Impozitul pe transferul de proprietate imobiliară pentru companii

Impozitul pe transferul de proprietate

Achiziționarea de terenuri de către companii sau schimbarea participațiilor la societățile care dețin proprietăți imobiliare declanșează în mod regulat impozitul pe transferul de proprietate imobiliară. Acesta este un impozit pe tranzacțiile juridice, care se aplică în cazul transferului cu titlu oneros sau gratuit de terenuri interne sau al anumitor operațiuni de drept societar.

Impozitul pe transferul de proprietate imobiliară este o taxă care se aplică la achiziționarea de terenuri sau de anumite participații la societăți în Austria.

Obiectul impozitului

Impozitul pe transferul de proprietate imobiliară se aplică atunci când un teren intern este transferat în sens civil. Aceasta include nu numai terenul, ci și accesoriile fix conectate la acesta.

• Terenul
• Accesorii
• Creștere
• Drepturi de construcție
• Superedificate

Pe de altă parte, următoarele bunuri mobile nu intră sub incidența impozitului pe transferul de proprietate imobiliară:

• Mașinile unei instalații industriale
• Alt inventar

Operațiuni de achiziție

În timp ce pentru companii se aplică fapte suplimentare de achiziție, cum ar fi schimbarea acționarilor sau unificarea participațiilor, pentru persoanele fizice se aplică alte reglementări. Mai multe informații despre operațiunile generale de achiziție pot fi găsite pe pagina noastră: Impozit pe transferul de proprietate imobiliară.

Schimbarea acționarilor la societățile care dețin proprietăți imobiliare

Impozitul pe transferul de proprietate imobiliară apare conform § 1 alin. 3 GrEStG , dacă în termen de șapte ani, cel puțin 75% din acțiunile unei societăți care deține proprietăți imobiliare sunt transferate către noi acționari. Nu contează o singură achiziție. Decisivă este acea operațiune prin care această limită este depășită pentru prima dată. Din acest moment, perioada de șapte ani începe să curgă din nou.

Unificarea participațiilor la societățile care dețin proprietăți imobiliare

De asemenea, unificarea a cel puțin 75% din acțiunile unei societăți de persoane sau de capital care deține proprietăți imobiliare în mâinile unui achizitor sau a unui grup de achizitori este supusă impozitului pe transferul de proprietate imobiliară. Se ia în considerare atât achiziția directă, cât și cea indirectă de acțiuni.

Un grup de achizitori există atunci când persoanele sau societățile se află sub o conducere unitară sau o influență dominantă, de exemplu, în structuri de grup.

Scutiri de impozit

Pentru antreprenori, se aplică avantaje fiscale speciale la transferul de terenuri operaționale. Acestea au scopul de a facilita în special transferurile de afaceri.

Transferul de afaceri în cazul unei activități comerciale sau al unei activități independente

O cotă scutită în valoare de 900.000 € se aplică transferurilor gratuite și parțial gratuite. Aceasta poate fi revendicată dacă:

• unitatea transferată obține venituri operaționale,
• achizitorul este o persoană fizică,
• transferul are loc din cauza vârstei, a decesului sau a incapacității de muncă permanente, și
• se transferă cel puțin 25% din afacere.

Cota scutită trebuie alocată proporțional părții gratuite. În plus, impozitul pentru această parte gratuită este plafonat la 0,5% din valoarea proprietății imobiliare.

Transferuri de afaceri în agricultură și silvicultură

Aici, cota scutită este de 365.000 €. Condițiile corespund în esență celor pentru întreprinderile comerciale, activele transferate trebuind să genereze venituri agricole și silvice.

Proceduri de comasare și îmbunătățire funciară

În cazul transferului unui teren agricol sau forestier în cadrul unei proceduri de îmbunătățire funciară sau de comasare aprobată de autorități, nu se aplică impozitul pe transferul de proprietate imobiliară, cu condiția să existe o decizie corespunzătoare a autorității agricole, de care este legat oficiul fiscal.

