Construir em terreno alheio
Na Áustria, prevalece o princípio “superficies solo cedit” (A construção cede ao solo). Todos os bens (por exemplo: uma casa) que estejam firmemente ligados ao solo pertencem ao proprietário do terreno edificado. No entanto, deve-se ter cuidado com as construções que são ou foram erguidas em terrenos alheios. Sem um acordo específico, o proprietário do terreno alheio também se torna o proprietário da construção erguida. O fator decisivo aqui é a boa-fé do construtor. O construtor está de boa-fé se acreditar, por engano, que tem permissão para construir em terreno alheio. A negligência leve prejudica a boa-fé. Se o proprietário do terreno não souber da construção, adquire, em princípio, a construção. O construtor de boa-fé tem direito a uma compensação pelos custos úteis e necessários. Em certas circunstâncias, também é obrigado a demolir a construção, ou seja, a removê-la. No entanto, existe uma exceção. Se o proprietário do terreno sabia da construção e não a proibiu imediatamente ao construtor de boa-fé, o construtor pode adquirir a propriedade do terreno alheio. O proprietário do terreno só pode exigir o valor comum do terreno. Se, por outro lado, o construtor estiver de má-fé, a construção erguida passa para o proprietário do terreno. O construtor tem direito ao reembolso dos custos, mas apenas para os custos que sejam de benefício predominante para o proprietário do terreno. O construtor também pode ser obrigado a remover a construção.
Para que a propriedade garantida de uma construção erguida em terreno alheio possa ser adquirida, a lei austríaca prevê 2 constelações: O superedifício e o direito de construção civil.
O superedifício
O superedifício é uma construção que foi erguida em terreno alheio, mas que não se destina a permanecer permanentemente. Os superedifícios são considerados bens móveis, mesmo que, por natureza, devam ser qualificados como bens imóveis.
Tal como no direito de construção, o proprietário do terreno difere do proprietário do bem. Geralmente, existe um contrato de utilização entre o proprietário do terreno e o construtor sobre o terreno com o direito adicional de construir uma construção no terreno. No entanto, este direito é limitado pelo facto de o edifício só poder permanecer temporariamente no terreno, ou seja, não se destina a permanecer permanentemente. O primeiro proprietário do superedifício adquire a propriedade com a construção, não sendo necessário o depósito de documentos. Se o superedifício for vendido, apenas este é vendido e não o terreno. Um contrato de utilização separado para o terreno é, portanto, adicionalmente recomendado. A propriedade não é adquirida através do registo no registo predial, mas apenas através do depósito do documento.
Quando o contrato de utilização do terreno expira, é determinante a circunstância que foi acordada no contrato de utilização sobre o superedifício.
O direito de construção
O direito de construção é o direito real, alienável e hereditário de ter uma construção sobre ou sob a superfície do solo de um terreno alheio. É um direito limitado no tempo e pode ser concedido por um período não inferior a 10 anos e não superior a 100 anos. No direito de construção, a construção erguida deve permanecer permanentemente, enquanto no superedifício é demolida novamente.
O proprietário do terreno concede a uma pessoa o direito de construir no seu terreno. O direito de construção é registado na folha C (folha de encargos) e na folha B (registo do direito de construção). O proprietário do terreno permanece o proprietário do imóvel, o titular do direito de construção tem o direito de construir uma construção no terreno alheio, é então proprietário desta construção e tem um direito de usufruto sobre o terreno. Regularmente, o direito de construção é concedido onerosamente, o titular do direito de construção deve então pagar ao proprietário do terreno o chamado aluguer de construção.
Após o termo do prazo, o direito de construção extingue-se e a construção erguida passa para o proprietário do terreno. No entanto, este deve pagar uma indemnização no valor de um quarto do valor da construção, a menos que seja acordado de outra forma contratualmente. O direito de construção também pode ser dissolvido por mútuo acordo.
A dissolução também é possível se o titular do direito de construção estiver em atraso com o aluguer de construção por pelo menos 2 anos consecutivos ou se ambas as partes desejarem, por mútuo acordo, o término do direito de construção.
