Bouwen op andermans grond
In Oostenrijk geldt het beginsel „superficies solo cedit“ (De opbouw wijkt voor de grond). Alle zaken (bijvoorbeeld: een huis) die vast met de grond verbonden zijn, behoren toe aan de eigenaar van het bebouwde perceel. Bij bouwwerken die op andermans percelen worden of werden opgericht, is echter voorzichtigheid geboden. Zonder afzonderlijke overeenkomst wordt de eigenaar van de vreemde grond ook de eigenaar van het opgerichte bouwwerk. Doorslaggevend hierbij is de goede trouw van de bouwer. De bouwer is te goeder trouw als hij zich vergist in het feit dat hij op andermans grond mag bouwen. Lichte nalatigheid schaadt de goede trouw. Als de grondeigenaar niets weet van de bouw, verwerft hij in principe het bouwwerk. De te goeder trouw zijnde bouwer heeft recht op vergoeding van de nuttige en noodzakelijke kosten. Onder bepaalde omstandigheden is hij ook verplicht het bouwwerk af te breken, oftewel te verwijderen. Er is echter een uitzondering. Als de grondeigenaar van de bouw wist en deze niet onmiddellijk aan de te goeder trouw zijnde bouwer heeft verboden, kan de bouwer eigendom verwerven op het vreemde perceel. De grondeigenaar kan dan alleen nog de gangbare waarde van het perceel eisen. Is de bouwer daarentegen niet te goeder trouw, dan valt het opgerichte bouwwerk toe aan de grondeigenaar. De bouwer heeft recht op vergoeding van de kosten, maar alleen voor die kosten die overwegend voordeel opleveren voor de grondeigenaar. De bouwer is mogelijk ook verplicht het bouwwerk te verwijderen.
Om zeker eigendom te kunnen verwerven van een op andermans grond opgericht bouwwerk, voorziet het Oostenrijkse recht in 2 constructies: het superficiële bouwwerk en het civielrechtelijke opstalrecht.
Het superficiële bouwwerk
Het superficiële bouwwerk is een bouwwerk dat op andermans grond is opgericht, maar niet permanent bedoeld is om te blijven bestaan. Superficiële bouwwerken gelden als roerende zaken, zelfs als deze van nature als onroerende zaken te kwalificeren zijn.
Net als bij het opstalrecht verschilt de grondeigenaar van de eigenaar van de zaak. Meestal bestaat er tussen de grondeigenaar en de bouwheer een gebruiksovereenkomst voor het perceel met het aanvullende recht om op het perceel een bouwwerk op te richten. Dit recht wordt echter beperkt doordat het gebouw slechts tijdelijk op het perceel mag blijven staan, dus niet permanent bedoeld is om te blijven staan. De eerste eigenaar van het superficiële bouwwerk verwerft reeds eigendom bij de bouw, een deponering van akten is niet vereist. Als het superficiële bouwwerk wordt verkocht, wordt alleen dit verkocht en niet het perceel. Een afzonderlijke gebruiksovereenkomst voor het perceel is daarom aanvullend aan te bevelen. Het eigendom wordt niet verworven door inschrijving in het kadaster, maar enkel door het deponeren van de akte.
Als de gebruiksovereenkomst voor het perceel afloopt, is de bepaling in de gebruiksovereenkomst betreffende het superficiële bouwwerk doorslaggevend.
Het opstalrecht
Het opstalrecht is het zakelijke, overdraagbare en erfelijke recht om een bouwwerk te hebben op of onder de grond van een vreemd perceel. Het is een tijdelijk recht en kan voor niet minder dan 10 jaar en niet meer dan 100 jaar worden gevestigd. Bij het opstalrecht is het de bedoeling dat het opgerichte bouwwerk permanent blijft bestaan, terwijl het bij het superficiële bouwwerk weer wordt afgebroken.
De grondeigenaar verleent een persoon het recht om op zijn perceel te bouwen. Het opstalrecht wordt ingeschreven in het C-blad (lastenblad) en in het B-blad (opstalrechtinlage). De grondeigenaar blijft de eigenaar van het onroerend goed, de opstalhouder heeft het recht een bouwwerk op het vreemde perceel op te richten, is dan eigenaar van dit bouwwerk en heeft een vruchtgebruikrecht op het perceel. Regelmatig wordt het opstalrecht tegen betaling verleend; de opstalhouder moet dan de zogenaamde bouwcanon aan de grondeigenaar betalen.
Na afloop van de termijn vervalt het opstalrecht en valt het opgerichte bouwwerk toe aan de grondeigenaar. Deze moet echter, tenzij anders contractueel overeengekomen, een vergoeding ter hoogte van een kwart van de bouwwaarde betalen. Het opstalrecht kan ook in onderling overleg worden ontbonden.
De ontbinding is ook mogelijk indien de opstalhouder gedurende ten minste 2 opeenvolgende jaren achterstallig is met de bouwcanon, of indien beide partijen in onderling overleg de beëindiging van het opstalrecht wensen.
