強制管理
強制管理是一種特殊的強制執行形式。強制管理是《執行法》（EO）為不動產執行規定的三種執行手段之一。除了強制設定抵押權和強制拍賣外，它還使執行債權人能夠不通過出售不動產，而是通過其利用和收入來清償其債權。
根據 《執行法》第 97 條，為了可執行的金錢債權，可以批准對不動產、地上建築物或建築權進行強制管理。將使用該標的物的利用和收入。也包括從該不動產經營的林業或農業企業的收入。
強制管理程序中的當事人
在強制管理程序中，有兩個主要當事人。執行債權人是指擁有可執行的金錢債權並申請強制管理，以便從不動產的收益中收回其債權的人。
義務人是指受影響不動產或其他執行標的物的所有人，債權是針對該所有人提出的。雖然執行債權人要求啟動和執行強制管理，但義務人受到與其不動產管理相關的法律限制。
強制管理程序的流程
原則上，強制管理程序由三個程序階段組成：
- 啟動程序
- 管理程序
- 分配程序
啟動程序
與每個執行程序一樣，強制管理程序始於執行申請。債權人藉此向法院申請對特定不動產或其他可執行標的物進行強制管理。
如果法院批准強制管理，則會在土地登記簿中註記。此註記確保強制管理也對不動產的後續購買者有效。
批准裁決將送達給債權人和義務人。從此時起，義務人對不動產的處分，超出正常管理的範圍，對債權人無效。
同時，指示執行債權人在至少四週的期限內支付費用預付款。這用於確保稍後任命的強制管理人的最低報酬。
一旦收到費用預付款，法院將任命一名管理人。此外，通知義務人，他不得再採取任何管理措施，也不得干涉管理人的任務。
任命裁決將送達給多個機構，包括債權人、義務人、管理人以及負責不動產稅費的機構。此外，還會在公告檔案中進行公開公告。
Peter HarlanderHarlander & Partner Rechtsanwälte „強制管理不會影響不動產的實質，而是影響其當前的利用和收入，並使其可用於滿足可執行的債權。“
管理程序
在管理程序中，由指定的強制管理人對不動產進行實際的強制管理。他接管日常管理，收取收益，並確保所有管理步驟均按照《執行法》的規定進行。
批准強制管理最初不會改變現有的租賃和租用協議。但是，管理人具有某些權力：
- 他可以根據一般法律規則終止現有合約
- 提起驅逐訴訟
- 簽訂當地慣例期限的新租賃合約
對於不屬於正常管理的決定，管理人需要執行法院的批准。這尤其包括：
- 簽訂超出強制管理預計期限的長期租賃合約
- 出租整個不動產或個別部分
- 通過公開拍賣出租不動產的收益
管理人的活動由執行法院監督。法院可以向其發出指示、索取報告和說明、檢查文件並自行進行必要的調查。
分配程序
在分配程序中，分配在強制管理期間獲得的不動產收益。這些收益首先用於支付管理費用，然後用於滿足執行債權人和其他有權人的債權。
管理人可以直接從收益中支付與不動產管理和通常經濟利用相關的費用。這包括營運成本或日常管理的必要費用。因此，這些支出無需額外程序即可支付。
只有在扣除這些管理費用後剩餘的收益盈餘才會被分配。分配由執行法院進行。
Sebastian RiedlmairHarlander & Partner Rechtsanwälte „在分配程序中，首先使用所獲得的收益來支付管理費用，然後用於滿足有權債權人的債權。“
終止強制管理
強制管理可以因多種原因而終止。可以依職權或應申請進行終止。一旦所有債權（包括附帶費用）都已清償，法院將終止強制管理。義務人也可以自行申請終止。
如果繼續進行會產生無法從收入中支付的特殊費用，或者如果根據情況無法預期有足夠的收益，也應終止強制管理。
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作為義務人，您將獲得法律保護，確切了解您的義務，並及時對法院措施做出反應。
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- 維護您的權利和利益
