Daň z nabytí nemovitých věcí

Daň z nabytí nemovitých věcí

Při koupi pozemku nebo nemovitosti vzniká v Rakousku daň z nabytí nemovitých věcí. Tato daňová povinnost se týká nejen klasických kupních smluv, ale i bezúplatných převodů, jako jsou dary a dědictví.

Daň z nabytí nemovitých věcí (GrESt) je jednorázová daň, která se platí při každém nabytí tuzemských pozemků.

Předmět daně z nabytí nemovitých věcí

Daň z nabytí nemovitých věcí se podle § 2 GrEStG vztahuje výhradně na nabytí pozemků v tuzemsku včetně jejich občanskoprávního příslušenství. Tím se rozumí zejména:

• Pozemky
• Budovy
• Přírůstek a příslušenství
• Stavební práva
• Superedifikáty

K pozemku nepatří:

• Stroje a technická zařízení, která patří k provozu
• Ostatní movitý inventář

Akty nabytí

Dani z nabytí nemovitých věcí podléhá úplatné nebo bezúplatné nabytí tuzemských pozemků.

Mezi ně patří zejména následující akvizice:

• Nabytí vlastnictví koupí, směnou, dědictvím, povinným dílem nebo vydržením
• Nabytí hospodářské dispozice, např. svěřenectví
• Akce nabytí v souvislosti s osobními a kapitálovými společnostmi

Kromě toho zákon zná dva zvláštní případy, které jsou relevantní výhradně pro podnikatelské struktury: Daň z nabytí nemovitých věcí pro společnosti.

Osvobození od daně při koupi nemovitosti

Zákon o dani z nabytí nemovitých věcí zná celou řadu osvobození. Osvobozeny jsou následující akvizice:

Převod bytu mezi partnery

Manželé nebo registrovaní partneři mají při společném pořízení nebo dědění bytu nárok na nezdanitelnou částku pro 150 m² obytné plochy. Za tímto účelem musí být dodržována určitá pravidla pro bydliště a užívání.

Bagatelní hranice

Daň se neplatí, pokud je základ daně nižší než 1 100 EUR. U určitých rozdělení pozemků platí hranice 2 000 EUR.

Podpora obecně prospěšných, charitativních a církevních účelů

Bezúplatné převody na obecně prospěšné, charitativní nebo církevní instituce jsou osvobozeny. Osvobozeny od daně jsou i převody, které se uskutečňují na základě úředního opatření pro územní plánování nebo úpravu stavebních pozemků, ale pouze pokud nebyly dohodnuty dobrovolně.

Reálné rozdělení

Osvobození může existovat i v případě reálného rozdělení, tedy rozdělení společného pozemku na jednotlivé vlastnictví. Předpokladem je, že každý spoluvlastník obdrží pouze hodnotu, která odpovídá jeho původnímu podílu.

Úřední zásah

Pokud je pozemek převeden vyvlastněním nebo za účelem zabránění úřednímu zásahu, nevzniká rovněž žádná daň.

Základ daně

Základem pro výpočet daně z nabytí nemovitých věcí je to, jaký druh pozemku je převáděn a v jaké právní nebo hospodářské souvislosti se akvizice nachází. V zásadě se daň vypočítává z úhrady, tedy z toho, co je na pozemek skutečně vynaloženo.

V určitých případech se však nepoužije úhrada, ale hodnota pozemku nebo jednotková hodnota, zejména u převodů v rodinném kruhu nebo u bezúplatných transakcí, jako je dědictví nebo převod povinného dílu. Jednotková hodnota se jako základ pro výpočet používá výhradně u zemědělských a lesních pozemků.

Pokud pozemek patří do majetku realitní společnosti, je povinné použít obecnou hodnotu jako základ pro výpočet. Ta musí být doložena znaleckým posudkem nebo srovnatelnými doklady.

Peter Harlander
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Die richtige Wahl der Bemessungsgrundlage kann tausende Euro sparen, mit anwaltlicher Begleitung lassen sich steuerliche Fallstricke sicher umgehen“

Daň z nabytí nemovitých věcí a poplatek za zápis

Při koupi nemovitosti se zpravidla platí daň z nabytí nemovitých věcí ve výši 3,5 % z kupní ceny. Pokud se akvizice uskuteční mezi blízkými příbuznými, sníží se daňová sazba na 2 %.

Kromě daně z nabytí nemovitých věcí je třeba při zápisu vlastnického práva do katastru nemovitostí zaplatit poplatek za zápis ve výši 1,1 % z kupní ceny. Tento takzvaný poplatek za vklad je splatný společně se zápisem a je povinný.

Daňový dluh a daňový dlužník

Daň z nabytí nemovitých věcí vzniká, jakmile smluvní strany právně účinně uzavřou akvizici. Daňovými dlužníky jsou v zásadě všechny osoby zúčastněné na akvizici, což jsou zpravidla kupující a prodávající.

Kromě běžného případu uzavření smlouvy upravuje zákon o dani z nabytí nemovitých věcí i zvláštní výjimky, například u dědictví, odkazů nebo darů pro případ smrti. V těchto případech vzniká daňový dluh v odlišném okamžiku.

Sebastian Riedlmair
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Gerade bei Schenkungen oder Übergaben im Familienkreis wird die Grunderwerbsteuer oft unterschätzt, falsche Annahmen führen schnell zu vermeidbaren Kosten.“

Odvod daně z nabytí nemovitých věcí

Daň z nabytí nemovitých věcí se odvádí buď samoobslužným výpočtem, nebo prostřednictvím daňového přiznání. Obě varianty musí provést advokát nebo notář.

Samoobslužný výpočet nabízí výhodu, že výrazně urychluje nabytí pozemku. Zástupce stran provádí nejen oznámení a platbu daně prostřednictvím FinanzOnline, ale také kontrolu, jaká daňová sazba platí, zda je možné osvobození a jaký základ daně se má v jednotlivém případě použít.

Včasný a správný odvod je předpokladem pro zápis do katastru nemovitostí. Bez něj nelze vlastnické právo převést.

Potvrzení o bezdlužnosti podle § 160 BAO

Finanční úřad vystaví potvrzení o bezdlužnosti podle § 160 BAO. Tím finanční úřad potvrzuje, že daň z nabytí nemovitých věcí byla zaplacena v plné výši a správně, nebo že žádná taková daň nevzniká.

Toto potvrzení je předpokladem pro to, aby katastrální úřad zapsal převod vlastnictví. Bez tohoto potvrzení bude katastrální řízení přerušeno.

Vaše výhody s právní podporou

Daň z nabytí nemovitých věcí se na první pohled jeví jako jasně upravená, v praxi se však ukazuje, že malé chyby mohou rychle vést ke zbytečnému daňovému zatížení nebo zpoždění v katastru nemovitostí. Včasná právní rada vytváří jistotu.

Často kladené otázky – FAQ