Administration forcée

Administration forcée

La mise sous séquestre est une forme particulière d’exécution forcée. La mise sous séquestre est l’un des trois moyens d’exécution que prévoit le code des procédures d’exécution (EO) pour l’exécution sur des biens immobiliers. Outre la constitution forcée de privilèges et la vente aux enchères forcée, elle permet au créancier poursuivant de recouvrer sa créance non pas par une vente du bien immobilier, mais par son utilisation et ses revenus.

Conformément à l’article 97 EO, l’administration forcée d’un bien immobilier, d’une construction sur sol d’autrui ou d’un droit de construction peut être autorisée en faveur d’une créance pécuniaire exécutoire. Les utilisations et les revenus de l’objet sont alors utilisés. Sont également inclus les revenus provenant d’une exploitation forestière ou agricole exploitée sur le bien immobilier.

Parties à la procédure de mise sous séquestre

Dans la procédure d’administration forcée, deux parties principales s’opposent. Le créancier poursuivant est la personne qui possède une créance pécuniaire exécutoire et qui demande l’administration forcée afin de recouvrer sa créance sur les revenus du bien immobilier.

Le débiteur est le propriétaire du bien immobilier concerné ou de l’autre objet d’exécution, contre lequel la créance est dirigée. Alors que le créancier poursuivant demande l’ouverture et la réalisation de l’administration forcée, le débiteur est soumis aux restrictions légales liées à l’administration ordonnée de son bien immobilier.

Déroulement de la procédure de mise sous séquestre

En principe, la procédure de mise sous séquestre se compose de trois phases de procédure :

• Procédure d’introduction
• Procédure d’administration
• Procédure de distribution

Procédure d’introduction

La procédure de mise sous séquestre commence, comme toute procédure d’exécution, par une demande d’exécution. Le créancier demande ainsi au tribunal de procéder à la mise sous séquestre d’un certain bien immobilier ou d’un autre objet saisissable.

Si le tribunal autorise la mise sous séquestre, celle-ci est mentionnée au livre foncier. Cette inscription garantit que la mise sous séquestre est également valable à l’égard des acquéreurs ultérieurs du bien immobilier.

La décision d’autorisation est notifiée tant au créancier qu’au débiteur. À partir de ce moment, les dispositions du débiteur concernant le bien immobilier qui vont au-delà d’une administration ordinaire sont sans effet à l’égard des créanciers.

Parallèlement, il est demandé au créancier poursuivant de verser une avance de frais dans un délai d’au moins quatre semaines. Celle-ci sert à garantir la rémunération minimale de l’administrateur séquestre désigné ultérieurement.

Dès que l’avance de frais a été versée, le tribunal désigne un administrateur. De plus, le débiteur est informé qu’il ne peut plus effectuer lui-même d’actes d’administration et qu’il ne peut pas s’immiscer dans les tâches de l’administrateur.

La décision de nomination est notifiée à plusieurs instances, dont le créancier, le débiteur, l’administrateur ainsi qu’aux autorités compétentes pour les impôts et taxes du bien immobilier. En outre, une publication officielle a lieu dans le fichier des édits.

Peter Harlander
Harlander & Partner Rechtsanwälte „L’administration forcée ne porte pas atteinte à la substance du bien immobilier, mais à ses utilisations et revenus courants, et les rend utilisables pour la satisfaction de la créance exécutoire.“

Procédure d’administration

Dans la procédure d’administration, la mise sous séquestre proprement dite du bien immobilier est effectuée par l’administrateur séquestre désigné. Il prend en charge la gestion courante, encaisse les revenus et veille à ce que toutes les étapes de l’administration soient effectuées conformément aux dispositions du code des procédures d’exécution.

L’autorisation de l’administration forcée ne modifie dans un premier temps rien aux contrats de location et de bail existants. Néanmoins, l’administrateur a certaines compétences :

• Il peut résilier les contrats existants conformément aux règles légales générales
• Intenter une action en expulsion
• Conclure de nouveaux contrats de location pour la durée usuelle

Pour les décisions qui ne relèvent pas de l’administration ordinaire, l’administrateur a besoin de l’accord du tribunal d’exécution. Cela comprend notamment :

• Conclusion de contrats de location à long terme qui dépassent la durée prévisible de l’administration forcée
• Location de l’ensemble du bien immobilier ou de parties individuelles
• Location des revenus du bien immobilier par vente aux enchères publiques

L’activité de l’administrateur est surveillée par le tribunal d’exécution. Le tribunal peut lui donner des instructions, demander des rapports et des éclaircissements, examiner des documents et effectuer lui-même les enquêtes nécessaires.

Procédure de distribution

Dans la procédure de distribution, les revenus du bien immobilier réalisés pendant la mise sous séquestre sont répartis. Ces revenus servent d’abord à couvrir les frais d’administration, puis à satisfaire le créancier poursuivant ainsi que d’autres ayants droit.

Les frais liés à l’administration et à l’exploitation économique habituelle du bien immobilier peuvent être réglés directement par l’administrateur sur les revenus. Il s’agit par exemple des charges ou des dépenses nécessaires à la gestion courante. Ces dépenses sont donc couvertes sans procédure supplémentaire.

Seuls les excédents de revenus restants après déduction de ces dépenses d’administration sont répartis. La répartition est effectuée par le tribunal d’exécution.

Sebastian Riedlmair
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Dans la procédure de distribution, les revenus réalisés sont d’abord utilisés pour couvrir les dépenses d’administration, puis pour satisfaire les créances des créanciers autorisés.“

Arrêt de la mise sous séquestre

La mise sous séquestre peut être levée pour plusieurs raisons. L’arrêt peut être effectué soit d’office, soit sur demande. Le tribunal arrête la mise sous séquestre dès que toutes les créances, y compris les frais accessoires, sont réglées. Le débiteur peut également demander lui-même l’arrêt.

La mise sous séquestre doit également être arrêtée si la poursuite entraînerait des coûts particuliers qui ne peuvent pas être couverts par les revenus ou si, compte tenu des circonstances, il n’y a pas lieu d’attendre des revenus suffisants.

Vos avantages grâce à l’assistance d’un avocat

Un avocat vous accompagne tout au long de la procédure d’administration forcée et veille à ce que vous remplissiez correctement toutes les exigences formelles. Il dépose la demande d’exécution en bonne et due forme, fournit les preuves nécessaires en temps utile et surveille chaque étape de la procédure. Ainsi, les créanciers font valoir leurs créances de manière efficace et évitent les retards ou les erreurs.

En tant que débiteur, vous bénéficiez d’une protection juridique, vous comprenez exactement vos obligations et vous réagissez à temps aux mesures judiciaires.

• Accompagnement pendant toute la procédure de mise sous séquestre
• Mise en œuvre juridiquement sûre de toutes les étapes nécessaires
• Préservation de vos droits et intérêts

Questions fréquemment posées – FAQ