Byggerett og superedifikater

Bygging på fremmed grunn

I Østerrike gjelder prinsippet «superficies solo cedit» (Overbygget viker for grunnen). Alle ting (for eksempel: et hus) som er fast forbundet med grunnen, tilhører eieren av den bebygde eiendommen. Ved byggverk som oppføres eller er oppført på fremmed grunn, må man imidlertid utvise forsiktighet. Uten særskilt avtale blir eieren av den fremmede grunnen også eieren av det oppførte byggverket. Avgjørende her er byggherrens redelighet. Byggherren er redelig dersom han er i villfarelse om at han har rett til å bygge på fremmed grunn. Lett uaktsomhet skader redeligheten. Dersom grunneieren ikke kjenner til byggingen, erverver han i utgangspunktet byggverket. Den redelige byggherren har krav på erstatning for de nyttige og nødvendige kostnadene. Under visse omstendigheter er han også forpliktet til å fjerne byggverket, altså å rive det. Det finnes imidlertid et unntak. Dersom grunneieren har visst om byggingen og ikke umiddelbart har nektet den redelige byggherren å bygge, kan byggherren erverve eiendomsrett til den fremmede eiendommen. Grunneieren kan da kun kreve den alminnelige verdien av eiendommen. Er byggherren derimot uredelig, tilfaller det oppførte byggverket grunneieren. Byggherren har krav på erstatning for kostnadene, men kun for de kostnadene som er til overveiende fordel for grunneieren. Byggherren er muligens også forpliktet til å fjerne byggverket.

For at sikret eiendomsrett til et bygg oppført på fremmed grunn kan erverves, åpner østerriksk rett for to konstellasjoner: Superedifikatet og den sivilrettslige byggeretten.

Superedifikatet

Superedifikatet er et byggverk som er oppført på fremmed grunn, men som ikke er ment å bestå permanent. Superedifikater regnes som løsøre, selv om de av natur kan kvalifiseres som fast eiendom.

Som ved byggerett skiller grunneieren seg fra eieren av tingen. Mest vanlig er det at det foreligger en bruksavtale mellom grunneier og byggherre for eiendommen, med tilleggsrett til å oppføre et byggverk på eiendommen. Denne retten er imidlertid begrenset ved at bygningen kun kan stå midlertidig på eiendommen, altså ikke skal bestå permanent. Den første eieren av superedifikatet erverver eiendomsrett allerede ved byggingen; en deponering av dokumenter er ikke nødvendig. Selges superedifikatet, er det kun dette som selges, og ikke eiendommen. En særskilt bruksavtale for eiendommen anbefales derfor i tillegg. Eiendomsretten erverves ikke ved tinglysning i grunnboken, men kun ved deponering av dokumentet.

Utløper bruksavtalen for eiendommen, er omstendighetene som er avtalt i bruksavtalen for superedifikatet avgjørende.

Byggeretten

Byggeretten er den tingslige, omsettelige og arvelige retten til å ha et byggverk på eller under overflaten av en fremmed eiendom. Det er en tidsbegrenset rettighet og kan etableres for ikke mindre enn 10 år og ikke mer enn 100 år. Ved byggerett skal det oppførte byggverket bestå permanent, mens det ved superedifikat rives igjen.

Grunneieren innrømmer en person retten til å bygge på sin eiendom. Byggeretten tinglyses i C-bladet (heftelsesbladet) og i B-bladet (byggerettsinnlegget). Grunneieren forblir eier av eiendommen, mens den byggerettsberettigede har rett til å oppføre et byggverk på den fremmede eiendommen, er da eier av dette byggverket og har en bruksrett (fruktnytelsesrett) til eiendommen. Byggeretten innrømmes vanligvis mot vederlag, og den byggerettsberettigede må da betale den såkalte byggeleien til grunneieren.

Etter utløpet av fristen opphører byggeretten, og det oppførte byggverket tilfaller grunneieren. Grunneieren må imidlertid, med mindre annet er avtalt, betale en erstatning tilsvarende en fjerdedel av byggverkets verdi. Byggeretten kan også oppløses i minnelighet.

Oppløsning er også mulig dersom den byggerettsberettigede er i restanse med byggeleien i minst to sammenhengende år, eller dersom begge parter i minnelighet ønsker å avslutte byggeretten.