Acordarea de drepturi și alte tipuri de transfer

Donație

Donația este cedarea gratuită a unui bun (§ 938 ABGB). Există două posibilități diferite

Donațiile cu predare efectivă, precum și donațiile liberatorii de datorii nu sunt supuse unei obligații de formă. De exemplu, un bunic donează nepotului său o mașină și îi predă cheile împreună cu actele vehiculului. Sau nepotul îi datorează bunicului său 100,00 €, dar bunicul renunță la rambursare.

Donația fără predare efectivă (promisiunea de donație) este supusă unei obligații de formă (act notarial).

Obligația de formă reprezintă o protecție împotriva deciziilor pripite, respectiv o funcție de avertizare, pentru a preveni promisiunile de donație nechibzuite. Fără act notarial, o promisiune de donație este nulă. Actul notarial este un document scris de un notar.

În cadrul întocmirii contractelor de donație, acordarea de drepturi sau garanții pentru donator, cum ar fi drepturi de uzufruct locativ, drepturi de uzufruct, interdicții de grevare și înstrăinare sau drepturi de preempțiune, nu este neobișnuită.

Dreptul de uzufruct locativ

Dreptul de locuință este un drept de uzufruct și este menționat în Cartea funciară, în foaia C. Dreptul de locuință este dreptul real de a locui într-o proprietate imobiliară sau în obiectul donat (casă, apartament, …). Acest drept este un drept strict personal și nu poate fi transferat nimănui, stingându-se odată cu decesul.

Pentru a înregistra dreptul de locuință în Cartea funciară, este necesar un contract, inclusiv acordarea de drepturi, precum și o declarație de intabulare. Dreptul de locuință poate fi limitat în timp sau pe viață.

O anulare sau ștergere a unui drept de locuință este, în majoritatea cazurilor, foarte dificilă fără acordul titularului de drept.

Proprietarului de drept i se poate retrage dreptul de locuință doar dacă există o „situație devenită insuportabilă”. Există, de asemenea, posibilitatea de a „plăti” dreptul de locuință, condiția prealabilă fiind însă acordul titularului de drept.

În cazul unei înstrăinări a bunului cu un drept de locuință aferent, trebuie să se țină cont de faptul că obiectul înstrăinat își pierde din valoare și, în plus, dreptul de locuință rămâne valabil, deoarece este un drept real care grevează bunul.

Dreptul de uzufruct locativ este valabil doar față de proprietar fără intabularea în Cartea funciară, dar nu protejează împotriva terților. Pentru a asigura protecția și față de terți, este necesară o intabulare în Cartea funciară.

Dreptul de uzufruct

„Uzufructul este dreptul de a se bucura de un bun străin, cu menținerea substanței, fără nicio restricție.”

Uzufructuarul este proprietarul economic al bunului și are dreptul de a încasa toate „fructele” (de exemplu: merele unui pom, laptele unei vaci, chiria,…)

Spre deosebire de dreptul de locuință, la acordarea unui drept de uzufruct se acordă mai multe drepturi. Uzufructuarul poate folosi el însuși bunul sau îl poate închiria, dar nu îl poate greva sau înstrăina. Toate veniturile obținute de uzufructuar pot fi păstrate de acesta. Cu toate acestea, el are obligația de a menține bunul.

Din veniturile obținute din uzufruct, acesta este obligat prin lege să se ocupe de reparații, completări și amenajări la bun. Menținerea, îmbunătățirea, completarea și amenajările din fonduri proprii sunt obligatorii doar în baza unui acord scris explicit.

Transferul dreptului de uzufruct către un terț este posibil din punct de vedere juridic, dar se stinge odată cu decesul uzufructuarului „inițial”.

Ca și în cazul dreptului de uzufruct locativ, înregistrarea în Cartea funciară nu este obligatorie, respectiv acesta are efect fără intabulare doar față de proprietarul de drept civil. Intabularea în Cartea funciară oferă o protecție cuprinzătoare și față de terți. Pe scurt, acesta rămâne valabil și față de un terț în cazul înstrăinării proprietății imobiliare către acesta.

Dreptul de uzufruct este un drept strict personal și se stinge, de asemenea, în cazul unui eventual transfer către un terț, întotdeauna odată cu decesul persoanei îndreptățite „inițial”. Nu este transmisibil prin moștenire, cu excepția cazului în care dreptul a fost extins asupra moștenitorilor uzufructuarului.

