Παραχώρηση δικαιωμάτων και λοιποί τρόποι μεταβίβασης

Δωρεά

Η δωρεά είναι η άνευ ανταλλάγματος παραχώρηση ενός πράγματος (§ 938 ABGB). Υπάρχουν δύο διαφορετικές δυνατότητες

Δωρεές με πραγματική παράδοση, καθώς και δωρεές που απαλλάσσουν από χρέος, δεν υπόκεινται σε υποχρέωση τήρησης τύπου. Για παράδειγμα, ένας παππούς χαρίζει στο εγγόνι του ένα αυτοκίνητο και του παραδίδει τα κλειδιά μαζί με τα έγγραφα του οχήματος. Ή το εγγόνι χρωστάει στον παππού του 100,00 € αλλά ο παππούς παραιτείται από την αποπληρωμή.

Η δωρεά χωρίς πραγματική παράδοση (υπόσχεση δωρεάς) υπόκειται σε υποχρέωση τήρησης τύπου (συμβολαιογραφική πράξη).

Η υποχρέωση τήρησης τύπου αποτελεί προστασία από βιαστικές ενέργειες ή/και προειδοποιητική λειτουργία, για την αποτροπή απρόσεκτων υποσχέσεων δωρεάς. Χωρίς συμβολαιογραφική πράξη, μια υπόσχεση δωρεάς είναι άκυρη. Η συμβολαιογραφική πράξη είναι ένα έγγραφο ενός συμβολαιογράφου.

Στο πλαίσιο της σύνταξης συμβάσεων δωρεάς, η παραχώρηση δικαιωμάτων ή εξασφαλίσεων για τον δωρητή, όπως, για παράδειγμα, δικαιώματα χρήσης κατοικίας, δικαιώματα επικαρπίας, απαγορεύσεις επιβάρυνσης και εκποίησης ή δικαιώματα προτίμησης, δεν είναι ασυνήθιστη.

Δικαίωμα οίκησης

Το δικαίωμα οίκησης είναι ένα δικαίωμα χρήσης και καταχωρίζεται στο κτηματολόγιο στο φύλλο C. Το δικαίωμα οίκησης είναι το εμπράγματο δικαίωμα να κατοικεί κανείς σε ένα ακίνητο ή στο δωρηθέν αντικείμενο (σπίτι, διαμέρισμα, …). Αυτό το δικαίωμα είναι ένα αυστηρά προσωπικό δικαίωμα και δεν μπορεί να μεταβιβαστεί σε κανέναν, με τον θάνατο παύει να υφίσταται.

Για την εγγραφή του δικαιώματος οίκησης στο κτηματολόγιο, απαιτείται σύμβαση με παραχώρηση δικαιωμάτων καθώς και δήλωση συναίνεσης για καταχώριση. Το δικαίωμα οίκησης μπορεί να είναι χρονικά περιορισμένο ή ισόβιο.

Η κατάργηση ή/και διαγραφή ενός δικαιώματος οίκησης είναι, χωρίς τη συγκατάθεση του δικαιούχου, στις περισσότερες περιπτώσεις πολύ δύσκολη.

Το δικαίωμα οίκησης μπορεί να αφαιρεθεί από τον δικαιούχο μόνο εάν υπάρχει μια “αφόρητη κατάσταση”. Υπάρχει επίσης η δυνατότητα «εξαγοράς» του δικαιώματος οίκησης, προϋπόθεση για αυτό είναι ωστόσο η συγκατάθεση του δικαιούχου.

Σε περίπτωση εκποίησης του πράγματος με ένα συνδεδεμένο δικαίωμα οίκησης, πρέπει να αναμένεται ότι το εκποιηθέν αντικείμενο χάνει αξία και επιπλέον το δικαίωμα οίκησης παραμένει σε ισχύ, καθώς είναι ένα εμπράγματο δικαίωμα που συνδέεται με το πράγμα.

Το δικαίωμα χρήσης κατοικίας, χωρίς εγγραφή στο κτηματολόγιο, ισχύει μόνο έναντι του ιδιοκτήτη, αλλά δεν προστατεύει έναντι τρίτων. Για να διασφαλιστεί η προστασία και έναντι τρίτων, απαιτείται εγγραφή στο κτηματολόγιο.

