Byggnadsrätt och byggnader på annans mark

Bygga på annans mark

I Österrike gäller principen ”superficies solo cedit” (byggnaden viker för marken). Alla saker (till exempel: ett hus) som är fast förbundna med marken tillhör ägaren av den bebyggda fastigheten. För byggnader som uppförs eller har uppförts på annans mark är det dock viktigt att vara försiktig. Utan särskild överenskommelse blir ägaren av den annans mark även ägare till den uppförda byggnaden. Avgörande här är byggherrens redlighet. Byggherren är redlig om han felaktigt tror att han får bygga på annans mark. Lätt oaktsamhet skadar redligheten. Om markägaren inte vet något om byggnaden förvärvar denne i princip byggnaden. Den redlige byggherren har rätt till ersättning för de nyttiga och nödvändiga kostnaderna. Under vissa omständigheter är han också skyldig att riva byggnaden, alltså att avlägsna den. Det finns dock ett undantag. Om markägaren har vetat om byggnaden och inte omedelbart förbjudit den redlige byggherren, kan byggherren förvärva äganderätt till den annans mark. Markägaren kan endast kräva det gängse värdet av marken. Om byggherren däremot är oredlig tillfaller den uppförda byggnaden markägaren. Byggherren har rätt till ersättning för kostnaderna, men endast för de kostnader som är till övervägande fördel för markägaren. Byggherren är eventuellt också skyldig att avlägsna byggnaden.

För att säker äganderätt till en byggnad som uppförts på annans mark ska kunna förvärvas, medger den österrikiska rätten 2 konstellationer: Byggnaden på annans mark och den civilrättsliga byggnadsrätten.

Byggnaden på annans mark

Byggnaden på annans mark är en byggnad som har uppförts på annans mark, men som inte är avsedd att bestå permanent. Byggnader på annans mark betraktas som lös egendom, även om de till sin natur är att betrakta som fast egendom.

Liksom vid byggnadsrätt skiljer sig markägaren från ägaren av saken. Vanligtvis finns det ett nyttjandeavtal mellan markägaren och byggherren om marken med den ytterligare rätten att uppföra en byggnad på marken. Denna rätt begränsas dock av att byggnaden endast får stå kvar tillfälligt på marken, alltså inte ska stå kvar permanent. Den första ägaren av byggnaden på annans mark förvärvar äganderätt redan vid byggandet, en deponering av handlingar är inte nödvändig. Om byggnaden på annans mark säljs säljs endast denna och inte marken. Ett separat nyttjandeavtal för marken rekommenderas därför dessutom. Äganderätten förvärvas inte genom inskrivning i fastighetsregistret, utan endast genom deponering av handlingen.

Om nyttjandeavtalet för marken löper ut är omständigheten avgörande som avtalats i nyttjandeavtalet om byggnaden på annans mark.

Byggnadsrätten

Byggnadsrätten är den sakrättsliga, överlåtbara och ärftliga rätten att på eller under markytan av en annans fastighet ha en byggnad. Det är en tidsbegränsad rätt och kan beställas på minst 10 år och högst 100 år. Vid byggnadsrätt ska den uppförda byggnaden bestå permanent, medan den vid byggnad på annans mark rivs igen.

Markägaren ger en person rätten att bygga på sin fastighet. Byggnadsrätten skrivs in i C-bladet (belastningsblad) och i B-bladet (byggnadsrättsinlägg). Markägaren förblir ägare av fastigheten, den byggnadsberättigade har rätt att uppföra en byggnad på den annans fastighet, är då ägare till denna byggnad och har en rätt till avkastning från fastigheten. Vanligtvis beviljas byggnadsrätten mot betalning, den byggnadsberättigade måste då betala den så kallade byggnadsräntan till markägaren.

Efter utgången av tidsfristen upphör byggnadsrätten och den uppförda byggnaden tillfaller markägaren. Denne måste dock, om inte annat avtalats, betala en ersättning motsvarande en fjärdedel av byggnadsvärdet. Byggnadsrätten kan också upplösas i samförstånd.

Upplösningen är också möjlig om den byggnadsberättigade är i dröjsmål med byggnadsräntan för minst 2 på varandra följande år eller om båda parter i samförstånd önskar att byggnadsrätten ska upphöra.