Rättighetsbeviljande och andra typer av överlåtelser

Gåva

Gåvan är den kostnadsfria överlåtelsen av en sak (§ 938 ABGB). Det finns två olika möjligheter

Gåvor med faktisk överlåtelse samt skuldbefriande gåvor omfattas inte av något formkrav. Exempelvis skänker en farfar sin bil till sitt barnbarn och överlämnar nycklarna samt fordonspapperen. Eller barnbarnet är skyldigt sin farfar 100,00 € men farfadern avstår från återbetalningen.

Gåvan utan faktisk överlåtelse (gåvolöfte) omfattas av ett formkrav (notariatsakt).

Formkravet utgör ett skydd mot överilning respektive en varningsfunktion för att förhindra obetänksamma gåvolöften. Utan notariatsakt är ett gåvolöfte ogiltigt. Notariatsakten är en skriftlig handling från en notarie.

I samband med upprättandet av gåvoavtal är beviljandet av rättigheter eller säkerheter för gåvogivaren, som exempelvis nyttjanderätt till bostad, fruktbruksrätt, belastnings- och överlåtelseförbud eller förköpsrätt, inte ovanligt.

Nyttjanderätt till bostad

Nyttjanderätten är en nyttjanderätt och antecknas i fastighetsregistrets C-blad. Nyttjanderätten är den sakrättsliga rätten att bo i en fastighet eller i det bortskänkta objektet (hus, lägenhet, …). Denna rätt är en högst personlig rätt och kan inte överlåtas till någon, med döden upphör denna rätt.

För att få nyttjanderätten inskriven i fastighetsregistret krävs ett avtal samt rättighetsbeviljande samt en viljeförklaring. Nyttjanderätten kan vara tidsbegränsad eller livslång.

En upphävning respektive radering av en nyttjanderätt är i de flesta fall mycket svår utan rättighetshavarens samtycke.

Rättighetsinnehavaren kan endast fråntas nyttjanderätten om det föreligger en ”ohållbar situation”. Det finns även möjlighet att ”köpa ut” nyttjanderätten, förutsättningen för detta är dock rättighetshavarens samtycke.

Vid en försäljning av saken med en befintlig nyttjanderätt måste man räkna med att det avyttrade objektet förlorar i värde och dessutom att nyttjanderätten består eftersom det är en sakrättslig rätt som är knuten till saken.

Nyttjanderätten till bostad är utan inskrivning i fastighetsregistret endast giltig gentemot ägaren, men den skyddar inte mot tredje part. För att säkerställa skyddet även gentemot tredje part krävs en inskrivning i fastighetsregistret.

Nyttjanderätt

”Fruktbruk är rätten att njuta av en främmande sak, med bevarande av substansen, utan några som helst begränsningar.”

Fruktbrukaren är den ekonomiska ägaren av saken och får ta del av alla ”frukter” (till exempel: äpplen från ett träd, mjölk från en ko, hyra,…)

I motsats till nyttjanderätten beviljas fler rättigheter vid beviljandet av en fruktbruksrätt. Fruktbrukaren kan själv använda saken eller hyra ut den, dock inte belasta eller avyttra den. Alla intäkter som fruktbrukaren erhåller kan han själv behålla. Han har dock skyldigheten att bevara saken.

Med intäkterna från fruktbruket är denne enligt lag skyldig att ombesörja förbättringar, kompletteringar och tillverkningar på saken. Bevarandet, förbättringen, kompletteringen och tillverkningen med egna medel är endast obligatorisk efter uttrycklig skriftlig överenskommelse.

Överlåtelsen av fruktbruksrätten till en tredje part är ur juridisk synvinkel möjlig, men upphör med döden av den ”ursprungliga” fruktbrukaren.

Liksom vid nyttjanderätten till bostad är inskrivningen i fastighetsregistret inte tvingande respektive verkar denna utan inskrivning endast gentemot den civilrättsliga ägaren. Inskrivningen i fastighetsregistret ger ett omfattande skydd även gentemot tredje part. Kort sagt består denna även gentemot en tredje part vid avyttring av fastigheten.