Δικαίωμα επικαρπίας

“Η επικαρπία είναι το δικαίωμα να απολαμβάνει κανείς ένα ξένο πράγμα, με σεβασμό στην ουσία του, χωρίς κανέναν περιορισμό.”

Ο επικαρπωτής είναι ο οικονομικός κύριος του πράγματος και δικαιούται να εισπράττει όλους τους «καρπούς» (για παράδειγμα: μήλα ενός δέντρου, γάλα μιας αγελάδας, μίσθωμα,…).

Σε αντίθεση με το δικαίωμα οίκησης, με την παραχώρηση δικαιώματος επικαρπίας παραχωρούνται περισσότερα δικαιώματα. Ο επικαρπωτής μπορεί να χρησιμοποιεί ή να εκμισθώνει το πράγμα ο ίδιος, αλλά όχι να το επιβαρύνει ή να το εκποιήσει. Όλα τα έσοδα που αποκτά ο επικαρπωτής, μπορεί να τα κρατήσει ο ίδιος. Έχει ωστόσο την υποχρέωση να διατηρεί το πράγμα.

Με τα έσοδα από την επικαρπία, ο επικαρπωτής υποχρεούται εκ του νόμου να φροντίζει για επισκευές, συμπληρώσεις και κατασκευές στο πράγμα. Η συντήρηση, βελτίωση, συμπλήρωση και κατασκευές με δικά του μέσα είναι υποχρεωτική μόνο μετά από ρητή γραπτή συμφωνία.

Η μεταβίβαση του δικαιώματος επικαρπίας σε τρίτο είναι δυνατή από νομική άποψη, παύει ωστόσο με τον θάνατο του «αρχικού» επικαρπωτή.

Όπως και στο δικαίωμα χρήσης κατοικίας, η εγγραφή στο κτηματολόγιο δεν είναι υποχρεωτική ή/και αυτό, χωρίς εγγραφή, ισχύει μόνο έναντι του αστικού δικαίου ιδιοκτήτη. Η εγγραφή στο κτηματολόγιο παρέχει πλήρη προστασία και έναντι τρίτων. Εν ολίγοις, σε περίπτωση εκποίησης του ακινήτου σε τρίτο, αυτό παραμένει σε ισχύ και έναντι αυτού.

Το δικαίωμα επικαρπίας είναι ένα αυστηρά προσωπικό δικαίωμα και παύει, ακόμη και σε περίπτωση ενδεχόμενης μεταβίβασης σε τρίτο, πάντα με τον θάνατο του «αρχικού» δικαιούχου. Δεν είναι κληρονομητό, εκτός εάν το δικαίωμα έχει επεκταθεί στους κληρονόμους του επικαρπωτή.

Απαγόρευση επιβάρυνσης και εκποίησης

Εάν μια απαγόρευση επιβάρυνσης και εκποίησης συνδέεται με ένα ακίνητο, ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να το εκποιήσει ή να το επιβαρύνει χωρίς τη συγκατάθεση του δικαιούχου. Με την εγγραφή στο κτηματολόγιο, έχει επίσης απόλυτη ισχύ έναντι τρίτων.

Ωστόσο, η εγγραφή στο κτηματολόγιο είναι επιτρεπτή μόνο εάν η απαγόρευση έχει θεμελιωθεί μεταξύ συζύγων, καταχωρισμένων συντρόφων, γονέων και παιδιών, υιοθετημένων ή αναδόχων παιδιών ή των συζύγων ή καταχωρισμένων συντρόφων τους.

Η απαγόρευση επιβάρυνσης και εκποίησης είναι ένα αυστηρά προσωπικό δικαίωμα, δεν μπορεί να μεταβιβαστεί και παύει με τον θάνατο του δικαιούχου.

Εάν δεν υπάρχει συγγενική σχέση (αγορά κατοικίας από συντρόφους), η κτηματολογική εγγραφή μιας απαγόρευσης επιβάρυνσης και εκποίησης δεν είναι δυνατή από νομική άποψη. Εφόσον ωστόσο αυτό συμφωνείται με τους επιδιωκόμενους στόχους, μπορεί εναλλακτικά να θεμελιωθεί μεταξύ των μερών ένα δικαίωμα προτίμησης επί του ακινήτου. Με αυτόν τον τρόπο, ο συμβαλλόμενος δεν μπορεί να εκποιήσει κρυφά το αποκτηθέν μερίδιο ακινήτου σε τρίτο.

