권리 부여 및 기타 양도 유형

증여

증여는 무상으로 물건을 양도하는 것입니다(오스트리아 민법 제938조). 두 가지 다른 방법이 있습니다.

실제 인도에 의한 증여 및 채무 면제 증여는 형식 요건의 적용을 받지 않습니다. 예를 들어, 할아버지가 손자에게 자동차를 증여하고 열쇠와 차량 서류를 넘겨주는 경우입니다. 또는 손자가 할아버지에게 € 100.00를 빚지고 있지만 할아버지가 상환을 포기하는 경우입니다.

실제 인도 없는 증여(증여 약속)는 형식 요건(공증 증서)의 적용을 받습니다.

형식 요건은 경솔한 증여 약속을 방지하기 위한 성급함 방지 또는 경고 기능을 합니다. 공증 증서 없이는 증여 약속이 무효입니다. 공증 증서는 공증인이 작성한 서면 문서입니다.

증여 계약서 작성 시, 증여자에게 주택 사용권, 수익권, 부담 및 처분 금지 또는 선매권과 같은 권리나 담보를 부여하는 것은 드문 일이 아닙니다.

주택 사용권

주거권은 사용권이며 토지대장 C-시트에 기재됩니다. 주거권은 부동산 또는 증여된 대상(주택, 아파트 등)에 거주할 수 있는 물권입니다. 이 권리는 지극히 개인적인 권리이며 누구에게도 양도할 수 없으며, 사망 시 소멸됩니다.

주거권을 토지대장에 등기하려면 권리 부여 계약 및 등기 동의서가 필요합니다. 주거권은 기간이 제한되거나 평생일 수 있습니다.

권리 보유자의 동의 없이는 주거권의 해지 또는 삭제는 대부분의 경우 매우 어렵습니다.

법적 소유자에게 주거권을 박탈할 수 있는 경우는 “감당할 수 없는 상황”이 발생했을 때뿐입니다. 주거권을 “보상금을 지급하여 해지”할 가능성도 있지만, 이를 위해서는 권리 보유자의 동의가 필수적입니다.

주거권이 부착된 물건을 처분할 경우, 처분된 대상의 가치가 하락하고 주거권은 물건에 부착된 물권이므로 유효하게 유지된다는 점을 고려해야 합니다.

주택 사용권은 토지대장에 등기되지 않으면 소유자에게만 유효하며, 제3자에게는 보호되지 않습니다. 제3자에 대한 보호를 보장하려면 토지대장에 등기해야 합니다.

수익권

“수익권은 타인의 물건을 본질을 훼손하지 않고 어떠한 제한 없이 향유할 수 있는 권리입니다.”

수익권자는 물건의 경제적 소유자이며 모든 “수익”을 취할 수 있습니다(예: 나무의 사과, 소의 우유, 임대료 등).

주거권과 달리 수익권을 부여할 때는 더 많은 권리가 부여됩니다. 수익권자는 물건을 직접 사용하거나 임대할 수 있지만, 담보로 제공하거나 처분할 수는 없습니다. 수익권자가 얻는 모든 수익은 본인이 가질 수 있습니다. 그러나 그는 물건을 보존할 의무가 있습니다.

수익권으로 얻은 수익으로 수익권자는 법률에 따라 물건의 수리, 보충 및 제작을 담당할 의무가 있습니다. 자신의 자금으로 유지, 개선, 보충 및 제작하는 것은 명시적인 서면 합의가 있어야만 의무적입니다.

수익권을 제3자에게 양도하는 것은 법률적으로 가능하지만, “원래” 수익권자의 사망 시 소멸됩니다.

주택 사용권과 마찬가지로 수익권의 토지대장 등기는 필수는 아니며, 등기되지 않은 경우 민법상 소유자에게만 효력이 있습니다. 토지대장 등기는 제3자에 대해서도 포괄적인 보호를 제공합니다. 요컨대, 부동산을 제3자에게 처분하더라도 이 권리는 제3자에게도 유효하게 유지됩니다.

