Daň z nadobudnutia nehnuteľností

Daň z nadobudnutia nehnuteľností

Pri kúpe pozemku alebo nehnuteľnosti vzniká v Rakúsku daň z nadobudnutia nehnuteľností. Táto daňová povinnosť sa týka nielen klasických kúpnych zmlúv, ale aj bezodplatných prevodov, ako sú dary a dedičstvá.

Daň z nadobudnutia nehnuteľností (GrESt) je jednorazová daň, ktorá vzniká pri každom nadobudnutí tuzemských pozemkov.

Predmet dane z nadobudnutia nehnuteľností

Daň z nadobudnutia nehnuteľností podľa § 2 GrEStG zahŕňa výlučne nadobudnutie pozemkov v tuzemsku vrátane ich občianskoprávneho príslušenstva. Pod tým sa rozumie najmä:

• Pozemky a pôda
• Budovy
• Prírastok a príslušenstvo
• Stavebné práva
• Superedifikáty

K pozemku nepatria:

• Stroje a technické zariadenia, ktoré patria k prevádzke
• Ostatný hnuteľný inventár

Nadobúdacie úkony

Dani z nadobudnutia nehnuteľností podlieha odplatné alebo bezodplatné nadobudnutie tuzemských pozemkov.

K nim patria najmä tieto nadobúdacie úkony:

• Nadobudnutie vlastníctva kúpou, zámenou, dedičstvom, povinným dielom alebo vydržaním
• Nadobudnutie ekonomickej dispozičnej moci, napr. zverenecká správa
• Nadobúdacie úkony v súvislosti s osobnými a kapitálovými spoločnosťami

Okrem toho však zákon pozná dve špeciálne skutkové podstaty, ktoré sú relevantné výlučne pri podnikateľských štruktúrach: daň z nadobudnutia nehnuteľností pre podniky.

Oslobodenia od dane pri kúpe nehnuteľnosti

Zákon o dani z nadobudnutia nehnuteľností pozná množstvo oslobodení. Oslobodené sú nasledujúce nadobúdacie úkony:

Prevod bytu medzi partnermi

Manželia alebo registrovaní partneri profitujú pri spoločnom nadobudnutí alebo dedení bytu z nezdaniteľného limitu pre 150 m² obytnej plochy. Na to musia byť dodržané určité pravidlá týkajúce sa bydliska a užívania.

Bagateľná hranica

Nevzniká žiadna daň, ak základ dane je pod 1 100 €. Pri určitých rozdeleniach pozemkov platí hranica 2 000 €.

Podpora verejnoprospešných, charitatívnych a cirkevných účelov

Bezodplatné prevody na verejnoprospešné, charitatívne alebo cirkevné inštitúcie sú oslobodené. Taktiež prevody, ktoré sa uskutočňujú na základe úradného opatrenia pre územné plánovanie alebo tvorbu stavebných pozemkov, sú oslobodené od dane, ale len vtedy, ak neboli dohodnuté dobrovoľne.

Reálne rozdelenie

Aj pri reálnom rozdelení, teda rozdelení spoločného pozemku na individuálne vlastníctvo, môže existovať oslobodenie. Podmienkou je, aby každý spoluvlastník získal len hodnotu, ktorá zodpovedá jeho pôvodnému podielu.

Úradný zásah

Ak sa pozemok prevádza vyvlastnením alebo s cieľom vyhnúť sa úradnému zásahu, nevzniká taktiež žiadna daň.

Základ dane

Základ dane z nadobudnutia nehnuteľností sa riadi tým, aký druh pozemku sa prevádza a v akom právnom alebo ekonomickom kontexte sa nadobúdací úkon uskutočňuje. V zásade sa daň vypočítava podľa protiplnenia, teda podľa toho, čo sa za pozemok skutočne vynaloží.

