Impuesto sobre transmisiones patrimoniales

Impuesto sobre transmisiones patrimoniales

Al comprar un terreno o un inmueble en Austria, se aplica el impuesto de transmisiones patrimoniales. Esta obligación tributaria no solo afecta a los contratos de compraventa clásicos, sino también a las transmisiones gratuitas, como donaciones y herencias.

El impuesto de transmisiones patrimoniales (GrESt) es un impuesto único que se aplica a cada adquisición de terrenos nacionales.

Objeto del impuesto de transmisiones patrimoniales

El impuesto de transmisiones patrimoniales grava, según el artículo 2 GrEStG, exclusivamente la adquisición de terrenos en el país, incluyendo sus accesorios de derecho civil. Esto incluye en particular:

• Suelo
• Edificios
• Acrecimiento y pertenencias
• Derechos de construcción
• Construcciones sobre suelo ajeno

No pertenecen al terreno:

• Maquinaria e instalaciones técnicas que pertenecen a una empresa
• Otro inventario móvil

Operaciones sujetas a impuestos

El impuesto de transmisiones patrimoniales grava la adquisición onerosa o gratuita de terrenos nacionales.

Esto incluye en particular las siguientes operaciones sujetas a impuestos:

• Adquisición de la propiedad por compra, permuta, herencia, legítima o usucapión
• Adquisición del poder de disposición económica, por ejemplo, fideicomiso
• Operaciones sujetas a impuestos en relación con sociedades de personas y de capital

Además, la ley contempla dos supuestos especiales que son relevantes exclusivamente en estructuras empresariales: Impuesto de transmisiones patrimoniales para empresas.

Exenciones fiscales en la compra de inmuebles

La ley del impuesto de transmisiones patrimoniales contempla una gran variedad de exenciones. Están exentas las siguientes operaciones sujetas a impuestos:

Transmisión de vivienda entre cónyuges

Los cónyuges o parejas registradas se benefician de una franquicia para 150 m² de superficie útil de vivienda en la adquisición o herencia conjunta de una vivienda. Para ello, deben cumplirse determinadas normas de residencia y uso.

Límite de minimis

No se aplica ningún impuesto si la base imponible es inferior a 1.100 €. Para determinadas divisiones de terrenos, el límite es de 2.000 €.

Fomento de fines benéficos, caritativos y eclesiásticos

Las transmisiones gratuitas a instituciones benéficas, caritativas o eclesiásticas están exentas. También están exentas de impuestos las transmisiones que se realicen mediante una medida administrativa de ordenación territorial o diseño de suelo urbanizable, pero solo si no se han acordado voluntariamente.

División real

También puede existir una exención en caso de una división real, es decir, la división de un terreno común en propiedad individual. El requisito es que cada copropietario reciba solo el valor que corresponda a su parte original.

Intervención administrativa

Si un terreno se transmite por expropiación o para evitar una intervención administrativa, tampoco se aplica ningún impuesto.

Base imponible

La base imponible del impuesto de transmisiones patrimoniales depende del tipo de terreno que se transmita y de la relación jurídica o económica en la que se encuentre la operación sujeta a impuestos. En principio, el impuesto se calcula sobre la contraprestación, es decir, lo que realmente se gasta en el terreno.

Sin embargo, en determinados casos no se aplica la contraprestación, sino el valor del terreno o el valor unitario, especialmente en las transmisiones dentro del ámbito familiar o en las operaciones gratuitas como la herencia o la transmisión de la legítima. El valor unitario se aplica como base imponible exclusivamente a los terrenos agrícolas y forestales.

Si el terreno pertenece al patrimonio de una sociedad inmobiliaria, es obligatorio utilizar el valor razonable como base imponible. Este debe acreditarse mediante un dictamen pericial o pruebas comparables.

Peter Harlander
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Die richtige Wahl der Bemessungsgrundlage kann tausende Euro sparen, mit anwaltlicher Begleitung lassen sich steuerliche Fallstricke sicher umgehen“

Impuesto de transmisiones patrimoniales y tasa de inscripción

Al comprar un inmueble, se aplica por lo general un impuesto de transmisiones patrimoniales del 3,5% del precio de compra. Si la adquisición se realiza entre familiares cercanos, el tipo impositivo se reduce al 2%.

Además del impuesto de transmisiones patrimoniales, al inscribir el derecho de propiedad en el registro de la propiedad, se debe pagar una tasa de inscripción del 1,1% del precio de compra. Esta denominada tasa de inscripción se paga junto con la inscripción y es obligatoria.

Deuda tributaria y deudor tributario

El impuesto de transmisiones patrimoniales se genera en el momento en que las partes contratantes celebran la adquisición con validez jurídica. Los deudores tributarios son, en principio, todas las personas que participan en la operación de adquisición, es decir, por lo general, el comprador y el vendedor.

Además del caso normal de la celebración del contrato, la ley del impuesto de transmisiones patrimoniales regula también excepciones especiales, por ejemplo, en el caso de herencias, legados o donaciones mortis causa. En estos casos, la deuda tributaria se genera en un momento diferente.

Sebastian Riedlmair
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Gerade bei Schenkungen oder Übergaben im Familienkreis wird die Grunderwerbsteuer oft unterschätzt, falsche Annahmen führen schnell zu vermeidbaren Kosten.“

Pago del impuesto de transmisiones patrimoniales

El impuesto de transmisiones patrimoniales se paga mediante autoliquidación o mediante una declaración de impuestos. Ambas variantes deben ser realizadas por un abogado o notario.

La autoliquidación ofrece la ventaja de que acelera considerablemente la adquisición del terreno. A través del representante de las partes no solo se realiza la notificación y el pago del impuesto a través de FinanzOnline, sino también la comprobación de qué tipo impositivo se aplica, si es posible una exención y qué base imponible debe aplicarse en cada caso.

El pago puntual y correcto es un requisito para la inscripción en el registro de la propiedad. Sin él, el derecho de propiedad no puede ser transferido.

Certificado de no adeudo según el artículo 160 BAO

La administración tributaria expide un certificado de no adeudo según el artículo 160 BAO. Con ello, la administración tributaria confirma que el impuesto de transmisiones patrimoniales se ha pagado íntegra y correctamente o que no se aplica dicho impuesto.

Este certificado es un requisito para que el tribunal del registro de la propiedad inscriba la transmisión de la propiedad. Sin esta confirmación, se interrumpe el procedimiento del registro de la propiedad.

Sus ventajas con el apoyo de un abogado

El impuesto de transmisiones patrimoniales parece estar claramente regulado a primera vista, pero en la práctica se demuestra que los pequeños errores pueden conducir rápidamente a una carga fiscal innecesaria o a retrasos en el registro de la propiedad. Un asesoramiento jurídico temprano crea seguridad.

Preguntas frecuentes – FAQ