Immobilienertragsteuer

Immobilienertragsteuer

Wer eine Immobilie verkauft und dabei Gewinn macht, muss in vielen Fällen Immobilienertragsteuer zahlen. Beim Verkauf eines Grundstücks, Hauses oder einer Eigentumswohnung fällt eine pauschale Immobilienertragsteuer von 30 % an, deren Grundlage § 30 EStG bildet.

Erzielt eine Person beim Verkauf einer Immobilie einen Gewinn, muss sie dafür Immobilienertragsteuer zahlen

Steuerpflicht bei entgeltlicher Immobilienveräußerung

Die Steuer betrifft entgeltliche Veräußerungen von:

• Grund und Boden
• Gebäuden, einschließlich Eigentumswohnungen
• grundstücksgleichen Rechten, z.B. Baurechte

Keine Steuer fällt bei:

• Unentgeltliche Übertragung wie Schenkung, Erbschaft
• Hauptwohnsitz des Veräußerers sowie selbst hergestellte Gebäude

Peter Harlander
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Die Immobilienertragsteuer wirkt oft technisch, ist aber rechtlich höchst sensibel. Wer sie unterschätzt, zahlt meist zu viel.“

Steuerbefreiungen und Sonderreglungen

Hauptwohnsitzbefreiung

Liegt ein Hauptwohnsitz vor, bleibt der Verkauf der Immobilie steuerfrei. Zwei Varianten ermöglichen die Steuerfreiheit:

• Zweijahresregel: Die Immobilie wurde mindestens zwei Jahre ununterbrochen als Hauptwohnsitz genutzt, beginnend mit dem entgeltlichen Erwerb bis zur Veräußerung.
• 5-aus-10-Regel: Der Verkäufer hat innerhalb der letzten zehn Jahre mindestens fünf Jahre durchgehend in der Immobilie gewohnt. Dabei ist es unschädlich, wenn der Hauptwohnsitz bereits bis zu fünf Jahre vor dem Verkauf aufgegeben wurde.

Diese Befreiung greift nur, sofern ein entgeltlicher Erwerb vorliegt, beispielsweise durch Kauf.
Dagegen erfüllt eine unentgeltlich übertragene Immobilie, etwa im Wege der Erbschaft oder Schenkung, diese Voraussetzung grundsätzlich nicht.

Herstellerbefreiung

Auch der Verkauf eines selbst errichteten Gebäudes ist steuerfrei, allerdings nur, wenn:

• das Gebäude im Privatvermögen errichtet wurde,
• der Verkäufer selbst das Bauvorhaben finanziert und das Risiko getragen hat,
• und das Gebäude nicht vermietet wurde.

Die Steuerfreiheit bezieht sich ausschließlich auf das Gebäude, nicht jedoch auf das Grundstück.
Vermietet der Eigentümer das Objekt ganz oder teilweise innerhalb der letzten zehn Jahre, profitiert er von der Befreiung nur für den nicht vermieteten Teil.

Sebastian Riedlmair
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Steuerlich entscheidend ist nicht der Verkauf, sondern die Details dahinter. Gerade bei Altliegenschaften lohnt sich die genaue Prüfung.“

Weitere steuerfreie Veräußerungen

Enteignungen

Keine Immobilienertragsteuer fällt an, wenn der Verkauf zur Vermeidung eines behördlichen Eingriffs erfolgt, etwa im Rahmen einer Enteignung oder durch behördlichen Druck.

Bestimmte Tauschvorgänge

Folgende Tauschgeschäfte sind steuerfrei:

• Tausch von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken im Zuge von Zusammenlegungs- oder Flurbereinigungsverfahren
• Tausch im Rahmen einer Baulandumlegung
• Grenzbereinigungen, sofern eine Ausgleichszahlung 730 Euro nicht übersteigt

Gewinnermittlung bei Immobilienverkäufen

Wer eine Immobilie verkauft, erzielt einen sogenannten Veräußerungsgewinn, der sich aus der Differenz zwischen dem tatsächlichen Verkaufserlös und den ursprünglich aufgewendeten Anschaffungskosten ergibt.

Neu-Grundstücke

Bei Immobilien, die nach dem 31. März 2002 gekauft wurden, zieht man die tatsächlichen Anschaffungskosten vom Verkaufspreis ab. Dazu zählen auch bestimmte nachträgliche Investitionen wie Zubauten oder größere Renovierungen, wenn sie nicht schon steuerlich berücksichtigt wurden.

