Contrato de compra e venda

Compra de imóveis

Peter Harlander
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Wir koordinieren uns mit Notar, Finanzamt, Banken und Gericht und halten Sie dabei über die wesentlichsten Schritte stets auf dem Laufenden“

Assinar o contrato de compra e venda, e pronto. O imóvel de sonho é meu.

Na prática, a situação não é assim tão simples. Além da escritura de contrato de compra e venda autenticada por notário, há inúmeras outras coisas a ter em conta para poder intitular-se proprietário de um imóvel – também no sentido jurídico.

Contrato de compra e venda

O primeiro passo é a assinatura de uma escritura de contrato de compra e venda. Esta descreve, em particular, as partes do contrato de compra e venda, o objeto da compra e venda ou a sua entrega e o preço de compra. Em regra, são também incluídas disposições sobre custos de garantia (impostos, advogado).

Decisão de ordenação

Em princípio, aplica-se o seguinte: “quem chega primeiro, mói primeiro”. No entanto, este princípio pode ser quebrado pela decisão de ordenação. O proprietário do imóvel tem o direito de solicitar uma anotação da ordem de prioridade no registo predial para uma alienação pretendida. A anotação da ordem de prioridade é feita por meio de uma decisão de ordenação, que é válida por um ano. Esta serve principalmente para a segurança do comprador, pois só mediante a apresentação da decisão de ordenação é que este pode ser registado, pelo que nenhum segundo comprador se pode antecipar ao registo. No entanto, a anotação da ordem de prioridade também pode ser feita em nome de determinadas pessoas, pelo que a decisão de ordenação não tem de ser apresentada no momento do registo.

Declaração de residente/Confirmação negativa

No estado federal de Salzburgo, o comprador de um terreno deve confirmar, através de uma chamada declaração de residente, que não é um “estrangeiro”.

Noutros estados federais, como a Caríntia e Viena, é necessária uma confirmação da autoridade fundiária de que a transação jurídica está isenta da obrigação de aprovação, ou seja, que o adquirente do direito é, portanto, cidadão ou cidadão da UE/EEE.

Depósito fiduciário

Por ocasião Apoiamos os nossos clientes desde o primeiro dia na compra do imóvel de sonho. Desde a primeira conversa de esclarecimento, passando pela elaboração dos documentos necessários, até à incorporação do seu direito de propriedade no registo predial, tratamos de cada passo de forma profissional e rápida. de um contrato de compra e venda, é regra geral que uma quantia de dinheiro, por vezes elevada, seja paga por uma parte contratante à outra. Para proteger ambas as partes da melhor forma possível, existe o instituto da gestão fiduciária. É celebrado um acordo de gestão fiduciária separado entre as partes do contrato de compra e venda e o elaborador e gestor fiduciário do contrato (no nosso caso, a nossa sociedade de advogados), no qual é descrito exatamente quando é que o depósito fiduciário (=preço de compra) deve ser pago ao vendedor.

Para cada gestão fiduciária que assumimos, é aberta uma conta fiduciária separada, que serve apenas para processar o respetivo contrato de compra e venda. Desta forma, uma “mistura” é excluída.

Para além deste acordo, enquanto sociedade de advogados, somos obrigados a comunicar cada gestão fiduciária assumida à Ordem dos Advogados de Salzburgo responsável por nós.

Impostos e taxas

Em cada compra de imóvel, são devidos impostos e taxas. Os dois mais importantes são o imposto sobre a transmissão de imóveis e a taxa de registo. O primeiro corresponde, em regra, a 3,5% da base de cálculo, o segundo a 1,1% da base de cálculo.

A nossa sociedade de advogados assume o cálculo dos impostos e o registo na administração fiscal. Posteriormente, informamos os montantes concretos dos impostos ou taxas, que, por sua vez, pagamos atempadamente à administração fiscal.

Registo predial

Cada aquisição de propriedade de um imóvel (seja casa, terreno ou apartamento) deve ser registada no registo predial. Só o registo no registo predial torna a aquisição de propriedade “publicamente” visível e conclui-a definitivamente.