Construir en terreno ajeno
En Austria rige el principio «superficies solo cedit» (lo construido cede al suelo). Todas las cosas (por ejemplo, una casa) que estén firmemente unidas al suelo pertenecen al propietario del terreno edificado. Sin embargo, hay que tener cuidado con las construcciones que se erigen o se han erigido en terrenos ajenos. Sin un acuerdo especial, el propietario del terreno ajeno también se convierte en el propietario de la construcción erigida. Lo decisivo aquí es la buena fe del constructor. El constructor actúa de buena fe si ignora que está construyendo en terreno ajeno. La negligencia leve perjudica la buena fe. Si el propietario del terreno no sabe nada de la construcción, adquiere fundamentalmente la construcción. El constructor de buena fe tiene derecho a una indemnización por los gastos útiles y necesarios. En determinadas circunstancias, también está obligado a demoler la construcción, es decir, a eliminarla. Sin embargo, existe una excepción. Si el propietario del terreno ha tenido conocimiento de la construcción y no se lo ha prohibido inmediatamente al constructor de buena fe, este puede adquirir la propiedad del terreno ajeno. El propietario del terreno solo puede exigir el valor común del terreno. Si, por el contrario, el constructor no actúa de buena fe, la construcción erigida pasa a ser propiedad del propietario del terreno. El constructor tiene derecho a la indemnización de los gastos, pero solo de aquellos que supongan una ventaja predominante para el propietario del terreno. El constructor también puede estar obligado a eliminar la construcción.
Para que se pueda adquirir la propiedad garantizada de una construcción erigida en terreno ajeno, el derecho austriaco prevé 2 constelaciones: la construcción en suelo ajeno y el derecho de construcción civil.
La construcción en suelo ajeno
La construcción en suelo ajeno es una construcción que se ha erigido en terreno ajeno, pero que no está destinada a permanecer allí de forma permanente. Las construcciones en suelo ajeno se consideran bienes muebles, incluso si por su naturaleza deben calificarse como inmuebles.
Al igual que en el derecho de construcción, el propietario del terreno difiere del propietario de la cosa. Por lo general, existe un contrato de uso entre el propietario del terreno y el constructor sobre el terreno con el derecho adicional de erigir una construcción en el terreno. Sin embargo, este derecho está limitado por el hecho de que el edificio solo puede permanecer temporalmente en el terreno, es decir, no debe permanecer allí de forma permanente. El primer propietario de la construcción en suelo ajeno adquiere la propiedad ya con la construcción, no es necesario depositar ningún documento. Si se vende la construcción en suelo ajeno, solo se vende esta y no el terreno. Por lo tanto, es aconsejable un contrato de uso separado para el terreno. La propiedad no se adquiere mediante la inscripción en el registro de la propiedad, sino únicamente mediante el depósito del documento.
Si el contrato de uso del terreno expira, es decisiva la circunstancia que se haya acordado en el contrato de uso sobre la construcción en suelo ajeno.
El derecho de construcción
El derecho de construcción es el derecho real, enajenable y hereditario a tener una construcción sobre o bajo la superficie del suelo de un terreno ajeno. Es un derecho limitado en el tiempo y puede constituirse por no menos de 10 años y no más de 100 años. En el derecho de construcción, la construcción erigida debe permanecer de forma permanente, mientras que en la construcción en suelo ajeno se demuele de nuevo.
El propietario del terreno concede a una persona el derecho a construir en su terreno. El derecho de construcción se inscribe en la hoja C (hoja de cargas) y en la hoja B (inscripción del derecho de construcción). El propietario del terreno sigue siendo el propietario del inmueble, el titular del derecho de construcción tiene derecho a erigir una construcción en el terreno ajeno, es entonces propietario de esta construcción y tiene un derecho de usufructo sobre el terreno. Por lo general, el derecho de construcción se concede a título oneroso, el titular del derecho de construcción debe entonces pagar el llamado canon de construcción al propietario del terreno.
Una vez transcurrido el plazo, el derecho de construcción se extingue y la construcción erigida pasa a ser propiedad del propietario del terreno. Sin embargo, este debe pagar una indemnización por valor de una cuarta parte del valor de la construcción, a menos que se acuerde lo contrario contractualmente. El derecho de construcción también puede rescindirse de mutuo acuerdo.
La rescisión también es posible si el titular del derecho de construcción está en mora con el canon de construcción durante al menos 2 años consecutivos o si ambas partes desean de mutuo acuerdo la finalización del derecho de construcción.
