Porez na promet nekretnina

Porez na promet nekretnina

Pri kupovini zemljišta ili nekretnine u Austriji plaća se porez na promet nekretnina. Ova porezna obaveza ne odnosi se samo na klasične kupoprodajne ugovore, već i na besplatne prijenose kao što su pokloni i nasljedstva.

Porez na promet nekretnina (GrESt) je jednokratni porez koji se plaća pri svakom sticanju domaćih nekretnina.

Predmet poreza na promet nekretnina

Porez na promet nekretnina prema § 2 GrEStG obuhvata isključivo sticanje zemljišta u zemlji uključujući njihovu građanskopravnu pripadnost. Pod tim se posebno podrazumijeva:

• Zemljište
• Zgrade
• Prirast i pripadnosti
• Građevinska prava
• Nadgrađa

U zemljište ne spadaju:

• Mašine i tehnička postrojenja koja pripadaju preduzeću
• Ostali pokretni inventar

Transakcije sticanja

Porezu na promet nekretnina podliježe teretno ili besplatno sticanje domaćih nekretnina.

Tu posebno spadaju sljedeći postupci sticanja:

• Sticanje vlasništva kupovinom, razmjenom, nasljedstvom, nužnim dijelom ili održajem
• Sticanje ekonomske moći raspolaganja, npr. povjerenistvo
• Postupci sticanja u vezi s društvima lica i kapitala

Pored toga, zakon poznaje dva posebna činjenična stanja koja su relevantna isključivo za preduzetničke strukture: porez na promet nekretnina za preduzeća.

Porezna oslobođenja pri kupovini nekretnina

Zakon o porezu na promet nekretnina poznaje brojne izuzetke. Oslobođeni su sljedeći postupci sticanja:

Prijenos stana među partnerima

Bračni drugovi ili registrovani partneri imaju koristi od oslobođenja za 150 m² stambene površine pri zajedničkom sticanju ili nasljeđivanju stana. Za to se moraju poštovati određena pravila o prebivalištu i korištenju.

Bagatelna granica

Porez se ne plaća ako je osnovica manja od 1.100 €. Za određene podjele zemljišta važi granica od 2.000 €.

Podrška dobrotvornim, humanitarnim i vjerskim svrhama

Besplatni prijenosi dobrotvornim, humanitarnim ili vjerskim ustanovama su oslobođeni. Također su oslobođeni prijenosi koji se vrše putem službene mjere prostornog uređenja ili uređenja građevinskog zemljišta, ali samo ako nisu dobrovoljno dogovoreni.

Realna podjela

I kod realne podjele, odnosno podjele zajedničkog zemljišta u pojedinačno vlasništvo, može postojati oslobođenje. Uslov je da svaki suvlasnik dobije samo vrijednost koja odgovara njegovom prvobitnom udjelu.

Službena intervencija

Ako se zemljište prenosi putem eksproprijacije ili radi izbjegavanja službene intervencije, također se ne plaća porez.

Osnovica za procjenu

Osnovica za porez na promet nekretnina zavisi od toga koja se vrsta zemljišta prenosi i u kakvoj pravnoj ili ekonomskoj vezi stoji postupak sticanja. U principu se porez obračunava prema protučinidbi, odnosno onome što se stvarno ulaže za zemljište.

U određenim slučajevima se međutim ne primjenjuje protučinidba, nego vrijednost zemljišta ili jedinstvena vrijednost, posebno kod prijenosa u okviru porodice ili kod besplatnih postupaka kao što su nasljedstvo ili prijenos nužnog dijela. Jedinstvena vrijednost se kao osnovica primjenjuje isključivo kod poljoprivrednog i šumskog zemljišta.

Ako zemljište pripada imovini društva za nekretnine, obavezno se kao osnovica mora uzeti tržišna vrijednost. Ona se mora dokazati vještačenjem ili uporedivim dokazima.

Peter Harlander
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Die richtige Wahl der Bemessungsgrundlage kann tausende Euro sparen, mit anwaltlicher Begleitung lassen sich steuerliche Fallstricke sicher umgehen“

Porez na promet nekretnina i naknada za upis

Pri kupovini nekretnine u pravilu se plaća porez na promet nekretnina u visini od 3,5% kupovne cijene. Ako se sticanje vrši među bliskim srodnicima, porezna stopa se smanjuje na 2%.

Pored poreza na promet nekretnina, pri upisu prava vlasništva u zemljišnu knjigu plaća se taksa za upis od 1,1% kupovne cijene. Ova takozvana taksa za uknjižbu dospijeva zajedno s upisom i obavezna je.

Poreska obaveza i poreski obveznik

Porez na promet nekretnina nastaje čim ugovorne strane pravno valjano zaključe sticanje. Porezni obveznici su u principu sva lica koja učestvuju u postupku sticanja, to su u pravilu kupac i prodavac.

Pored redovnog slučaja zaključenja ugovora, Zakon o porezu na promet nekretnina reguliše i posebne izuzetke, na primjer kod nasljedstva, legata ili poklona za slučaj smrti. U tim slučajevima porezna obaveza nastaje u drugom trenutku.

Sebastian Riedlmair
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Gerade bei Schenkungen oder Übergaben im Familienkreis wird die Grunderwerbsteuer oft unterschätzt, falsche Annahmen führen schnell zu vermeidbaren Kosten.“

Uplata poreza na promet nekretnina

Porez na promet nekretnina se plaća ili putem samoprocjene ili putem porezne prijave. Obje varijante mora izvršiti advokat ili notar.

Samoprocjena ima prednost što značajno ubrzava sticanje zemljišta. Zastupnik stranke ne vrši samo prijavu i plaćanje poreza preko FinanzOnline, već i provjeru koja porezna stopa važi, da li je moguće oslobođenje i koja se osnovica primjenjuje u pojedinačnom slučaju.

Pravovremeno i ispravno plaćanje je uslov za upis u zemljišnu knjigu. Bez njega se pravo vlasništva ne može prenijeti.

Potvrda o nepostojanju smetnji prema § 160 BAO

Porezna uprava izdaje potvrdu o nepostojanju smetnji prema § 160 BAO. Time porezna uprava potvrđuje da je porez na promet nekretnina u potpunosti i ispravno plaćen ili da se takav ne plaća.

Ova potvrda je preduslov da sud za zemljišne knjige upiše prenos vlasništva. Bez ove potvrde, postupak u zemljišnim knjigama se prekida.

Vaše prednosti uz advokatsku podršku

Porez na promet nekretnina na prvi pogled djeluje jasno regulisan, ali u praksi se pokazuje da male greške brzo mogu dovesti do nepotrebnog poreskog opterećenja ili kašnjenja kod zemljišne knjige. Pravovremeno advokatsko savjetovanje stvara sigurnost.

Često postavljana pitanja – FAQ