Õiguste andmine ja muud üleandmisviisid

Kinkimine

Kinkimine on asja tasuta üleandmine (§ 938 ABGB). On kaks erinevat võimalust

Tegeliku üleandmisega kinkimised ning võlgasid kustutavad kinkimised ei allu vorminõuetele. Näiteks kinkib vanaisa oma lapselapsele auto ja annab talle üle võtmed koos sõidukidokumentidega. Või lapselaps võlgneb oma vanaisale 100,00 €, kuid vanaisa loobub tagasimaksest.

Kinkimine ilma tegeliku üleandmiseta (kinkimislubadus) allub vorminõuetele (notariaalsakt).

Vorminõue kujutab endast kaitset kiirustamise eest või hoiatusfunktsiooni, et vältida läbimõtlematuid kinkimislubadusi. Ilma notariaalsaktita on kinkimislubadus kehtetu. Notariaalsakt on notari kirjalik dokument.

Kinkimislepingute koostamisel ei ole ebatavaline kinkija õiguste või tagatiste andmine, nagu näiteks eluruumi kasutusõigused, kasutusõigused, koormamis- ja võõrandamiskeelud või eesostuõigused.

Eluruumi kasutusõigus

Elamiseõigus on kasutusõigus ja on märgitud kinnistusraamatusse C-lehele. Elamiseõigus on asjaõigus elada kinnisvaras või kingitud objektis (maja, korter, …). See õigus on ülimalt isiklik õigus ja seda ei saa kellelegi üle anda, surmaga see õigus kustub.

Elamiseõiguse kinnistusraamatusse kandmiseks on vaja lepingut koos õiguste andmisega ning loovutusavaldust. Elamiseõigus võib olla ajaliselt piiratud või eluaegne.

Elamiseõiguse tühistamine või kustutamine on enamikul juhtudel ilma õiguse omaniku nõusolekuta väga keeruline.

Eluõiguse saab õiguse omanikult ära võtta ainult siis, kui tegemist on „väljakannatamatuks muutunud olukorraga“. Samuti on võimalik eluõigus „välja maksta“, kuid selle eelduseks on õiguse omaja nõusolek.

Asja võõrandamisel koos sellega seotud elamiseõigusega tuleb arvestada, et võõrandatud objekt kaotab väärtuses ja lisaks jääb elamiseõigus kehtima, kuna see on asjaõigus, mis on asjaga seotud.

Eluruumi kasutusõigus on ilma kinnistusraamatusse kandmiseta kehtiv ainult omaniku suhtes, kuid ei kaitse kolmandate isikute vastu. Kaitse tagamiseks ka kolmandate isikute suhtes on vaja kinnistusraamatusse kandmist.

Kasutusõigus

„Kasutusvaldus on õigus kasutada võõrast asja, säästes selle olemust, ilma igasuguste piiranguteta.“

Kasutusvaldaja on asja majanduslik omanik ja tal on õigus saada kõiki „vilju“ (näiteks: puu õunad, lehma piim, üüritulu jne).

Erinevalt elamiseõigusest antakse kasutusõiguse andmisel rohkem õigusi. Kasutusõiguse omaja võib asja ise kasutada või üürile anda, kuid mitte koormata ega võõrandada. Kõiki tulusid, mida kasutusõiguse omaja saab, võib ta endale jätta. Tal on aga kohustus asja säilitada.

Kasutusõigusest saadud tuludega on ta seaduse järgi kohustatud hoolitsema asja paranduste, täienduste ja taastamiste eest. Säilitamine, parandamine, täiendamine ja taastamine oma vahenditest on kohustuslik ainult selgesõnalise kirjaliku kokkuleppe korral.

Kasutusvalduse õiguse üleandmine kolmandale isikule on õiguslikust seisukohast võimalik, kuid see lõpeb „algse“ kasutusvaldaja surmaga.

Nagu ka eluruumi kasutusõiguse puhul, ei ole kinnistusraamatusse kandmine tingimata vajalik või kehtib see ilma kandmiseta ainult tsiviilõigusliku omaniku suhtes. Kinnistusraamatusse kandmine annab põhjaliku kaitse ka kolmandate isikute vastu. Lühidalt jääb see kinnisasja kolmandale isikule võõrandamisel ka tema suhtes kehtima.

