Dokumentavgift for bedrifter

Dokumentavgift

Erverv av eiendommer av bedrifter eller endring av aksjer/andeler i eiendomseiende selskaper utløser regelmessig dokumentavgift. Dette er en transaksjonsavgift som påløper ved erverv mot vederlag eller vederlagsfri overføring av innenlandske eiendommer eller visse selskapsrettslige transaksjoner.

Dokumentavgiften er en avgift som påløper ved erverv av eiendommer eller visse selskapsandeler i Østerrike.

Skatteobjekt

Dokumentavgiften påløper når en innenlandsk eiendom overføres i sivilrettslig forstand. Dette omfatter ikke bare grunn og jord, men også fast tilknyttet tilbehør.

• Grunn og jord
• Tilbehør
• Tilvekst
• Gruverettigheter
• Superficies

Derimot faller ikke flyttbare driftsmidler under dokumentavgiften, som:

• Maskiner i et driftsanlegg
• Annet inventar

Ervervstransaksjoner

Mens det for bedrifter gjelder ytterligere ervervsforhold, som for eksempel eierskifte av aksjer/andeler eller konsolidering av aksjer/andeler, gjelder andre regler for privatpersoner. Ytterligere informasjon om generelle ervervsprosesser finner du på vår side: Dokumentavgift.

Eierskifte av aksjer/andeler i eiendomseiende selskaper

Dokumentavgift oppstår i henhold til § 1 Abs. 3 GrEStG , når minst 75 % av aksjene/andelene i et eiendomseiende selskap overføres til nye aksjonærer/andelshavere. Det er ikke et enkelt erverv som er avgjørende. Avgjørende er den transaksjonen som først overskrider denne terskelen. Fra dette tidspunktet begynner syvårsfristen å løpe på nytt.

Konsolidering av aksjer/andeler i eiendomseiende selskaper

Også samlingen av minst 75 % av aksjene/andelene i et eiendomseiende person- eller kapitalselskap i hendene på én erverver eller en erververgruppe er underlagt dokumentavgift. Dette inkluderer både direkte og indirekte aksje-/andelserverv.

En erververgruppe foreligger når personer eller selskaper er under samlet ledelse eller dominerende innflytelse, for eksempel i konsernstrukturer.

Skattefritak

For næringsdrivende gjelder spesielle skattemessige fordeler ved overføring av næringseiendommer. Disse skal spesielt lette virksomhetsoverdragelser.

Virksomhetsoverdragelse ved næringsvirksomhet eller selvstendig næringsdrivende

Et fradrag på 900 000 € gjelder for vederlagsfrie og delvis vederlagsfrie overføringer. Dette kan benyttes dersom:

• den overførte enheten genererer driftsinntekter,
• erververen er en fysisk person,
• overdragelsen skjer på grunn av alder, død eller varig uførhet, og
• minst 25 % av virksomheten overføres.

Fradraget skal fordeles forholdsmessig på den vederlagsfrie delen. I tillegg er avgiften for denne vederlagsfrie delen begrenset til 0,5 % av eiendommens verdi.

Overføringer av virksomhet innen land- og skogbruk

Her er fradraget 365 000 €. Vilkårene tilsvarer i hovedsak de for næringsvirksomhet, der den overførte formuen må generere inntekter fra land- og skogbruk.

Jordskifte- og omfordelingsprosesser

Ved overføring av en landbruks- eller skogbrukseiendom i forbindelse med en offentlig godkjent jordskifte- eller omfordelingsprosess påløper ingen dokumentavgift, forutsatt at det foreligger et tilsvarende vedtak fra landbruksmyndigheten, som skattekontoret er bundet av.

Sebastian Riedlmair
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Die Grunderwerbsteuer ist oft ein unterschätzter Kostenfaktor – wer frühzeitig rechtlichen Rat einholt, kann Befreiungen optimal nutzen und vermeidbare Belastungen verhindern“

Beregningsgrunnlag

Hvor høy dokumentavgiften blir, avhenger av det såkalte beregningsgrunnlaget. Avgjørende er om det dreier seg om en eiendom som inngår i grunnformuen eller en landbruks- og skogbrukseiendom. For bedrifter og privatpersoner gjelder i utgangspunktet de samme reglene, med spesifikke avvik ved visse ervervsprosesser.

Generelt prinsipp

Som regel beregnes dokumentavgiften ut fra vederlaget, altså den faktiske verdien av det betalte vederlaget. I spesielle tilfeller, for eksempel ved vederlagsfrie overføringer eller erverv innenfor familien, skal ikke vederlaget, men en standardisert eiendomsverdi, enhetsverdien eller den alminnelige verdien legges til grunn.

Vederlag

Vederlaget omfatter alt erververen bruker for å motta eiendommen.

Eiendommens verdi

Eiendomsverdien er da avgjørende, når ingen eller kun et svært lite vederlag ytes.

Enhetsverdi

For landbruks- og skogbrukseiendommer skal ikke eiendomsverdien, men enhetsverdien legges til grunn.

Alminnelig verdi

Den alminnelige verdien skal som beregningsgrunnlag enten legges til grunn frivillig, dersom den beviselig ligger under eiendomsverdien, eller obligatorisk, dersom eiendommen tilhører formuen til et eiendomsselskap, hvor sistnevnte gjelder når eiendommene ikke brukes til egne driftsformål, men hovedsakelig leies ut eller selges.

Dokumentavgift og registreringsgebyr

Dokumentavgiften utgjør i utgangspunktet 3,5 % av beregningsgrunnlaget, ved vederlagsfrie overføringer, spesielt innenfor familien, anvendes en gradert trinnvis sats. I tillegg påløper en avgift på 1,1 % for tinglysing i grunnboken.

Skattegjeld og skattepliktig

Skatteplikten oppstår så snart en avgiftspliktig ervervsprosess er fullført, for eksempel ved signering av avtalen om aksje-/andelserverv.

Ved et eierskifte av aksjer/andeler er det eiendomseiende selskapet selv skattepliktig.
Ved en konsolidering av aksjer/andeler er det derimot den personen eller erververgruppen, i hvis hånd minst 75 % av aksjene/andelene samles, som er ansvarlig.

Betaling av dokumentavgift

Dokumentavgiften betales enten ved innlevering av en avgiftsmelding eller ved egenberegning av en notarius publicus eller advokat via FinanzOnline. I begge tilfeller må meldingen skje senest den 15. i den andre påfølgende måneden etter at skatteplikten oppsto.

Frikjøpsattest i henhold til § 160 BAO

Skattekontoret utsteder en frikjøpsattest i henhold til § 160 BAO. Dermed bekrefter skattekontoret at dokumentavgiften er fullstendig og korrekt betalt, eller at ingen slik avgift påløper.

Denne bekreftelsen er en forutsetning for at grunnbokretten innfører eiendomsoverføringen. Uten denne bekreftelsen blir grunnbokprosedyren avbrutt.

Dine fordeler med advokatbistand

Spesielt ved overføring av næringseiendommer, omstruktureringer eller aksje-/andelsforskyvninger er dokumentavgiften et komplekst tema med høy risiko. Feilaktige vurderinger fører raskt til betydelige merkostnader eller etterberegning av avgiften. Presis juridisk bistand lønner seg derfor, både faglig og økonomisk.

Ofte stilte spørsmål – FAQ