企業不動產移轉稅

土地轉讓稅

企業取得土地或持有土地公司的股份變更通常會觸發不動產移轉稅。這是一種法律交易稅，適用於有償或無償轉讓國內土地或某些公司法程序。

不動產移轉稅是在奧地利取得土地或特定公司股份時徵收的稅款。

課稅對象

當國內土地在民法意義上被轉讓時，則須繳納不動產移轉稅。這不僅包括土地，還包括與其永久連接的配件。

• 土地
• 配件
• 增長
• 腹權
• 地上建築物

但是，以下動產不屬於不動產移轉稅的範圍：

• 營業場所的機器
• 其他庫存

取得交易

雖然公司適用額外的收購事實，例如股東變更或股份合併，但自然人適用其他規定。有關一般收購程序的更多資訊，請參閱我們的頁面：不動產移轉稅。

持有土地公司的股東變更

不動產移轉稅依據 § 1 Abs. 3 GrEStG 產生，如果在七年內至少有 75% 的股份轉讓給持有土地公司的新股東。這不取決於單一收購。關鍵是首次超過此門檻的過程。從此時起，七年期限重新開始。

持有土地公司的股份合併

在一個收購人或一個收購團體手中合併至少 75% 的股份，無論是合夥企業還是股份公司，也須繳納不動產移轉稅。這包括直接和間接的股份收購。

如果個人或公司處於統一管理或控制影響之下，例如在集團結構中，則存在收購團體。

免稅

對於企業家來說，在轉讓營業用地時有特殊的稅收優惠。這些特別旨在促進企業轉讓。

企業移轉於營業事業或自營作業

對於無償和部分有償轉讓，免稅額為900,000 歐元。如果滿足以下條件，則可以申請此免稅額：

• 轉讓的單位產生營業收入，
• 收購人是自然人，
• 由於年齡、死亡或永久喪失工作能力而發生轉讓，並且
• 至少轉讓 25% 的業務。

免稅額應按比例分配到無償部分。此外，此無償部分的稅款上限為土地價值的 0.5%。

農業和林業的企業移轉

此處的免稅額為365,000 歐元。這些要求基本上與商業企業的要求相同，但轉讓的資產必須產生農業和林業收入。

合併和土地重劃程序

如果在官方批准的土地重劃或合併程序中轉讓農業或林業用地，則不徵收不動產移轉稅，前提是農業主管部門有相應的通知，且稅務局受其約束。

Sebastian Riedlmair
Harlander & Partner Rechtsanwälte „不動產移轉稅通常是一個被低估的成本因素——誰及早尋求法律建議，誰就能最佳地利用豁免並防止可避免的負擔“

評稅依據

不動產移轉稅的金額取決於所謂的評稅基礎。決定性因素是它是不動產的土地還是農業和林業用地。對於公司和個人，原則上適用相同的規則，但在某些收購程序中存在具體差異。

一般原則

通常，不動產移轉稅是根據對價計算的，即支付的對價的實際價值。在特殊情況下，例如無償轉讓或家庭內部收購，則不是對價，而是統一的土地價值，即評估價值或一般價值。

對價

對價包括收購人為獲得土地而花費的一切。

土地價值

如果土地價值是決定性的，則沒有或只有非常低的對價。

統一價值

對於農業和林業用地，不是土地價值，而是評估價值。

一般價值

如果一般價值被證明低於土地價值，則可以自願使用它作為評稅基礎，或者如果土地屬於房地產公司的資產，則強制性使用它，如果這些房地產不用於自己的營業目的，而是主要出租或出售。

不動產移轉稅和登記費

不動產移轉稅原則上為3.5%的評稅基礎，對於無償轉讓，特別是在家庭內部，則適用分級稅率。此外，在土地登記冊中登記的費用為 1.1%。

稅務債務和納稅義務人

一旦完成應稅收購程序，例如簽署股份收購協議，就會產生稅務債務。

在股東變更的情況下，持有土地的公司本身就是納稅人。
但是，在股份合併的情況下，在誰手中或收購團體合併至少 75% 的股份的人或收購團體負責。

不動產移轉稅的繳納

不動產移轉稅可以通過提交納稅申報表或通過公證人或律師通過 FinanzOnline 進行自我計算來支付。在任何一種情況下，都必須在產生稅務債務後的最遲在第二個月的 15 日之前提交報告。

根據《聯邦稅收法》第 160 條出具的無異議證明

稅務局根據無異議證明發布§ 160 BAO。稅務局藉此確認已全額且正確地支付不動產移轉稅，或者沒有產生此類稅款。

此證明是土地登記法院登記所有權轉讓的前提。沒有此確認，土地登記程序將會中斷。

律師協助能為您帶來的好處

特別是在營業用地轉讓、重組或股份轉移的情況下，不動產移轉稅是一個複雜且風險很高的主題。錯誤的評估很快就會導致額外的成本或追溯徵稅。因此，精確的法律支持在專業和財務上都是值得的。

常見問題 – FAQ