Interdicția de grevare și înstrăinare

Dacă o interdicție de grevare și înstrăinare grevează o proprietate imobiliară, proprietarul nu o poate înstrăina sau greva fără acordul persoanei îndreptățite. Odată cu înregistrarea în Cartea funciară, aceasta are, de asemenea, efect absolut față de terți.

Înregistrarea în Cartea funciară este admisibilă doar dacă interdicția a fost stabilită între soți, parteneri înregistrați, părinți și copii, copii adoptivi sau copii aflați în plasament sau soții sau partenerii înregistrați ai acestora.

Interdicția de grevare și înstrăinare este un drept strict personal, nu poate fi transferată și se stinge odată cu decesul persoanei îndreptățite.

Dacă nu există o relație de rudenie (cumpărarea unui apartament de către concubini), intabularea în Cartea funciară a unei interdicții de grevare și înstrăinare nu este posibilă din punct de vedere juridic. Cu toate acestea, dacă acest lucru este convenit cu obiectivele urmărite, se poate stabili alternativ între părți un drept de preempțiune asupra proprietății imobiliare. Astfel, partenerului contractual nu îi este posibil să înstrăineze în secret către un terț partea de proprietate imobiliară dobândită.

Drepturi de preempțiune

Dreptul de preempțiune legitimează persoana îndreptățită la preempțiune să achiziționeze un bun înaintea unui terț. În cazul înstrăinării proprietății imobiliare grevate, proprietarul este obligat să notifice persoana îndreptățită la preempțiune, respectiv să încheie contracte cu terții doar cu condiție suspensivă.

Condiția prealabilă pentru exercitarea dreptului de preempțiune este existența unei oferte obligatorii sau a unui contract între proprietar și persoana interesată de cumpărare. Oferta trebuie să fie adecvată, trebuie să prezinte toate elementele esențiale pentru vânzare, cum ar fi prețul de cumpărare, drepturile și obligațiile etc.

După notificarea persoanei îndreptățite la preempțiune, oferta nu mai poate fi modificată. Persoana îndreptățită la preempțiune are acum la dispoziție 24 de ore pentru a „exercita” dreptul de preempțiune în cazul bunurilor mobile, iar în cazul bunurilor imobile, 30 de zile. Cu toate acestea, dacă oferta este insuficientă (de exemplu: nu sunt menționate elemente esențiale, nu este menționat prețul de cumpărare…), termenul de exercitare nu începe.

Conform ABGB, dreptul de preempțiune poate fi exercitat doar dacă un bun este vândut, nu se referă la donații, schimburi etc. Cu toate acestea, dacă bunul este donat sau moștenit, atunci dreptul de preempțiune rămâne valabil.

Dreptul de preempțiune este un drept strict personal, care nu este transmisibil prin moștenire. Dreptul de preempțiune poate înceta din următoarele motive:

Testament

Renunțări la cotă-parte succesorală

Pentru ca testatorul să fie sigur că nu vor apărea litigii după decesul său, există renunțarea la cotă-parte succesorală. Se poate renunța la cotă-parte succesorală în timpul vieții sau în cadrul procedurii succesorale. Renunțarea la cotă-parte succesorală este supusă unei obligații de formă, actul notarial. Renunțarea la cotă-parte succesorală este recomandată mai ales în cazul donațiilor în timpul vieții. Dacă părinții donează copilului casa unifamilială în timpul vieții și tatăl decedează la scurt timp după aceea, mama își poate valorifica pretenția la cotă-parte succesorală împotriva copilului. Dar dacă există o renunțare la cotă-parte succesorală din partea mamei, copilul este asigurat.

Pentru a preveni litigiile în acest context între persoanele îndreptățite la cotă-parte succesorală, este indicat să se facă renunțări la cotă-parte succesorală încă din timpul vieții, în special în cazul transferurilor de proprietăți imobiliare. Persoanele îndreptățite la cotă-parte succesorală au dreptul de a solicita creanțe bănești după decesul testatorului, dacă acesta a desemnat pe altcineva ca moștenitor în timpul vieții. În cazul unei renunțări, această pretenție dispare. Cota-parte succesorală joacă un rol important în litigiile succesorale.