Δικαιώματα προτίμησης

Το δικαίωμα προτίμησης νομιμοποιεί τον δικαιούχο προτίμησης να αποκτήσει ένα πράγμα πριν από τρίτο. Σε περίπτωση εκποίησης του επιβαρυμένου ακινήτου, ο ιδιοκτήτης υποχρεούται να ενημερώσει τον δικαιούχο προτίμησης ή/και να συνάπτει συμβάσεις με τρίτους μόνο με αναβλητική αίρεση.

Προϋπόθεση για την άσκηση του δικαιώματος προτίμησης είναι να υπάρχει δεσμευτική προσφορά ή σύμβαση μεταξύ ιδιοκτήτη και ενδιαφερόμενου αγοραστή. Η προσφορά πρέπει να είναι ορθή, πρέπει να περιλαμβάνει όλα τα ουσιώδη στοιχεία για την πώληση, όπως για παράδειγμα τιμή αγοράς, δικαιώματα και υποχρεώσεις κ.λπ.

Μετά την ενημέρωση του δικαιούχου προτίμησης, η προσφορά δεν επιτρέπεται πλέον να αλλάξει. Ο δικαιούχος προτίμησης έχει τώρα 24 ώρες για να «ασκήσει» το δικαίωμα προτίμησής του για κινητά πράγματα, ενώ για ακίνητα πράγματα είναι 30 ημέρες. Εάν ωστόσο η προσφορά είναι ανεπαρκής (π.χ.: δεν αναφέρονται ουσιώδη στοιχεία, δεν αναφέρεται η τιμή αγοράς…), η προθεσμία άσκησης δεν αρχίζει.

Το δικαίωμα προτίμησης, σύμφωνα με τον ABGB, μπορεί να ασκηθεί μόνο όταν ένα πράγμα πωλείται, δεν αναφέρεται σε δωρεές, ανταλλαγές κ.λπ. Εάν ωστόσο το πράγμα δωρίζεται ή κληροδοτείται, τότε το δικαίωμα προτίμησης παραμένει σε ισχύ.

Το δικαίωμα προτίμησης είναι ένα αυστηρά προσωπικό δικαίωμα, το οποίο δεν είναι κληρονομητό. Το δικαίωμα προτίμησης μπορεί να παύσει για τους ακόλουθους λόγους:

Διαθήκη

Παραιτήσεις από τη νόμιμη μοίρα

Για να είναι βέβαιος ο διαθέτης ότι δεν θα προκύψουν νομικές διαμάχες μετά τον θάνατό του, υπάρχει η παραίτηση από τη νόμιμη μοίρα. Η παραίτηση από τη νόμιμη μοίρα μπορεί να γίνει εν ζωή ή κατά τη διάρκεια της διαδικασίας κληρονομικής διαδοχής. Η παραίτηση από τη νόμιμη μοίρα υπόκειται σε υποχρέωση τήρησης τύπου, τη συμβολαιογραφική πράξη. Η παραίτηση από τη νόμιμη μοίρα συνιστάται κυρίως σε περιπτώσεις δωρεών εν ζωή. Εάν οι γονείς δωρίσουν στο παιδί το μονοκατοικία εν ζωή και ο πατέρας αποβιώσει λίγο αργότερα, η μητέρα μπορεί να διεκδικήσει τη νόμιμη μοίρα της από το παιδί. Εάν όμως υπάρχει παραίτηση από τη νόμιμη μοίρα εκ μέρους της μητέρας, το παιδί είναι εξασφαλισμένο.

Για την αποτροπή διαφορών σε αυτό το πλαίσιο μεταξύ των δικαιούχων νόμιμης μοίρας, είναι λογικό να γίνονται παραιτήσεις από τη νόμιμη μοίρα ήδη εν ζωή, ιδίως σε μεταβιβάσεις ακινήτων. Οι δικαιούχοι νόμιμης μοίρας έχουν το δικαίωμα να απαιτήσουν χρηματικές απαιτήσεις μετά τον θάνατο του διαθέτη, εάν αυτός εν ζωή έχει ορίσει κάποιον άλλο ως κληρονόμο. Σε περίπτωση παραίτησης, αυτή η απαίτηση παύει να υφίσταται. Η νόμιμη μοίρα παίζει σημαντικό ρόλο στις κληρονομικές διαφορές.