Fällen muss die Meldung spätestens bis zum 15. des zweitfolgenden Monats nach Entstehung der Steuerschuld erfolgen.
Unbedenklichkeitsbescheinigung nach § 160 BAO
Das Finanzamt stellt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung gemäß § 160 BAO sus. Damit bestätigt das Finanzamt, dass die Grunderwerbsteuer vollständig und korrekt entrichtet wurde oder keine solche anfällt.
Diese Bescheinigung ist Voraussetzung dafür, dass das Grundbuchgericht die Eigentumsübertragung einträgt. Ohne diese Bestätigung wird das Grundbuchverfahren unterbrochen.
Ihre Vorteile mit anwaltlicher Unterstützung
Gerade bei betrieblichen Grundstücksübertragungen, Umgründungen oder Anteilsverschiebungen ist die Grunderwerbsteuer ein komplexes Thema mit hohem Risiko. Fehlerhafte Einschätzungen führen rasch zu erheblichen Mehrkosten oder zur Nacherhebung der Steuer. Eine präzise juristische Begleitung zahlt sich daher aus, fachlich wie finanziell.
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