Alt-Grundstücke

Bei älteren Immobilien, die vor dem 31. März 2002 angeschafft wurden, wendet das Finanzamt pauschale Werte an. In der Regel werden 86 % des Erlöses als Anschaffungskosten angesetzt, was bedeutet, dass nur 14 % versteuert werden müssen, mit dem pauschalen Steuersatz von 30 %. Das ergibt eine effektive Steuerbelastung von 4,2 % auf den Verkaufspreis.

Wurde ein Grundstück nach dem 31. Dezember 1987 von Grünland in Bauland umgewidmet, berücksichtigt das Finanzamt nur 40 % des Verkaufspreises als Anschaffungskosten. Dadurch steigt der steuerpflichtige Gewinn auf 60 %, was zu einer effektiven Steuerbelastung von 18 % führt.

Anpassung der Anschaffungskosten

Das Finanzamt erlaubt eine Anpassung der Anschaffungskosten nur bei der sogenannten Regeleinkünfteermittlung, die hauptsächlich für Neu-Grundstücke gilt. Dabei berücksichtigt es die tatsächlichen Anschaffungskosten.

Höhe des Steuersatzes

Seit 2016 besteuert das Finanzamt Gewinne aus Grundstücksverkäufen grundsätzlich mit einem festen Steuersatz von 30 %, wobei diese Steuer den Steuersatz für das übrige Einkommen nicht erhöht.

Auf Antrag können Steuerzahler den niedrigeren regulären Einkommensteuertarif wählen, die sogenannte Regelbesteuerungsoption.

Einhebung und Abfuhr der Immobilienertragsteuer

Verkäufer müssen bei Grundstücks- oder Immobilienverkäufen in vielen Fällen Immobilienertragsteuer zahlen. Rechtsanwälte oder Notare berechnen und führen diese Steuer ab, insbesondere wenn sie auch die Grunderwerbsteuer für die Käuferseite ermitteln. In solchen Fällen verpflichtet das Gesetz zur steuerlichen Abwicklung über einen Parteienvertreter.

Zwei Wege zur Steuerabfuhr

• Selbstberechnung

Berechnet der beauftragte Rechtsanwalt oder Notar die Grunderwerbsteuer, führt er die Immobilienertragsteuer in der Regel gleichzeitig ab.

• Besondere Vorauszahlung

Berechnet der Parteienvertreter die Grunderwerbsteuer nicht, leistet die steuerpflichtige Person eine Vorauszahlung an das Finanzamt. Dieses rechnet den Betrag später im Rahmen der Einkommensteuerveranlagung auf die endgültige Steuer an.

Abgeltungswirkung bei Selbstberechnung

Erfolgt die Abfuhr der Immobilienertragsteuer durch Selbstberechnung, entfaltet sie Abgeltungswirkung. Damit gilt die Steuer als vollständig beglichen. Eine weitere Eintragung in die Einkommensteuererklärung ist nicht erforderlich.

Die Vorauszahlung bildet eine Ausnahme: Das Finanzamt rechnet sie im Zuge der Veranlagung an, sie gilt aber nicht automatisch als endbesteuert.

Veranlagungsoption und Regelbesteuerung

Wer eine Immobilie verkauft, kann diesen Vorgang freiwillig in der Steuererklärung anführen. Dadurch ermöglicht die sogenannte Veranlagungsoption nicht nur eine Korrektur fehlerhafter Berechnungen, sondern auch die Verrechnung von Verlusten aus anderen Verkäufen.

Alternativ lässt sich die Regelbesteuerungsoption wählen. Liegt der persönliche Einkommensteuersatz unter 30 %, reduziert sich die Steuerlast auf den Gewinn aus der Veräußerung entsprechend. Die Anrechnung erfolgt im Rahmen der regulären Einkommensteuerveranlagung.

Ihre Vorteile mit anwaltlicher Unterstützung

Die Immobilienertragsteuer wirft in der Praxis zahlreiche Fragen auf. Mit fundierter rechtlicher Beratung vermeiden Sie finanzielle Nachteile und schaffen steuerliche Klarheit vor der Vertragsunterzeichnung.

Häufig gestellte Fragen – FAQ