Tapu Harcı
Tapu Harcı
Şirketler tarafından gayrimenkul edinimi veya gayrimenkul sahibi şirketlerdeki hisse değişiklikleri genellikle emlak alım vergisini tetikler. Bu, hukuki işlem vergisi olup, bedelli veya bedelsiz devir durumunda yurt içindeki gayrimenkuller veya belirli şirket hukuku işlemleri için geçerlidir.
Emlak alım vergisi, Avusturya’da gayrimenkul veya belirli şirket hisselerinin edinimi sırasında ödenen bir vergidir.
Vergi Konusu
Emlak alım vergisi, medeni hukuk anlamında yurt içindeki bir gayrimenkulün devredilmesi durumunda ortaya çıkar. Bu sadece arazi ve zemini değil, aynı zamanda buna sıkıca bağlı eklentileri de kapsar.
- Arazi ve toprak
- Eklentiler
- Artış
- İnşaat hakları
- Üst hakkı yapıları
Ancak, aşağıdaki taşınabilir ekonomik varlıklar emlak alım vergisine tabi değildir:
- Bir işletme tesisinin makineleri
- Diğer envanter
Devir İşlemleri
Şirketler için ortak değişikliği veya hisse birleşmesi gibi ek edinim durumları geçerli iken, gerçek kişiler için farklı düzenlemeler geçerlidir. Genel edinim işlemleri hakkında daha fazla bilgiyi Emlak Alım Vergisi sayfamızda bulabilirsiniz.
Gayrimenkul sahibi şirketlerde ortak değişikliği
Emlak alım vergisi şu durumda ortaya çıkar: § 1 Abs. 3 GrEStG yedi yıl içinde en az %75 oranında hisse gayrimenkul sahibi bir şirkette yeni ortaklara devredildiğinde. Burada tek bir edinim önemli değildir. Önemli olan, bu eşiğin ilk kez aşıldığı işlemdir. Bu andan itibaren yedi yıllık süre yeniden işlemeye başlar.
Gayrimenkul sahibi şirketlerde hisse birleşmesi
Ayrıca, gayrimenkul sahibi bir şahıs veya sermaye şirketindeki hisselerin en az %75’inin bir alıcının veya bir alıcı grubunun elinde birleşmesi de emlak alım vergisine tabidir. Bu durumda hem doğrudan hem de dolaylı hisse edinimi sayılır.
Bir alıcı grubu, kişilerin veya şirketlerin tek bir yönetim altında veya hakim etki altında olduğu durumlarda, örneğin konsern yapılarında söz konusudur.
Vergi Muafiyetleri
İşletme amaçlı gayrimenkullerin devri konusunda girişimciler için özel vergi avantajları geçerlidir. Bunlar özellikle işletme devirlerini kolaylaştırmayı amaçlamaktadır.
İşletme devri durumunda ticari işletme veya serbest meslek faaliyeti
Bedelsiz ve kısmen bedelli devirler için 900.000 € tutarında bir muafiyet geçerlidir. Bu muafiyet şu durumlarda talep edilebilir:
- devredilen birim ticari gelir elde ediyorsa,
- alıcı gerçek kişi ise,
- devir yaş, ölüm veya kalıcı iş göremezlik nedeniyle gerçekleşiyorsa ve
- işletmenin en az %25’i devrediliyorsa.
Muafiyet, bedelsiz kısım için orantılı olarak uygulanır. Ek olarak, bu bedelsiz kısım için vergi, gayrimenkul değerinin %0,5’i ile sınırlandırılmıştır.
Tarım ve ormancılık işletmelerinde işletme devri
Burada muafiyet tutarı 365.000 €’dur. Koşullar esas olarak ticari işletmeler için geçerli olanlarla aynıdır, ancak devredilen varlığın tarım ve ormancılık geliri elde etmesi gerekmektedir.
Arazi toplulaştırma ve ıslah işlemleri
Resmi olarak onaylanmış bir arazi ıslahı veya toplulaştırma işlemi kapsamında bir tarım veya ormancılık arazisinin devri durumunda, tarım idaresinin bağlayıcı bir kararı varsa emlak alım vergisi uygulanmaz.
