Oikeuksien myöntäminen ja muut luovutustavat

Lahjoitus

Lahjoitus on esineen vastikkeeton luovutus (§ 938 ABGB). On olemassa kaksi eri tapaa

Lahjoitukset todellisella luovutuksella sekä velasta vapauttavat lahjoitukset eivät edellytä muotovaatimuksia. Esimerkiksi isoisä lahjoittaa lapsenlapselleen auton ja luovuttaa hänelle avaimet ja ajoneuvon paperit. Tai lapsenlapsi on velkaa isoisälleen € 100,00, mutta isoisä luopuu takaisinmaksusta.

Lahjoitus ilman todellista luovutusta (lahjoituslupaus) edellyttää muotovaatimuksia (notaarin vahvistama asiakirja).

Muotovaatimus toimii harkitsemattomien lahjoituslupausten estämiseksi suojana hätiköinniltä ja varoituksena. Ilman notaarin vahvistamaa asiakirjaa lahjoituslupaus on pätemätön. Notaarin vahvistama asiakirja on notaarin laatima kirjallinen asiakirja.

Lahjoitussopimusten laatimisen yhteydessä oikeuksien tai vakuuksien myöntäminen lahjoittajalle, kuten esimerkiksi asumisoikeudet, hallintaoikeudet, rasitus- ja luovutuskiellot tai etuosto-oikeudet, ei ole epätavallista.

Asumisoikeus

Asumisoikeus on käyttöoikeus ja se on merkitty kiinteistörekisterin C-osaan. Asumisoikeus on esineoikeus, joka antaa oikeuden asua kiinteistössä tai lahjoitetussa kohteessa (talo, asunto, …). Tämä oikeus on henkilökohtainen oikeus, eikä sitä voi siirtää kenellekään, ja se raukeaa haltijan kuollessa.

Jotta asumisoikeus voidaan kirjata kiinteistörekisteriin, tarvitaan sopimus oikeuksien myöntämisineen sekä suostumusilmoitus. Asumisoikeus voi olla määräaikainen tai elinikäinen.

Asumisoikeuden kumoaminen tai poistaminen on useimmissa tapauksissa erittäin vaikeaa ilman oikeudenhaltijan suostumusta.

Oikeudenhaltijalta voidaan evätä asumisoikeus vain, jos kyseessä on ”sietämättömäksi muuttunut tilanne”. On myös mahdollista ”maksaa asumisoikeus pois”, mutta tämä edellyttää oikeudenhaltijan suostumusta.

Kun esine myydään siihen liittyvän asumisoikeuden kanssa, on varauduttava siihen, että myyty kohde menettää arvoaan ja lisäksi asumisoikeus pysyy voimassa, koska se on esineoikeus, joka liittyy esineeseen.

Asumisoikeus on ilman kirjaamista kiinteistörekisteriin voimassa vain omistajaa vastaan, mutta se ei suojaa kolmansia osapuolia vastaan. Suojatakseen myös kolmansia osapuolia vastaan, se on kirjattava kiinteistörekisteriin.

Hallintaoikeus

”Hallintaoikeus on oikeus nauttia vieraasta esineestä ainetta säästäen, ilman rajoituksia.”

Hallintaoikeuden haltija on esineen taloudellinen omistaja, ja hänellä on oikeus saada kaikki ”hedelmät” (esimerkiksi: puun omenat, lehmän maito, vuokratulot,…)

Toisin kuin asumisoikeudessa, hallintaoikeuden myöntämisessä annetaan enemmän oikeuksia. Hallintaoikeuden haltija voi itse käyttää tai vuokrata esineen, mutta ei rasittaa tai luovuttaa sitä. Kaikki tuotot, jotka hallintaoikeuden haltija saa, hän voi pitää itsellään. Hänellä on kuitenkin velvollisuus ylläpitää esinettä.

Hallintaoikeudesta saatavilla tuotoilla hän on lain mukaan velvollinen huolehtimaan esineen korjauksista, täydennyksistä ja valmistuksista. Ylläpito, parannukset, täydennykset ja valmistukset omilla varoilla ovat pakollisia vain nimenomaisen kirjallisen sopimuksen perusteella.

Hallintaoikeuden siirtäminen kolmannelle osapuolelle on oikeudellisesti mahdollista, mutta se raukeaa ”alkuperäisen” hallintaoikeuden haltijan kuollessa.

Kuten asumisoikeudenkin kohdalla, kirjaaminen kiinteistörekisteriin ei ole ehdottoman välttämätöntä, tai pikemminkin se on ilman kirjaamista voimassa vain siviilioikeudellista omistajaa vastaan. Kirjaaminen kiinteistörekisteriin antaa kattavan suojan myös kolmansia osapuolia vastaan. Lyhyesti sanottuna, kiinteistön luovutettaessa kolmannelle osapuolelle se pysyy voimassa myös tätä kolmatta osapuolta vastaan.