Fruktbruksrätten är en högst personlig rätt och upphör även vid en eventuell överlåtelse till en tredje part alltid med bortgången av den ”ursprungligen” berättigade. Den är inte ärftlig, förutom om rätten har utökats till fruktbrukarens arvingar.

Belastnings- och överlåtelseförbud

Om ett belastnings- och överlåtelseförbud är knutet till en fastighet kan ägaren inte avyttra eller belasta denna utan samtycke från den berättigade. Med inskrivning i fastighetsregistret har det även absolut verkan gentemot tredje part.

Inskrivningen i fastighetsregistret är dock endast tillåten om förbudet har grundats mellan makar, registrerade partner, föräldrar och barn, adoptiv- eller fosterbarn eller deras makar eller registrerade partner.

Belastnings- och överlåtelseförbudet är en högst personlig rätt, kan inte överlåtas och upphör med den berättigades bortgång.

Om det inte finns något släktskapsförhållande (lägenhetsköp av sambor) är den fastighetsrättsliga inskrivningen av ett belastnings- och överlåtelseförbud ur juridisk synvinkel inte möjlig. Om detta dock är förenligt med de eftersträvade målen kan alternativt en förköpsrätt till fastigheten grundas mellan parterna. Avtalspartnern har därigenom inte möjlighet att i hemlighet avyttra den förvärvade fastighetsandelen till en tredje part.

Förköpsrätter

Förköpsrätten legitimerar den förköpsberättigade att förvärva en sak före en tredje part. I händelse av avyttring av den belastade fastigheten är ägaren skyldig att underrätta den förköpsberättigade respektive ingå avtal med tredje part endast med uppskjutande villkor.

Förutsättningen för inlösen av förköpsrätten är att det föreligger ett bindande anbud eller ett avtal mellan ägare och köpintressent. Anbudet måste vara korrekt, det måste uppvisa allt väsentligt innehåll för försäljningen som till exempel köpeskilling, rättigheter och skyldigheter etc.

Efter underrättelse av den förköpsberättigade får anbudet inte längre ändras. Den förköpsberättigade har nu 24 timmar på sig att ”lösa in” sin förköpsrätt för lös egendom, för fast egendom är det 30 dagar. Om anbudet dock är otillräckligt (t.ex.: väsentligt innehåll nämns inte, köpeskillingen nämns inte…) börjar inlösenfristen inte.

Förköpsrätten kan enligt ABGB endast lösas in om en sak säljs, den avser inte gåvor, byten etc. Om saken dock skänks eller ärvs består förköpsrätten.

Förköpsrätten är en högst personlig rätt som inte är ärftlig. Förköpsrätten kan upphöra av följande skäl:

Testamente

Arvsavståenden

För att testatorn ska kunna vara säker på att inga rättstvister uppstår efter hans bortgång finns det arvsavstående. Arvsavstående kan göras under livstiden eller i samband med arvsförfarandet. Arvsavståendet omfattas av ett formkrav, notariatsakten. Arvsavståendet rekommenderas framför allt vid gåvor under livstiden. Om föräldrarna skänker enfamiljshuset till barnet under livstiden och fadern avlider kort därefter kan modern göra gällande sitt laglottsanspråk mot barnet. Om det dock föreligger ett arvsavstående från moderns sida är barnet skyddat.

För att förhindra tvister i detta sammanhang mellan de laglottsberättigade är det meningsfullt att redan under livstiden, särskilt vid fastighetsöverlåtelser, göra arvsavståenden. De laglottsberättigade har anspråk på att kräva penningfordringar efter testatorns död om denne under livstiden har utsett någon annan än arvinge. Vid ett avstående bortfaller detta anspråk. Laglotten spelar en viktig roll i arvsrättsliga tvister.