Порез на пренос непокретности

Порез на пренос непокретности

При куповини земљишта или непокретности у Аустрији настаје обавеза плаћања пореза на пренос непокретности. Ова пореска обавеза се не односи само на класичне уговоре о купопродаји, већ и на бестерхетне преносе као што су поклони и наслеђа.

Порез на пренос непокретности (GrESt) је једнократни порез који се наплаћује при сваком стицању домаћих непокретности.

Предмет пореза на пренос непокретности

Порез на пренос непокретности обухвата према § 2 GrEStG искључиво стицање непокретности у земљи укључујући њихову грађанскоправну припадност. Под тим се подразумевају посебно:

• Земљиште
• Зграде
• Прираст и припадност
• Грађевинска права
• Суперфицијес

Не припадају непокретности:

• Машине и техничка постројења која припадају предузећу
• Остали покретни инвентар

Стицајни поступци

Порезу на пренос непокретности подлеже теретно или бестеретно стицање домаћих непокретности.

У то спадају посебно следећи стицајни поступци:

• Стицање својине куповином, разменом, наслеђем, нужним делом или застарелошћу
• Стицање економске располагачке моћи, нпр. повереништво
• Стицајни поступци у вези са личним и капиталним друштвима

Поред тога, закон познаје два специјална чињенична стања која су релевантна искључиво код предузетничких структура: Порез на пренос непокретности за предузећа.

Пореска ослобођења при куповини непокретности

Закон о порезу на пренос непокретности познаје мноштво ослобођења. Ослобођени су следећи стицајни поступци:

Пренос стана између партнера

Супружници или регистровани партнери користе при заједничкој набавци или наслеђивању стана ослобођење за 150 м² стамбене површине. За то морају бити поштована одређена правила боравишта и коришћења.

Граница занемарљивости

Порез се не наплаћује ако је основица за опорезивање испод 1.100 €. Код одређених подела непокретности важи граница од 2.000 €.

Подстицање добротворних, хуманитарних и црквених сврха

Бестеретни преноси добротворним, хуманитарним или црквеним установама су ослобођени. Такође су ослобођени преноси који се врше службеном мером за просторно уређење или обликовање грађевинског земљишта, али само ако нису добровољно договорени.

Стварна подела

И код стварне поделе, тј. поделе заједничке непокретности у појединачну својину, може постојати ослобођење. Услов је да сваки сувласник добије само вредност која одговара његовом првобитном уделу.

Службени захват

Ако се непокретност преноси експропријацијом или ради избегавања службеног захвата, такође се не наплаћује порез.

Основица за опорезивање

Основица за опорезивање пореза на пренос непокретности зависи од тога која се врста непокретности преноси и у ком правном или економском контексту се налази стицајни поступак. У принципу се порез рачуна према противчинидби, тј. ономе што се стварно плаћа за непокретност.

У одређеним случајевима се међутим не примењује противчинидба, већ вредност непокретности или јединствена вредност, посебно код преноса у породичном кругу или код бестеретних поступака као што су наслеђе или пренос нужног дела. Јединствена вредност се као основица за опорезивање примењује искључиво код пољопривредних и шумских непокретности.

Ако непокретност припада имовини друштва за непокретности, обавезно се као основица за опорезивање узима тржишна вредност. Ова мора бити доказана вештачењем или упоредивим доказима.

Peter Harlander
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Die richtige Wahl der Bemessungsgrundlage kann tausende Euro sparen, mit anwaltlicher Begleitung lassen sich steuerliche Fallstricke sicher umgehen“

Порез на пренос непокретности и такса за упис

При куповини непокретности се у правилу наплаћује порез на пренос непокретности у висини од 3,5% купопродајне цене. Ако се стицање врши између блиских сродника, пореска стопа се смањује на 2%.

Поред пореза на пренос непокретности, при упису права својине у катастар непокретности треба платити таксу за упис од 1,1% купопродајне цене. Ова такозвана такса за укњижбу постаје доспела заједно са уписом и обавезна је.

Пореска обавеза и порески дужник

Порез на пренос непокретности настаје чим уговорне стране правноважно закључе стицање. Порески дужници су у принципу сва лица учесна у стицајном поступку, то су у правилу купац и продавац.

Поред редовног случаја закључења уговора, Закон о порезу на пренос непокретности регулише и посебне изузетке, нпр. код наслеђа, легата или поклона за случај смрти. У овим случајевима пореска обавеза настаје у другачијем тренутку.

Sebastian Riedlmair
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Gerade bei Schenkungen oder Übergaben im Familienkreis wird die Grunderwerbsteuer oft unterschätzt, falsche Annahmen führen schnell zu vermeidbaren Kosten.“

Плаћање пореза на пренос непокретности

Порез на пренос непокретности се плаћа или путем самоизрачунавања или помоћу пореске пријаве. Обе варијанте морају бити извршене од стране адвоката или нотара.

Самоизрачунавање пружа предност што значајно убрзава стицање непокретности. Преко заступника странака се не врши само пријављивање и плаћање пореза преко FinanzOnline, већ и провера која пореска стопа важи, да ли је могуће ослобођење и која основица за опорезивање се примењује у појединачном случају.

Благовремено и исправно плаћање је услов за упис у катастар непокретности. Без њега се право својине не може пренети.

Потврда о неспорности према § 160 BAO

Пореска управа издаје потврду о неспорности према § 160 BAO. Тиме пореска управа потврђује да је порез на пренос непокретности потпуно и исправно плаћен или да се такав не наплаћује.

Ова потврда је услов да суд за катастар непокретности упише пренос својине. Без ове потврде поступак катастра непокретности се прекида.

Ваше предности уз адвокатску подршку

Порез на пренос непокретности на први поглед делује јасно регулисано, у пракси се међутим показује да мале грешке брзо доводе до непотребног пореског оптерећења или кашњења код катастра непокретности. Рано адвокатско саветовање ствара сигурност.

Често постављана питања – FAQ