Право на строеж и супередификати

Строителство върху чужда земя

В Австрия е в сила принципът „superficies solo cedit“ (Постройката следва земята). Всички вещи (например: къща), които са трайно свързани със земята, принадлежат на собственика на застроения имот. При постройки, които се изграждат или са изградени върху чужди поземлени имоти, обаче е необходима предпазливост. Без отделно споразумение собственикът на чуждата земя става и собственик на изградената постройка. Тук решаващо е добросъвестността на строителя. Строителят е добросъвестен, ако греши, че има право да строи върху чужда земя. Лека небрежност вреди на добросъвестността. Ако собственикът на земята не знае за строежа, той по принцип придобива постройката. Добросъвестният строител има право на обезщетение за полезните и необходими разходи. При определени обстоятелства той е длъжен също така да премахне постройката, т.е. да я разруши. Съществува обаче едно изключение. Ако собственикът на земята е знаел за строежа и не го е забранил незабавно на добросъвестния строител, строителят може да придобие собственост върху чуждия поземлен имот. Собственикът на земята може да претендира само за обичайната стойност на имота. Ако строителят е недобросъвестен, изградената постройка преминава към собственика на земята. Строителят има право на обезщетение за разходите, но само за тези разходи, които са от преобладаваща полза за собственика на земята. Строителят евентуално е длъжен също така да премахне постройката.

За да може да се придобие обезпечена собственост върху постройка, изградена върху чужда земя, австрийското право предвижда 2 случая: супередификатът и гражданскоправното право на строеж.

Супередификатът

Супередификатът е постройка, която е изградена върху чужда земя, но не е предназначена да остане за постоянно. Супередификатите се считат за движими вещи, дори ако по своята същност биха могли да бъдат квалифицирани като недвижими.

Както и при правото на строеж, собственикът на земята се различава от собственика на вещта. Обикновено между собственика на земята и строителя съществува договор за ползване на имота с допълнителното право да се изгради постройка върху него. Това право обаче е ограничено до това, че сградата може да остане върху имота само временно, т.е. не е предназначена да остане за постоянно. Първият собственик на супередификата придобива собственост още с изграждането, като не е необходимо депозиране на документ. При продажба на супередификата се продава само той, а не поземленият имот. Затова е препоръчително да се сключи отделен договор за ползване на поземления имот. Собствеността не се придобива чрез вписване в имотния регистър, а само чрез депозиране на документа.

Ако договорът за ползване на поземления имот изтече, решаващо е обстоятелството, което е било договорено в договора за ползване относно супередификата.

Правото на строеж

Правото на строеж е вещно, отчуждаемо и наследимо право да се притежава постройка върху или под повърхността на чужд поземлен имот. То е срочно право и може да бъде учредено за не по-малко от 10 години и не повече от 100 години. При правото на строеж изградената постройка е предназначена да остане за постоянно, докато при супередификата тя се премахва отново.

Собственикът на земята предоставя на дадено лице правото да строи върху неговия имот. Правото на строеж се вписва в лист C (лист за тежести) и в лист B (вписване на право на строеж). Собственикът на земята остава собственик на имота, а лицето с право на строеж има право да изгради постройка върху чуждия имот, като след това е собственик на тази постройка и има право на ползване върху имота. Обикновено правото на строеж се предоставя срещу заплащане, като лицето с право на строеж трябва да заплаща т.нар. строителен наем на собственика на земята.

След изтичане на срока правото на строеж се погасява и изградената постройка преминава към собственика на земята. Той обаче, освен ако не е договорено друго, трябва да заплати обезщетение в размер на една четвърт от стойността на постройката. Правото на строеж може да бъде прекратено и по взаимно съгласие.

Прекратяването е възможно и ако лицето с право на строеж е в забава с плащането на строителния наем за поне 2 последователни години или ако и двете страни желаят прекратяване на правото на строеж по взаимно съгласие.