Hallintaoikeus on henkilökohtainen oikeus, ja se raukeaa myös mahdollisen siirron yhteydessä kolmannelle osapuolelle aina ”alkuperäisen” oikeudenhaltijan kuollessa. Se ei ole periytyvä, ellei oikeutta ole laajennettu hallintaoikeuden haltijan perillisille.

Rasitus- ja luovutuskielto

Jos kiinteistöön liittyy rasitus- ja luovutuskielto, omistaja ei voi luovuttaa tai rasittaa sitä ilman oikeudenhaltijan suostumusta. Kiinteistörekisteriin kirjaamisen myötä sillä on myös ehdoton vaikutus kolmansia osapuolia vastaan.

Kirjaaminen kiinteistörekisteriin on kuitenkin sallittua vain, jos kielto on perustettu puolisoiden, rekisteröityjen kumppaneiden, vanhempien ja lasten, adoptio- tai sijaislasten tai heidän puolisoidensa tai rekisteröityjen kumppaneidensa välillä.

Rasitus- ja luovutuskielto on henkilökohtainen oikeus, sitä ei voi siirtää, ja se raukeaa oikeudenhaltijan kuollessa.

Jos sukulaisuussuhdetta ei ole (asunto-osto avopuolisolta), rasitus- ja luovutuskiellon kirjaaminen kiinteistörekisteriin ei ole oikeudellisesti mahdollista. Jos tämä kuitenkin sopii tavoiteltujen päämäärien kanssa, osapuolten välille voidaan vaihtoehtoisesti perustaa kiinteistön etuosto-oikeus. Sopimuskumppanin ei ole siten mahdollista luovuttaa hankittua kiinteistöosuutta salaa kolmannelle osapuolelle.

Etukauppaoikeudet

Etuosto-oikeus oikeuttaa etuosto-oikeuden haltijan hankkimaan esineen ennen kolmatta osapuolta. Rasitetun kiinteistön luovutuksen yhteydessä omistaja on velvollinen ilmoittamaan etuosto-oikeuden haltijalle tai tekemään sopimuksia kolmansien osapuolten kanssa vain lykkäävällä ehdolla.

Etuosto-oikeuden lunastamisen edellytyksenä on, että omistajan ja ostajaehdokkaan välillä on sitova tarjous tai sopimus. Tarjouksen on oltava asianmukainen, ja sen on sisällettävä kaikki myynnin kannalta olennaiset tiedot, kuten esimerkiksi kauppahinta, oikeudet ja velvollisuudet jne.

Kun etuosto-oikeuden haltijalle on ilmoitettu, tarjousta ei saa enää muuttaa. Etuosto-oikeuden haltijalla on nyt irtaimen omaisuuden osalta 24 tuntia aikaa ”lunastaa” etuosto-oikeutensa, kiinteän omaisuuden osalta se on 30 päivää. Jos tarjous on kuitenkin riittämätön (esim.: olennaisia sisältöjä ei ole mainittu, kauppahintaa ei ole mainittu…), lunastusmääräaika ei ala.

Etuosto-oikeus on ABGB:n mukaan lunastettavissa vain, jos esine myydään; se ei koske lahjoituksia, vaihtoa jne. Jos esine kuitenkin lahjoitetaan tai peritään, etuosto-oikeus pysyy voimassa.

Etuosto-oikeus on henkilökohtainen oikeus, joka ei ole periytyvä. Etuosto-oikeus voi raueta seuraavista syistä:

Testamentti

Lakiosasta luopumiset

Jotta perittävä voi olla varma siitä, ettei hänen kuolemansa jälkeen synny oikeudellisia riitoja, on olemassa lakiosasta luopuminen. Lakiosasta voidaan luopua elinaikana tai perunkirjoitusmenettelyn yhteydessä. Lakiosasta luopuminen edellyttää muotovaatimuksia, notaarin vahvistamaa asiakirjaa. Lakiosasta luopumista suositellaan erityisesti elinaikana tehtyjen lahjoitusten yhteydessä. Jos vanhemmat lahjoittavat lapselle elinaikanaan omakotitalon ja isä kuolee pian sen jälkeen, äiti voi vaatia lakiosaansa lapselta. Mutta jos äiti on luopunut lakiosastaan, lapsi on turvattu.

Jotta vältettäisiin tähän liittyvät riidat lakiosaan oikeutettujen välillä, on järkevää tehdä lakiosasta luopumisia jo elinaikana, erityisesti kiinteistöjen siirtojen yhteydessä. Lakiosaan oikeutetuilla on oikeus vaatia rahavelkoja perittävän kuoleman jälkeen, jos tämä on elinaikanaan määrännyt jonkun muun perillisekseen. Luopumisen yhteydessä tämä vaatimus raukeaa. Lakiosalla on tärkeä rooli perintöriidoissa.