Ustupanje prava i ostali načini prenosa

Poklon

Poklon je besplatno ustupanje stvari (§ 938 ABGB). Postoje dvije različite mogućnosti

Pokloni sa stvarnim prenosom kao i pokloni koji oslobađaju duga ne podliježu obavezi forme. Na primjer, djed poklanja svom unuku automobil i predaje mu ključeve zajedno sa dokumentima vozila. Ili unuk duguje svom djedu 100,00 € ali djed odustaje od povrata.

Poklon bez stvarnog prenosa (obećanje poklona) podliježe obavezi forme (notarski akt).

Obaveza forme predstavlja zaštitu od prenagljenih odluka odnosno funkciju upozorenja, kako bi se spriječila nepromišljena obećanja poklona. Bez notarskog akta obećanje poklona je nevažeće. Notarski akt je pisana isprava notara.

U okviru izrade ugovora o poklonu ustupanje prava ili osiguranja za davaoca poklona kao što su na primjer prava korištenja stana, prava plodouživanja, zabrane opterećivanja i otuđivanja ili prava prvokupa nije neuobičajeno.

Pravo korištenja stana

Pravo stanovanja je pravo korištenja i upisano je u zemljišnu knjigu u C-listu. Pravo stanovanja je stvarno pravo stanovanja u nekretnini ili u poklonjenome objektu (kuća, stan, …). Ovo pravo je strogo osobno pravo i ne može se prenijeti na nikoga, sa smrću ovo pravo prestaje.

Da bi se pravo stanovanja uknjižilo u zemljišnu knjigu, potreban je ugovor sa ustupanjem prava kao i izjava o pristanku. Pravo stanovanja može biti vremenski ograničeno ili doživotno.

Ukidanje odnosno brisanje prava stanovanja bez pristanka nositelja prava u većini slučajeva je vrlo teško.

Nositelju prava može se oduzeti pravo stanovanja samo ako postoji “situacija koja je postala nepodnošljiva”. Postoji i mogućnost “isplate” prava stanovanja, međutim preduvjet za to je pristanak nositelja prava.

Pri otuđivanju stvari sa priloženim pravom stanovanja mora se računati da otuđeni objekt gubi na vrijednosti i da pravo stanovanja ostaje na snazi jer je to stvarno pravo koje se veže za stvar.

Pravo korištenja stana bez uknjižbe u zemljišnu knjigu važeće je samo protiv vlasnika, ali ne štiti od trećih lica. Da bi se osigurao zaštita i prema trećim licima, potrebna je uknjižba u zemljišnu knjigu.

Pravo plodouživanja

“Plodouživanje je pravo uživanja tuđe stvari, uz čuvanje supstance, bez ikakvih ograničenja.”

Plodouživalac je ekonomski vlasnik stvari i smije uzimati sve “plodove” (na primjer: jabuke sa stabla, mlijeko krave, najamninu,…).

Za razliku od prava stanovanja pri ustupanju prava plodouživanja ustupaju se veća prava. Plodouživalac može stvar sam koristiti ili iznajmiti, međutim ne može je opteretiti ili otuđiti. Sve prihode koje plodouživalac ostvari može zadržati za sebe. Međutim ima obavezu čuvanja stvari.

Sa prihodima iz plodouživanja ovaj je po zakonu obavezan nabaviti popravke, dopune i izrade na stvari. Održavanje, poboljšanje, dopuna i izrade iz vlastitih sredstava obavezno je samo nakon eksplicitnog pisanog dogovora.

Prenos prava plodouživanja na treće lice je iz pravnog aspekta moguć, međutim prestaje sa smrću “izvornog” plodouživaoca.

Kao i kod prava korištenja stana upis u zemljišnu knjigu nije obavezno potreban odnosno djeluje bez uknjižbe samo prema civilnopravnom vlasniku. Uknjižba u zemljišnu knjigu pruža sveobuhvatan zaštitu i prema trećim licima. Ukratko ostaje na snazi i prema trećem licu pri otuđivanju nekretnine.

