Tapu Harcı

Tapu Harcı

Avusturya’da bir arsa veya gayrimenkul satın alındığında emlak alım vergisi uygulanır. Bu vergi yükümlülüğü sadece klasik satış sözleşmelerini değil, bağış ve miras gibi bedelsiz devirleri de kapsar.

Emlak alım vergisi (GrESt), yurt içindeki gayrimenkullerin her ediniminde bir kez ödenen bir vergidir.

Emlak Alım Vergisinin Konusu

Emlak alım vergisi, GrEStG Madde 2 uyarınca yalnızca yurt içindeki gayrimenkullerin ve bunların medeni hukuk kapsamındaki eklentilerinin edinimini kapsar. Bunlar özellikle şunları içerir:

• Arazi ve toprak
• Binalar
• Artış ve eklentiler
• İnşaat hakları
• Üst hakkı yapıları

Gayrimenkule dahil olmayanlar:

• İşletmeye ait makine ve teknik tesisler
• Diğer taşınır demirbaşlar

Devir İşlemleri

Emlak alım vergisi, yurt içindeki gayrimenkullerin bedelli veya bedelsiz edinimini kapsar.

Özellikle aşağıdaki devir işlemleri buna dahildir:

• Satın alma, takas, miras, saklı pay veya kazandırıcı zamanaşımı yoluyla mülkiyet edinimi
• Ekonomik tasarruf yetkisinin edinimi, örn. emanet
• Şahıs ve sermaye şirketleriyle ilgili devir işlemleri

Bunların yanı sıra, kanun yalnızca ticari yapılar için geçerli olan iki özel durum tanımlar: İşletmeler için emlak alım vergisi.

Gayrimenkul Alımında Vergi Muafiyetleri

Emlak alım vergisi kanunu birçok muafiyet içerir. Aşağıdaki devir işlemleri muaftır:

Eşler Arasında Konut Devri

Eşler veya kayıtlı partnerler, 150 m²’lik konut kullanım alanı için bir konutun ortak edinimi veya mirası durumunda muafiyetten yararlanırlar. Bunun için belirli ikamet ve kullanım kurallarına uyulması gerekir.

Önemsiz Sınır

Vergi matrahı 1.100 €’nun altında olduğunda vergi uygulanmaz. Belirli arsa bölünmelerinde 2.000 € sınırı geçerlidir.

Hayır Kurumları, Yardım Kuruluşları ve Dini Amaçların Teşviki

Hayır kurumlarına, yardım kuruluşlarına veya dini kurumlara yapılan bedelsiz devirler muaftır. Ayrıca, imar düzenlemesi veya arsa düzenlemesi için resmi bir önlem sonucu yapılan devirler de, gönüllü olarak kararlaştırılmamış olmaları şartıyla vergiden muaftır.

Gerçek Bölünme

Ortak bir gayrimenkulün münferit mülkiyete bölünmesi olan gerçek bölünmede de muafiyet söz konusu olabilir. Bunun şartı, her bir hissedarın yalnızca orijinal payına karşılık gelen değeri almasıdır.

Resmi Müdahale

Bir gayrimenkul kamulaştırma yoluyla veya resmi bir müdahaleden kaçınmak için devredilirse, vergi uygulanmaz.

Vergi Matrahı

Emlak alım vergisinin matrahı, devredilen gayrimenkulün türüne ve devir işleminin hangi hukuki veya ekonomik bağlamda gerçekleştiğine bağlıdır. Prensip olarak vergi, karşı edim üzerinden, yani gayrimenkul için fiilen ödenen tutar üzerinden hesaplanır.

Ancak belirli durumlarda karşı edim değil, gayrimenkul değeri veya birim değer uygulanır, özellikle aile içi devirlerde veya miras ya da saklı pay devri gibi bedelsiz işlemlerde. Birim değer, vergi matrahı olarak yalnızca tarım ve ormancılık arazilerinde uygulanır.

Gayrimenkul bir gayrimenkul şirketinin varlıklarına aitse, zorunlu olarak gerçek değer vergi matrahı olarak kullanılır. Bu, bir ekspertiz raporu veya benzer kanıtlarla belgelenmelidir.

Peter Harlander
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Die richtige Wahl der Bemessungsgrundlage kann tausende Euro sparen, mit anwaltlicher Begleitung lassen sich steuerliche Fallstricke sicher umgehen“

Emlak Alım Vergisi ve Tescil Harcı

Bir gayrimenkul satın alındığında genellikle satış fiyatının %3,5’i oranında emlak alım vergisi uygulanır. Edinim yakın akrabalar arasında gerçekleşirse, vergi oranı %2’ye düşer.

Emlak alım vergisine ek olarak, mülkiyet hakkının tapu siciline tescili için satış fiyatının %1,1’i oranında tescil harcı ödenmesi gerekir. Bu tescil harcı, tescil işlemiyle birlikte muaccel olur ve zorunludur.

Vergi Borcu ve Vergi Mükellefi

Emlak alım vergisi, tarafların edinimi hukuken geçerli şekilde tamamlamasıyla doğar. Vergi mükellefleri, prensip olarak edinim işlemine katılan tüm kişilerdir, bunlar genellikle alıcı ve satıcıdır.

Sözleşmenin akdedilmesi şeklindeki normal durumun yanı sıra, emlak alım vergisi kanunu özel istisnalar da düzenler, örneğin miras, vasiyet veya ölüme bağlı bağışlarda. Bu durumlarda vergi borcu farklı bir zamanda doğar.

Sebastian Riedlmair
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Gerade bei Schenkungen oder Übergaben im Familienkreis wird die Grunderwerbsteuer oft unterschätzt, falsche Annahmen führen schnell zu vermeidbaren Kosten.“

Emlak Alım Vergisinin Ödenmesi

Emlak alım vergisi ya kendi kendine hesaplama yoluyla ya da vergi beyannamesi ile ödenir. Her iki yöntem de bir avukat veya noter aracılığıyla gerçekleştirilmelidir.

Kendi kendine hesaplama, gayrimenkul edinimini önemli ölçüde avantajı hızlandırma sunar. Taraf temsilcisi tarafından sadece verginin FinanzOnline üzerinden bildirimi ve ödenmesi değil, aynı zamanda hangi vergi oranının geçerli olduğunun, bir muafiyetin mümkün olup olmadığının ve münferit durumda hangi vergi matrahının uygulanacağının incelenmesi de yapılır.

Zamanında ve doğru ödeme, tapu siciline tescil için ön koşuldur. Bu olmadan mülkiyet hakkı devredilemez.

BAO Madde 160’a Göre Vergi İlişik Kesme Belgesi

Vergi dairesi, vergi ilişik kesme belgesi BAO Madde 160 uyarınca bir düzenler. Bu belgeyle vergi dairesi, emlak alım vergisinin tam ve doğru şekilde ödendiğini veya böyle bir verginin doğmadığını onaylar.

Bu belge, tapu mahkemesinin mülkiyet devrini tescil etmesi için ön koşuldur. Bu onay olmadan tapu işlemi durdurulur.

Avukatlık Desteğiyle Avantajlarınız

Emlak alım vergisi ilk bakışta açık bir şekilde düzenlenmiş görünse de, uygulamada küçük hataların hızla gereksiz vergi yüküne veya tapu işlemlerinde gecikmelere yol açtığı görülmektedir. Erken hukuki danışmanlık güvenlik sağlar.

Sıkça Sorulan Sorular – SSS