수익권은 지극히 개인적인 권리이며, 제3자에게 양도되더라도 항상 “원래” 권리자의 사망 시 소멸됩니다. 수익권자의 상속인에게 권리가 확대된 경우를 제외하고는 상속되지 않습니다.

부담 및 처분 금지

부동산에 부담 및 처분 금지가 부착되어 있는 경우, 소유자는 권리자의 동의 없이 이를 처분하거나 담보로 제공할 수 없습니다. 토지대장에 등기되면 제3자에 대해서도 절대적인 효력을 가집니다.

그러나 토지대장 등기는 금지가 배우자, 등록된 파트너, 부모와 자녀, 입양 또는 위탁 자녀 또는 그들의 배우자나 등록된 파트너 사이에 설정된 경우에만 허용됩니다.

부담 및 처분 금지는 지극히 개인적인 권리이며, 양도할 수 없으며, 권리자의 사망 시 소멸됩니다.

친족 관계가 없는 경우(동거인의 주택 구매)에는 법률적 관점에서 부담 및 처분 금지의 토지대장 등기가 불가능합니다. 그러나 목표와 일치하는 경우, 당사자들 사이에 부동산에 대한 선매권을 설정할 수 있습니다. 이를 통해 계약 상대방은 취득한 부동산 지분을 몰래 제3자에게 처분할 수 없습니다.

선매권

선매권은 선매권자에게 제3자보다 먼저 물건을 취득할 권한을 부여합니다. 부담이 있는 부동산을 처분할 경우, 소유자는 선매권자에게 통지하거나 제3자와의 계약을 정지 조건부로만 체결할 의무가 있습니다.

선매권 행사의 전제 조건은 소유자와 구매 희망자 사이에 구속력 있는 제안 또는 계약이 존재해야 한다는 것입니다. 제안은 적절해야 하며, 매매에 필요한 모든 필수 내용(예: 매매 가격, 권리 및 의무 등)을 포함해야 합니다.

선매권자에게 통지한 후에는 제안을 더 이상 변경할 수 없습니다. 선매권자는 이제 동산의 경우 24시간 이내에 선매권을 “행사”해야 하며, 부동산의 경우 30일입니다. 그러나 제안이 불충분한 경우(예: 필수 내용이 언급되지 않거나 매매 가격이 언급되지 않은 경우 등)에는 행사 기간이 시작되지 않습니다.

선매권은 오스트리아 민법(ABGB)에 따라 물건이 판매될 때만 행사할 수 있으며, 증여, 교환 등에는 적용되지 않습니다. 그러나 물건이 증여되거나 상속되는 경우에는 선매권이 유지됩니다.

선매권은 상속될 수 없는 지극히 개인적인 권리입니다. 선매권은 다음의 이유로 소멸될 수 있습니다:

유언장

유류분 포기

유언자가 사망 후 법적 분쟁이 발생하지 않도록 확실히 하기 위해 유류분 포기가 있습니다. 유류분은 생전 또는 상속 절차 중에 포기할 수 있습니다. 유류분 포기는 공증 증서라는 형식 요건의 적용을 받습니다. 유류분 포기는 특히 생전 증여 시 권장됩니다. 부모가 생전에 자녀에게 단독 주택을 증여하고 아버지가 얼마 후 사망하는 경우, 어머니는 자녀에게 유류분 청구권을 행사할 수 있습니다. 그러나 어머니가 유류분 포기를 한 경우, 자녀는 보호받게 됩니다.

이와 관련하여 유류분 권리자들 간의 분쟁을 방지하기 위해, 특히 부동산 양도 시 생전에 유류분 포기를 하는 것이 합리적입니다. 유언자가 생전에 다른 사람을 상속인으로 지정한 경우, 유류분 권리자들은 유언자 사망 후 금전적 청구권을 요구할 권리가 있습니다. 그러나 포기 시 이 청구권은 소멸됩니다. 유류분은 상속 분쟁에서 중요한 역할을 합니다.