Sebastian RiedlmairHarlander & Partner Rechtsanwälte „Die Grunderwerbsteuer ist oft ein unterschätzter Kostenfaktor – wer frühzeitig rechtlichen Rat einholt, kann Befreiungen optimal nutzen und vermeidbare Belastungen verhindern“
Vergi Matrahı
Emlak alım vergisinin tutarı, vergi matrahına bağlıdır. Burada belirleyici olan, gayrimenkulün
Genel İlke
Genellikle emlak alım vergisi karşı edime, yani ödenen bedelin gerçek değerine göre hesaplanır. Bedelsiz devirler veya aile içi edinimler gibi özel durumlarda karşı edim değil, standartlaştırılmış bir gayrimenkul değeri, birim değer veya piyasa değeri esas alınır.
Karşı Edim
Karşı edim, alıcının gayrimenkulü elde etmek için harcadığı her şeyi kapsar.
Gayrimenkul Değeri
Gayrimenkul değeri, hiç karşı edim olmadığında veya çok düşük bir karşı edim olduğunda belirleyicidir.
Birim Değer
Tarım ve ormancılık arazileri için gayrimenkul değeri değil, birim değer esas alınır.
Piyasa Değeri
Piyasa değeri, ya gayrimenkul değerinin altında olduğu kanıtlanabiliyorsa isteğe bağlı olarak vergi matrahı olarak kullanılabilir ya da gayrimenkul bir gayrimenkul şirketinin varlıklarına aitse zorunlu olarak kullanılır. İkinci durum, gayrimenkullerin şirketin kendi işletme amaçları için kullanılmadığı, ancak ağırlıklı olarak kiralandığı veya satıldığı durumlarda geçerlidir.
Emlak Alım Vergisi ve Tescil Harcı
Emlak alım vergisi genellikle %3,5’i vergi matrahının kadardır, bedelsiz devirlerde, özellikle aile içinde, kademeli bir tarife uygulanır. Ek olarak, tapu siciline kayıt için %1,1 oranında bir harç uygulanır.
Vergi Borcu ve Vergi Mükellefi
Vergi borcu, vergiye tabi bir edinim işlemi tamamlandığında, örneğin hisse alımı sözleşmesinin imzalanmasıyla ortaya çıkar.
Bir ortak değişikliğinde, gayrimenkul sahibi şirketin kendisi vergi borçlusudur.
Bir hisse birleşmesinde ise, kişi veya alıcı grubu, hisselerin en az %75’inin birleştiği sorumludur.
Emlak Alım Vergisinin Ödenmesi
Emlak alım vergisi ya bir vergi beyannamesi verilmesi yoluyla ya da bir noter veya avukat tarafından FinanzOnline üzerinden kendi hesaplama yöntemiyle ödenir. Her iki durumda da bildirim, vergi borcunun doğduğu ayı takip eden ikinci ayın 15’ine kadar yapılmalıdır.
BAO § 160 uyarınca vergi borcu yoktur belgesi
Vergi dairesi, vergi borcu yoktur belgesi § 160 BAO uyarınca bir düzenler. Bu belge ile vergi dairesi, emlak alım vergisinin tam ve doğru bir şekilde ödendiğini veya böyle bir verginin doğmadığını onaylar.
Bu belge, tapu mahkemesinin mülkiyet devrini tescil etmesi için ön koşuldur. Bu onay olmadan tapu işlemi durdurulur.
Avukatlık Desteğiyle Avantajlarınız
Özellikle işletme amaçlı gayrimenkul devirleri, yeniden yapılandırmalar veya hisse değişiklikleri söz konusu olduğunda, emlak alım vergisi yüksek risk taşıyan karmaşık bir konudur. Hatalı değerlendirmeler hızla önemli ek maliyetlere veya verginin sonradan tahsiline yol açabilir. Bu nedenle, kesin hukuki danışmanlık hem teknik hem de finansal açıdan faydalıdır.
Şimdi istediğiniz tarihi seçin:Ücretsiz ilk görüşme