Sebastian Riedlmair
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Die Grunderwerbsteuer ist oft ein unterschätzter Kostenfaktor – wer frühzeitig rechtlichen Rat einholt, kann Befreiungen optimal nutzen und vermeidbare Belastungen verhindern“

Bază de evaluare

Valoarea impozitului pe transferul de proprietate imobiliară depinde de așa-numita bază de evaluare. Decisiv este dacă este vorba despre un teren al proprietății funciare sau despre un teren agricol și forestier. În principiu, aceleași reguli se aplică companiilor și persoanelor private, cu abateri specifice în cazul anumitor operațiuni de achiziție.

Principiu general

De regulă, impozitul pe transferul de proprietate imobiliară se calculează pe baza contraprestației, adică valoarea reală a remunerației plătite. În cazuri speciale, cum ar fi transferurile gratuite sau achiziția în cadrul familiei, nu se ia în considerare contraprestația, ci o valoare a proprietății imobiliare forfetară, valoarea unitară sau valoarea justă.

Contraprestație

Contraprestația include tot ceea ce achizitorul cheltuie pentru a obține terenul.

Valoarea proprietății imobiliare

Valoarea proprietății imobiliare este relevantă atunci când nu se oferă nicio contraprestație sau doar una foarte mică.

Valoarea unitară

În cazul terenurilor agricole și forestiere, nu se ia în considerare valoarea proprietății imobiliare, ci valoarea unitară.

Valoarea justă

Valoarea justă este utilizată ca bază de evaluare fie voluntar, dacă se dovedește că este sub valoarea proprietății imobiliare, fie obligatoriu, dacă terenul aparține activelor unei societăți imobiliare, acesta din urmă aplicându-se atunci când proprietățile nu sunt utilizate în scopuri operaționale proprii, ci sunt în principal închiriate sau vândute.

Impozitul pe transferul de proprietate imobiliară și taxa de înregistrare

Impozitul pe transferul de proprietate imobiliară este, în principiu, de 3,5% din baza de evaluare, în cazul transferurilor gratuite, în special în cercul familial, se aplică o cotă progresivă eșalonată. În plus, se aplică un taxă de 1,1% pentru înregistrarea în cartea funciară.

Debitul fiscal și debitorul fiscal

Obligația fiscală apare de îndată ce o operațiune de achiziție supusă impozitării este finalizată, de exemplu, prin semnarea contractului de achiziție a acțiunilor.

În cazul unei schimbări de acționari, societatea care deține proprietatea imobiliară este ea însăși debitoare fiscală.
În cazul unei unificări a participațiilor, pe de altă parte, acea persoană sau grup de achizitori este răspunzător, în mâinile căruia sunt unificate cel puțin 75% din acțiuni.

Vărsarea impozitului pe transferul de proprietate imobiliară

Impozitul pe transferul de proprietate imobiliară se plătește fie prin depunerea unei declarații fiscale, fie prin autocalculare de către un notar sau avocat prin FinanzOnline. În ambele cazuri, notificarea trebuie făcută cel târziu până în a 15-a zi a celei de-a doua luni următoare după apariția obligației fiscale.

Certificat de conformitate conform § 160 BAO

Oficiul fiscal eliberează un certificat de conformitate conform § 160 BAO sus. Prin aceasta, oficiul fiscal confirmă că impozitul pe transferul de proprietate imobiliară a fost plătit integral și corect sau că nu se aplică un astfel de impozit.

Acest certificat este o condiție prealabilă pentru ca instanța de carte funciară să înregistreze transferul de proprietate. Fără această confirmare, procedura de carte funciară este întreruptă.

Avantajele dumneavoastră cu asistență juridică

Mai ales în cazul transferurilor de terenuri operaționale, al reorganizărilor sau al transferurilor de acțiuni, impozitul pe transferul de proprietate imobiliară este un subiect complex, cu un risc ridicat. Evaluările incorecte duc rapid la costuri suplimentare considerabile sau la perceperea ulterioară a impozitului. Prin urmare, o asistență juridică precisă merită, atât din punct de vedere profesional, cât și financiar.

Întrebări frecvente – FAQ