Pravo plodouživanja je strogo osobno pravo i prestaje i pri eventualnom prenosu na treće lice uvijek sa smrću “izvorno” ovlaštenog. Nije nasljedivo, osim ako pravo nije prošireno na nasljednike plodouživaoca.

Zabrana opterećivanja i otuđivanja

Ako na nekretnini postoji zabrana opterećivanja i otuđivanja, vlasnik je ne može otuđiti ili opteretiti bez pristanka ovlaštenog. Sa upisom u zemljišnu knjigu ima i apsolutno djelovanje prema trećim licima.

Dopušten je upis u zemljišnu knjigu međutim samo ako je zabrana osnovana između supružnika, registrovanih partnera, roditelja i djece, posvojene ili udomljene djece ili njihovih supružnika ili registrovanih partnera.

Zabrana opterećivanja i otuđivanja je strogo osobno pravo, ne može se prenijeti i prestaje sa smrću ovlaštenog.

Ako ne postoji rodbinski odnos (kupovina stana od životnog partnera) zemljišnoknjižna uknjižba zabrane opterećivanja i otuđivanja iz pravnog aspekta nije moguća. Ukoliko je to u skladu sa željenim ciljevima, alternativno se između strana može osnovati pravo prvokupa na nekretnini. Ugovornom partneru time nije moguće tajno otuđiti stečeni dio nekretnine trećem licu.

Prava prvokupa

Pravo prvokupa legitimiše ovlaštenog na prvokup da stekne stvar prije trećeg lica. U slučaju otuđivanja opterećene nekretnine vlasnik je obavezan obavijestiti ovlaštenog na prvokup odnosno ugovore sa trećim licima sklapati samo sa odgodnim uvjetom.

Preduvjet za ostvarivanje prava prvokupa je da postoji obavezujuća ponuda ili ugovor između vlasnika i zainteresovanog kupca. Ponuda mora biti valjana, mora sadržavati sve bitne sadržaje za prodaju kao što su na primjer kupovna cijena, prava i obaveze itd.

Nakon obavještavanja ovlaštenog na prvokup, ponuda se više ne smije mijenjati. Ovlašteni na prvokup sada ima kod pokretnih stvari 24 sata vremena da “ostvari” svoje pravo prvokupa, kod nepokretnih stvari to je 30 dana. Ako je međutim ponuda nedovoljna (npr.: bitni sadržaji nisu spomenuti, kupovna cijena nije spomenuta…) rok za ostvarivanje ne počinje.

Pravo prvokupa je prema ABGB-u ostvarivo samo kada se stvar prodaje, ne odnosi se na poklone, razmjenu itd. Ako se međutim stvar pokloni ili naslijedi tada pravo prvokupa ostaje.

Pravo prvokupa je strogo osobno pravo koje nije nasljedivo. Pravo prvokupa može prestati iz sljedećih razloga:

Oporuka

Odricanja od nužnog dijela

Da bi ostavitelj mogao biti siguran da neće nastati pravni sporovi nakon njegove smrti, postoji odricanje od nužnog dijela. Od nužnog dijela može se odreći za života ili u toku ostavinske procedure. Odricanje od nužnog dijela podliježe obavezi forme, notarskom aktu. Odricanje od nužnog dijela se posebno preporučuje kod poklona za života. Ako roditelji poklone djetetu za života obiteljsku kuću i otac ubrzo nakon toga umre, majka može protiv djeteta ostvariti svoj zahtjev za nužni dio. Ako međutim postoji odricanje od nužnog dijela od strane majke, dijete je osigurano.

Da bi se spriječili sporovi u ovom kontekstu između ovlaštenih na nužni dio, smisleno je već za života posebno kod prenosa nekretnina napraviti odricanja od nužnog dijela. Ovlašteni na nužni dio imaju pravo zahtijevati novčane tražbine nakon smrti ostavitelja, ako je ovaj za života nekoga drugog postavio za nasljednika. Pri odricanju ovaj zahtjev otpada. Nužni dio igra važnu ulogu u nasljednim sporovima.