Kasutusvaldus on rangelt isiklik õigus ja see lõpeb ka kolmandale isikule üleandmise korral alati „algselt“ õigustatud isiku surmaga. See ei ole päritav, välja arvatud juhul, kui õigus on laiendatud kasutusvaldaja pärijatele.

Koormamis- ja võõrandamiskeeld

Kui kinnisvaral lasub koormamis- ja võõrandamiskeeld, ei saa omanik seda ilma õigustatud isiku nõusolekuta võõrandada ega koormata. Kinnistusraamatusse kandmisega on sellel ka absoluutne toime kolmandate isikute suhtes.

Kinnistusraamatusse kandmine on lubatud ainult siis, kui keeld on kehtestatud abikaasade, registreeritud partnerite, vanemate ja laste, kasulaste või hooldatavate või nende abikaasade või registreeritud partnerite vahel.

Koormamis- ja võõrandamiskeeld on ülimalt isiklik õigus, seda ei saa üle anda ja see kustub õigustatud isiku surmaga.

Kui sugulussuhted puuduvad (elukaaslase korteri ost), ei ole koormamis- ja võõrandamiskeelu kinnistusraamatusse kandmine õiguslikult võimalik. Kui see on kavandatud eesmärkidega kooskõlas, võib osapoolte vahel alternatiivina kehtestada kinnisvarale eesostuõiguse. Lepingupartneril ei ole sel juhul võimalik omandatud kinnisvaraosa salaja kolmandale isikule võõrandada.

Eesostuõigused

Eesostuõigus annab eesostuõigusega isikule õiguse omandada asi enne kolmandat isikut. Koormatud kinnisasja võõrandamise korral on omanik kohustatud teavitama eesostuõigusega isikut või sõlmima kolmandate isikutega lepinguid ainult edasilükkava tingimusega.

Eesostuõiguse realiseerimise eelduseks on, et omaniku ja ostuhuvilise vahel on olemas siduv pakkumine või leping. Pakkumine peab olema korrektne, sellel peavad olema kõik müügi olulised elemendid, nagu näiteks ostuhind, õigused ja kohustused jne.

Pärast ostueesõigust omava isiku teavitamist ei tohi pakkumist enam muuta. Ostueesõigust omaval isikul on nüüd vallasasjade puhul 24 tundi aega oma ostueesõigust „kasutada“, kinnisasjade puhul on see 30 päeva. Kui pakkumine on aga ebapiisav (nt: olulised sisud ei ole mainitud, ostuhind ei ole mainitud…), siis lunastamistähtaeg ei alga.

Eesostuõigus on ABGB järgi realiseeritav ainult siis, kui asi müüakse, see ei kehti kinkimiste, vahetuste jne kohta. Kui asi aga kingi või pärandatakse, jääb eesostuõigus kehtima.

Eesostuõigus on ülimalt isiklik õigus, mis ei ole päritav. Eesostuõigus võib kustuda järgmistel põhjustel:

Testament

Sundosa loobumised

Et pärandaja saaks olla kindel, et pärast tema surma ei teki õigusriidu, on olemas sundosa loobumine. Sundosast võib loobuda eluajal või pärandmenetluse käigus. Sundosa loobumine allub vorminõuetele, notariaalsaktile. Sundosa loobumine on eriti soovitatav eluaegsete kinkimiste puhul. Kui vanemad kingivad lapsele eluajal ühepereelamu ja isa sureb varsti pärast seda, võib ema lapse vastu esitada oma sundosa nõude. Kui aga ema poolt on olemas sundosa loobumine, on laps kaitstud.

Vaidluste vältimiseks selles kontekstis sundosa õigustatud isikute vahel on mõistlik teha juba eluajal, eriti kinnisvaraülekannete puhul, sundosa loobumisi. Sundosa õigustatud isikutel on õigus nõuda rahalisi nõudeid pärast pärandaja surma, kui see on eluajal määranud pärijaks kellegi teise. Loobumise korral see nõue kaob. Sundosa mängib pärandvaidlustes olulist rolli.