Dokumentavgift

Dokumentavgift

Ved kjøp av en tomt eller eiendom påløper dokumentavgift i Østerrike. Denne skatteplikten gjelder ikke bare klassiske kjøpekontrakter, men også vederlagsfrie overføringer som gaver og arv.

Dokumentavgiften (GrESt) er en engangsavgift som påløper ved ethvert erverv av innenlandske tomter.

Gjenstand for dokumentavgift

Dokumentavgiften omfatter i henhold til § 2 GrEStG utelukkende erverv av tomter i innlandet, inkludert deres privatrettslige tilbehør. Dette omfatter særlig:

• Grunn og jord
• Bygninger
• Tillegg og tilbehør
• Byggerettigheter
• Superficies

Følgende hører ikke til tomten:

• Maskiner og tekniske anlegg som tilhører en bedrift
• Annet løst inventar

Ervervstransaksjoner

Dokumentavgiften omfatter vederlagspliktig eller vederlagsfri erverv av innenlandske tomter.

Dette omfatter særlig følgende ervervstransaksjoner:

• Eiendomsrettserverv gjennom kjøp, bytte, arv, pliktdelsarv eller hevd
• Erverv av økonomisk råderett, f.eks. trust
• Ervervstransaksjoner i forbindelse med person- og kapitalforetak

I tillegg kjenner loven imidlertid to spesielle forhold som utelukkende er relevante for forretningsmessige strukturer: Dokumentavgift for bedrifter.

Skattefritak ved kjøp av eiendom

Dokumentavgiftsloven kjenner en rekke fritak. Følgende ervervstransaksjoner er fritatt:

Overføring av bolig mellom partnere

Ektefeller eller registrerte partnere drar nytte av et skattefritak for 150 m² boareal ved felles anskaffelse eller arv av en bolig. For dette må visse regler for bosted og bruk overholdes.

Bagatellgrense

Ingen skatt påløper dersom beregningsgrunnlaget er under 1 100 €. For visse tomtdelinger gjelder grensen på 2 000 €.

Fremme av allmennyttige, veldedige og kirkelige formål

Vederlagsfrie overføringer til allmennyttige, veldedige eller kirkelige institusjoner er fritatt. Overføringer som skjer gjennom et offentlig tiltak for arealplanlegging eller byggelandsutforming er også skattefrie, men bare hvis de ikke er frivillig avtalt.

Reell deling

Også ved en realdeling, altså oppdelingen av en felles tomt i enkeltstående eiendommer, kan det foreligge et fritak. Forutsetningen er at hver medeier kun mottar den verdien som tilsvarer sin opprinnelige andel.

Offentlig inngrep

Dersom en tomt overføres gjennom ekspropriasjon eller for å unngå et offentlig inngrep, påløper det heller ingen skatt.

Beregningsgrunnlag

Beregningsgrunnlaget for dokumentavgiften avhenger av hvilken type tomt som overføres og i hvilken rettslig eller økonomisk sammenheng ervervstransaksjonen står. I utgangspunktet beregnes skatten etter vederlaget, altså det som faktisk brukes på tomten.

I visse tilfeller kommer imidlertid ikke vederlaget, men tomteverdien eller enhetsverdien til anvendelse, særlig ved overføringer i familieforhold eller ved vederlagsfrie transaksjoner som arv eller pliktdelsarv. Enhetsverdien kommer som beregningsgrunnlag utelukkende til anvendelse for land- og skogbrukseiendommer.

Dersom tomten tilhører formuen til et eiendomsselskap, er det obligatorisk å bruke den alminnelige verdien som beregningsgrunnlag. Denne må dokumenteres gjennom en sakkyndig uttalelse eller lignende bevis.

Peter Harlander
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Die richtige Wahl der Bemessungsgrundlage kann tausende Euro sparen, mit anwaltlicher Begleitung lassen sich steuerliche Fallstricke sicher umgehen“

Dokumentavgift og registreringsgebyr

Ved kjøp av en eiendom påløper det som regel dokumentavgift på 3,5 % av kjøpesummen. Dersom ervervet skjer blant nære slektninger, reduseres skattesatsen til 2 %.

I tillegg til dokumentavgiften skal det ved innføring av eiendomsretten i grunnboken betales et registreringsgebyr på 1,1 % av kjøpesummen. Dette såkalte innføringsgebyret forfaller sammen med registreringen og er obligatorisk.

Skattegjeld og skattepliktig

Dokumentavgiften oppstår så snart kontraktspartene avslutter ervervet rettslig gyldig. Skattepliktige er i utgangspunktet alle personer som er involvert i ervervstransaksjonen, det vil si som regel kjøper og selger.

I tillegg til standardtilfellet med kontraktsinngåelse regulerer dokumentavgiftsloven også spesielle unntak, for eksempel ved arv, testamentariske gaver eller gaver i dødsøyeblikket. I disse tilfellene oppstår skattegjelden på et avvikende tidspunkt.

Sebastian Riedlmair
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Gerade bei Schenkungen oder Übergaben im Familienkreis wird die Grunderwerbsteuer oft unterschätzt, falsche Annahmen führen schnell zu vermeidbaren Kosten.“

Betaling av dokumentavgift

Dokumentavgiften betales enten gjennom selvberegning eller ved hjelp av en avgiftsdeklarasjon. Begge varianter må utføres av en advokat eller notar.

Selvberegningen gir den fordelen at den fremskynder eiendomservervet betydelig. Gjennom partenes representant skjer ikke bare melding og betaling av skatten via FinanzOnline, men også kontrollen av hvilken skattesats som gjelder, om et fritak er mulig og hvilket beregningsgrunnlag som skal brukes i det enkelte tilfellet.

Rettidig og korrekt betaling er en forutsetning for innføring i grunnboken. Uten den kan eiendomsretten ikke overføres.

Sertifikat for klarering i henhold til § 160 BAO

Skattekontoret utsteder et sertifikat for klarering i henhold til § 160 BAO. Med dette bekrefter skattekontoret at dokumentavgiften er betalt fullstendig og korrekt, eller at ingen slik påløper.

Denne bekreftelsen er en forutsetning for at grunnbokretten innfører eiendomsoverføringen. Uten denne bekreftelsen blir grunnbokprosedyren avbrutt.

Dine fordeler med advokatbistand

Dokumentavgiften virker ved første øyekast klart regulert, men i praksis viser det seg at små feil raskt kan føre til unødvendig skattebelastning eller forsinkelser i grunnboken. Tidlig juridisk rådgivning skaper sikkerhet.

Ofte stilte spørsmål – FAQ