Tildeling af rettigheder og andre former for overdragelse

Gave

Gaven er den vederlagsfrie overladelse af en ting (§ 938 ABGB). Der er to forskellige muligheder

Gaver med faktisk overdragelse samt gældsfritagende gaver er ikke underlagt nogen formkrav. For eksempel giver en bedstefar sit barnebarn en bil og overdrager ham nøglerne samt registreringsattesten. Eller barnebarnet skylder sin bedstefar € 100,00, men bedstefaren giver afkald på tilbagebetalingen.

Gaven uden faktisk overdragelse (gaveløfte) er underlagt et formkrav (notarialakt).

Formkravet udgør en beskyttelse mod overilede handlinger eller en advarselsfunktion for at forhindre uovervejede gaveløfter. Uden notarialakt er et gaveløfte ugyldigt. Notarialakten er et skriftligt dokument fra en notar.

I forbindelse med udarbejdelsen af gavekontrakter er tildelingen af rettigheder eller sikkerheder for gavegiveren, såsom brugsrettigheder til bolig, frugtnydelsesrettigheder, belastnings- og afhændelsesforbud eller forkøbsretter, ikke ualmindeligt.

Brugsret til bolig

Boligretten er en brugsret og er noteret i grundbogen i C-bladet. Boligretten er den tinglige ret til at bo i en fast ejendom eller i det forærede objekt (hus, lejlighed, …). Denne ret er en højst personlig ret og kan ikke overdrages til nogen, med døden bortfalder denne ret.

For at få boligretten indført i grundbogen kræves en kontrakt samt rettighedstildeling samt en påløbserklæring. Boligretten kan være tidsbegrænset eller livsvarig.

En ophævelse eller sletning af en boligret er i de fleste tilfælde meget vanskelig uden samtykke fra rettighedshaveren.

Boligretten kan kun fratages rettighedsindehaveren, hvis der foreligger en “utålelig situation”. Der er også mulighed for at “udbetale” boligretten, men forudsætningen herfor er rettighedshaverens samtykke.

Ved en afhændelse af sagen med en tilhæftet boligret skal man regne med, at det afhændede objekt mister værdi, og desuden forbliver boligretten i kraft, da det er en tinglig ret, som hæfter på sagen.

Brugsretten til boligen er kun gyldig over for ejeren uden indførsel i grundbogen, men den beskytter ikke mod tredjemand. For at sikre beskyttelsen også over for tredjemand kræves en indførsel i grundbogen.

Frugtnydelsesret

“Frugtnydelse er retten til at nyde en fremmed ting, med skånsomhed over for substansen, uden alle begrænsninger.”

Frugtnyderen er den økonomiske ejer af sagen og må oppebære alle “frugter” (for eksempel: æbler fra et træ, mælk fra en ko, husleje,…)

I modsætning til boligretten tildeles der flere rettigheder ved tildeling af en frugtnydelsesret. Frugtnyderen kan selv benytte sagen eller udleje den, men ikke belaste eller afhænde den. Alle indtægter, som frugtnyderen opnår, kan han selv beholde. Han har dog pligt til at bevare sagen.

Med indtægterne fra frugtnydelsen er denne ifølge loven forpligtet til at sørge for udbedringer, suppleringer og fremstillinger på sagen. Bevarelse, forbedring, supplering og fremstillinger af egne midler er kun forpligtende efter udtrykkelig skriftlig aftale.

Overdragelsen af frugtnydelsesretten til en tredjemand er juridisk set mulig, men bortfalder med døden af den “oprindelige” frugtnyder.

Ligesom ved brugsretten til boligen er indførslen i grundbogen ikke tvingende nødvendig, eller den virker kun over for den civilretlige ejer uden indførsel. Indførslen i grundbogen giver omfattende beskyttelse også over for tredjemand. Kort sagt forbliver denne i kraft over for en tredjemand ved afhændelse af den faste ejendom.

Frugtnydelsesretten er en højst personlig ret og bortfalder også ved en eventuel overdragelse til en tredjemand altid med den “oprindeligt” berettigedes død. Den er ikke arvelig, medmindre retten er udvidet til frugtnyderens arvinger.

Belastnings- og afhændelsesforbud

Hæfter et belastnings- og afhændelsesforbud på en fast ejendom, kan ejeren ikke afhænde eller belaste denne uden samtykke fra den berettigede. Med indførsel i grundbogen har det også absolut virkning over for tredjemand.

Indførslen i grundbogen er dog kun tilladt, hvis forbuddet er begrundet mellem ægtefæller, registrerede partnere, forældre og børn, valg- eller plejebørn eller deres ægtefæller eller registrerede partnere.

Belastnings- og afhændelsesforbuddet er en højst personlig ret, kan ikke overdrages og bortfalder med den berettigedes død.

Eksisterer der intet slægtskabsforhold (køb af lejlighed af samlevere), er den grundbogsmæssige indførsel af et belastnings- og afhændelsesforbud ikke mulig ud fra et juridisk synspunkt. Forudsat at dette er foreneligt med de tilsigtede mål, kan der alternativt begrundes en forkøbsret til den faste ejendom mellem parterne. Det er derved ikke muligt for kontraktspartneren hemmeligt at afhænde den erhvervede andel af den faste ejendom til en tredjemand.

Forkøbsret

Forkøbsretten legitimerer den forkøbsberettigede til at erhverve en ting før en tredjemand. I tilfælde af afhændelse af den belastede faste ejendom er ejeren forpligtet til at underrette den forkøbsberettigede eller kun indgå kontrakter med tredjemand med opsættende betingelse.

Forudsætningen for indløsning af forkøbsretten er, at der foreligger et bindende tilbud eller en kontrakt mellem ejeren og den købsinteresserede. Tilbuddet skal være behørigt, det skal indeholde alle væsentlige indhold for salget, såsom købspris, rettigheder og pligter osv.

Efter underretning af den forkøbsberettigede må tilbuddet ikke længere ændres. Den forkøbsberettigede har nu 24 timer til at “indløse” sin forkøbsret ved rørlige ting, ved urørlige ting er det 30 dage. Hvis tilbuddet dog er utilstrækkeligt (f.eks.: væsentlige indhold er ikke nævnt, købsprisen er ikke nævnt…), begynder indløsningsfristen ikke.

Forkøbsretten kan ifølge ABGB kun indløses, hvis en ting sælges, den refererer ikke til gaver, bytte osv. Hvis sagen dog foræres eller arves, forbliver forkøbsretten i kraft.

Forkøbsretten er en højst personlig ret, som ikke er arvelig. Forkøbsretten kan bortfalde af følgende grunde:

Testamente

Arveafkald

For at arveladeren kan være sikker på, at der ikke opstår retstvister efter hans død, er der arveafkaldet. Der kan gives afkald på tvangsarven i levende live eller i forbindelse med skiftebehandlingen. Arveafkaldet er underlagt et formkrav, notarialakten. Arveafkaldet anbefales især ved gaver i levende live. Hvis forældrene giver barnet enfamiliehuset i levende live, og faderen dør kort efter, kan moderen gøre sin tvangsarveret gældende over for barnet. Hvis der imidlertid foreligger et arveafkald fra moderens side, er barnet sikret.

For at forhindre tvister i denne sammenhæng mellem de tvangsarveberettigede er det fornuftigt allerede i levende live, især ved overdragelse af fast ejendom, at give arveafkald. De tvangsarveberettigede har krav på at kræve pengekrav efter arveladerens død, hvis denne i levende live har indsat en anden som arving. Ved et afkald bortfalder dette krav. Tvangsarven spiller en vigtig rolle i arvestridigheder.