V určitých prípadoch sa však nepoužije protiplnenie, ale hodnota pozemku alebo jednotková hodnota, najmä pri prevodoch v rámci rodiny alebo pri bezodplatných úkonoch, ako je dedičstvo alebo prevod povinného dielu. Jednotková hodnota sa ako základ dane používa výlučne pri poľnohospodárskych a lesných pozemkoch.

Ak pozemok patrí do majetku realitnej spoločnosti, je povinné použiť všeobecnú hodnotu ako základ dane. Táto musí byť doložená znaleckým posudkom alebo porovnateľnými dôkazmi.

Peter Harlander
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Die richtige Wahl der Bemessungsgrundlage kann tausende Euro sparen, mit anwaltlicher Begleitung lassen sich steuerliche Fallstricke sicher umgehen“

Daň z nadobudnutia nehnuteľností a poplatok za zápis

Pri kúpe nehnuteľnosti vzniká spravidla daň z nadobudnutia nehnuteľností vo výške 3,5 % z kúpnej ceny. Ak sa nadobudnutie uskutočňuje medzi blízkymi osobami, daňová sadzba sa znižuje na 2 %.

Okrem dane z nadobudnutia nehnuteľností je pri zápise vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností potrebné zaplatiť poplatok za zápis vo výške 1,1 % z kúpnej ceny. Tento takzvaný vkladový poplatok je splatný spolu so zápisom a je povinný.

Daňová povinnosť a daňovník

Daň z nadobudnutia nehnuteľností vzniká, akonáhle zmluvné strany právoplatne uzavrú nadobudnutie. Daňovníkmi sú v zásade všetky osoby zúčastnené na nadobúdacom úkone, čo sú spravidla kupujúci a predávajúci.

Okrem bežného prípadu uzavretia zmluvy upravuje zákon o dani z nadobudnutia nehnuteľností aj osobitné výnimky, napríklad pri dedičstvách, odkazoch alebo daroch pre prípad smrti. V týchto prípadoch vzniká daňová povinnosť v inom čase.

Sebastian Riedlmair
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Gerade bei Schenkungen oder Übergaben im Familienkreis wird die Grunderwerbsteuer oft unterschätzt, falsche Annahmen führen schnell zu vermeidbaren Kosten.“

Odvádzanie dane z nadobudnutia nehnuteľností

Daň z nadobudnutia nehnuteľností sa odvádza buď samovyrubením alebo prostredníctvom daňového priznania. Obidva varianty musia byť vykonané advokátom alebo notárom.

Samovyrubenie ponúka výhodu, že výrazne urýchľuje nadobudnutie pozemku. Prostredníctvom zástupcu strán sa uskutočňuje nielen oznámenie a platba dane cez FinanzOnline, ale aj preverenie, ktorá daňová sadzba platí, či je možné oslobodenie a aký základ dane sa má v konkrétnom prípade použiť.

Včasné a správne odvedenie je predpokladom pre zápis do katastra nehnuteľností. Bez neho nemôže byť vlastnícke právo prevedené.

Potvrdenie o bezdlžnosti podľa § 160 BAO

Finančný úrad vydáva potvrdenie o bezdlžnosti podľa § 160 BAO. Týmto finančný úrad potvrdzuje, že daň z nadobudnutia nehnuteľností bola zaplatená v plnej výške a správne, alebo že žiadna takáto daň nevzniká.

Toto potvrdenie je predpokladom pre to, aby katastrálny súd zapísal prevod vlastníctva. Bez tohto potvrdenia sa katastrálne konanie preruší.

Vaše výhody s právnou podporou

Daň z nadobudnutia nehnuteľností sa na prvý pohľad javí ako jasne upravená, v praxi sa však ukazuje, že malé chyby rýchlo vedú k zbytočnému daňovému zaťaženiu alebo k oneskoreniam pri zápise do katastra nehnuteľností. Včasné právne poradenstvo vytvára istotu.

Často kladené otázky – FAQ