Concessão de direitos e outros tipos de transferência

Doação

A doação é a cedência gratuita de um bem (§ 938 ABGB). Existem duas possibilidades diferentes

As doações com entrega efetiva, bem como as doações liberatórias de dívidas, não estão sujeitas a qualquer obrigação de forma. Por exemplo, um avô oferece um carro ao seu neto e entrega-lhe as chaves juntamente com os documentos do veículo. Ou o neto deve ao seu avô 100,00 €, mas o avô renuncia ao reembolso.

A doação sem entrega efetiva (promessa de doação) está sujeita a uma obrigação de forma (ato notarial).

A obrigação de forma representa uma proteção contra precipitações ou uma função de aviso para evitar promessas de doação impensadas. Sem ato notarial, uma promessa de doação é inválida. O ato notarial é um documento escrito de um notário.

No âmbito da elaboração de contratos de doação, a concessão de direitos ou garantias para o doador, como, por exemplo, direitos de uso de habitação, direitos de usufruto, proibições de ónus e alienação ou direitos de preferência, não é incomum.

Direito de uso de habitação

O direito de habitação é um direito de uso e está registado no registo predial na folha C. O direito de habitação é o direito real de habitar num imóvel ou no objeto doado (casa, apartamento, …). Este direito é um direito estritamente pessoal e não pode ser transferido para ninguém, extinguindo-se com a morte.

Para registar o direito de habitação no registo predial, é necessário um contrato com concessão de direitos, bem como uma declaração de autorização de registo. O direito de habitação pode ser limitado no tempo ou vitalício.

Uma anulação ou cancelamento de um direito de habitação torna-se muito difícil na maioria dos casos sem o consentimento do titular do direito.

O direito de habitação só pode ser retirado ao proprietário do direito se existir uma “situação que se tornou insustentável”. Existe também a possibilidade de “pagar” o direito de habitação, sendo que o pré-requisito para tal é o consentimento do titular do direito.

No caso de uma alienação do bem com um direito de habitação inerente, deve-se contar com o facto de que o objeto alienado perde valor e, além disso, o direito de habitação permanece em vigor, uma vez que é um direito real que está ligado ao bem.

O direito de uso de habitação sem registo no registo predial só é válido contra o proprietário, mas não protege contra terceiros. Para garantir a proteção também contra terceiros, é necessário um registo no registo predial.

Direito de usufruto

“O usufruto é o direito de usufruir de um bem alheio, preservando a sua substância, sem quaisquer restrições.”

O usufrutuário é o proprietário económico do bem e pode receber todos os “frutos” (por exemplo: maçãs de uma árvore, leite de uma vaca, renda,…)

Ao contrário do direito de habitação, são concedidos mais direitos na concessão de um direito de usufruto. O usufrutuário pode usar ou alugar o bem, mas não o pode onerar ou alienar. Todos os rendimentos que o usufrutuário obtém, pode guardá-los para si. No entanto, tem a obrigação de manter o bem.

Com os rendimentos do usufruto, este é obrigado por lei a providenciar reparações, complementos e fabricações no bem. A manutenção, melhoria, complemento e fabricações com os seus próprios meios só são obrigatórias após acordo escrito explícito.

A transferência do direito de usufruto para um terceiro é possível do ponto de vista jurídico, mas extingue-se com a morte do usufrutuário “original”.

Tal como no direito de uso de habitação, o registo no registo predial não é estritamente necessário ou este só tem efeito sem registo em relação ao proprietário do direito civil. O registo no registo predial concede uma proteção abrangente também contra terceiros. Resumidamente, este permanece em vigor também em relação a este no caso de alienação do imóvel a um terceiro.

O direito de usufruto é um direito estritamente pessoal e extingue-se também no caso de uma eventual transferência para um terceiro sempre com o falecimento do titular do direito “original”. Não é hereditário, a menos que o direito tenha sido estendido aos herdeiros do usufrutuário.

Proibição de ónus e alienação

Se uma proibição de ónus e alienação estiver ligada a um imóvel, o proprietário não pode aliená-lo ou onerá-lo sem o consentimento do titular do direito. Com o registo no registo predial, tem também efeito absoluto contra terceiros.

No entanto, o registo no registo predial só é admissível se a proibição tiver sido fundamentada entre cônjuges, parceiros registados, pais e filhos, filhos adotivos ou de acolhimento ou os seus cônjuges ou parceiros registados.

A proibição de ónus e alienação é um direito estritamente pessoal, não pode ser transferida e extingue-se com o falecimento do titular do direito.

Se não existir uma relação de parentesco (compra de apartamento por companheiros), o registo predial de uma proibição de ónus e alienação não é possível do ponto de vista jurídico. Se tal estiver acordado com os objetivos pretendidos, pode ser fundamentado alternativamente entre as partes um direito de preferência sobre o imóvel. Desta forma, o parceiro contratual não pode alienar secretamente a quota do imóvel adquirida a um terceiro.

Direitos de preferência

O direito de preferência legitima o titular do direito de preferência a adquirir um bem antes de um terceiro. No caso da alienação do imóvel onerado, o proprietário é obrigado a informar o titular do direito de preferência ou a celebrar contratos com terceiros apenas com condição suspensiva.

O pré-requisito para o exercício do direito de preferência é que exista uma oferta vinculativa ou um contrato entre o proprietário e o interessado na compra. A oferta deve ser adequada, deve apresentar todos os conteúdos essenciais para a venda, como, por exemplo, preço de compra, direitos e obrigações, etc.

Após a informação do titular do direito de preferência, a oferta não pode mais ser alterada. O titular do direito de preferência tem agora 24 horas para “exercer” o seu direito de preferência no caso de bens móveis, no caso de bens imóveis são 30 dias. No entanto, se a oferta for insuficiente (por exemplo: conteúdos essenciais não são mencionados, o preço de compra não é mencionado…), o prazo de exercício não começa.

O direito de preferência só pode ser exercido de acordo com o ABGB se um bem for vendido, não se refere a doações, trocas, etc. No entanto, se o bem for doado ou herdado, o direito de preferência permanece em vigor.

O direito de preferência é um direito estritamente pessoal, que não é hereditário. O direito de preferência pode extinguir-se pelos seguintes motivos:

Testamento

Renúncias à legítima

Para que o testador possa ter a certeza de que não surgirão litígios após o seu falecimento, existe a renúncia à legítima. Pode renunciar-se à legítima em vida ou no decurso do processo de herança. A renúncia à legítima está sujeita a uma obrigação de forma, o ato notarial. A renúncia à legítima é recomendada sobretudo no caso de doações em vida. Se os pais doarem a casa unifamiliar ao filho em vida e o pai falecer pouco depois, a mãe pode fazer valer contra o filho o seu direito à legítima. No entanto, se existir uma renúncia à legítima por parte da mãe, o filho fica protegido.

Para evitar litígios neste contexto entre os titulares da legítima, é sensato fazer renúncias à legítima já em vida, sobretudo no caso de transferências de imóveis. Os titulares da legítima têm o direito de exigir créditos pecuniários após a morte do testador, se este tiver nomeado em vida alguém diferente como herdeiro. No caso de uma renúncia, este direito desaparece. A legítima desempenha um papel importante em litígios de herança.