Tvångsförvaltning

Tvångsförvaltning

Tvångsförvaltning är en särskild form av tvångsverkställighet. Tvångsförvaltning är ett av de tre exekutionsmedel som exekutionsordningen (EO) föreskriver för verkställighet på fast egendom. Förutom tvångsvis inteckning och tvångsauktion gör det möjligt för den verkställande borgenären att få sin fordran betald, inte genom en försäljning av fastigheten, utan genom dess nyttjanderätter och inkomster.

Enligt § 97 EO kan tvångsförvaltning av en fastighet, en byggnad på annans mark eller en byggrätt beviljas till förmån för en verkställbar penningfordran. Därvid används objektets nyttjanderätter och inkomster. Detta omfattar även inkomster från ett skogs- eller jordbruksföretag som bedrivs på fastigheten.

Parter i tvångsförvaltningsförfarandet

I tvångsförvaltningsförfarandet står två huvudparter mot varandra. Den verkställande borgenären är den person som har en verkställbar penningfordran och ansöker om tvångsförvaltning för att få sin fordran betald från fastighetens intäkter.

Gäldenären är ägaren till den berörda fastigheten eller det andra exekutionsobjektet, mot vilken fordran riktas. Medan den verkställande borgenären begär att tvångsförvaltningen inleds och genomförs, är gäldenären underkastad de lagstadgade begränsningar som är förknippade med den beslutade förvaltningen av hans fastighet.

Förloppet för tvångsförvaltningsförfarandet

I grunden består tvångsförvaltningsförfarandet av tre förfarandesteg:

• Inledningsförfarande
• Förvaltningsförfarande
• Fördelningsförfarande

Inledningsförfarande

Tvångsförvaltningsförfarandet börjar, som varje exekutionsförfarande, med en exekutionsansökan. Borgenären ansöker därmed hos domstolen om genomförande av tvångsförvaltning över en viss fastighet eller ett annat exekverbart objekt.

Om domstolen beviljar tvångsförvaltningen, antecknas detta i fastighetsregistret. Denna registrering säkerställer att tvångsförvaltningen även gäller gentemot senare förvärvare av fastigheten.

Beslutet om beviljande delges både borgenären och den betalningsskyldige. Från och med denna tidpunkt är den betalningsskyldiges förfoganden över fastigheten, som går utöver en ordinarie förvaltning, ogiltiga gentemot borgenärerna.

Samtidigt åläggs den verkställande borgenären att inom en frist av minst fyra veckor betala ett kostnadsförskott. Detta tjänar till att säkerställa minimiersättningen för den senare tillsatta tvångsförvaltaren.

Så snart kostnadsförskottet har inkommit, utser domstolen en förvaltare. Dessutom underrättas den betalningsskyldige om att han själv inte längre får vidta några förvaltningsåtgärder och inte kan blanda sig i förvaltarens uppgifter.

Beslutet om förordnande delges flera instanser, däribland borgenären, gäldenären, förvaltaren samt de myndigheter som är ansvariga för skatter och avgifter på fastigheten. Dessutom sker ett offentligt tillkännagivande i Ediktsdatei.

Peter Harlander
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Tvångsförvaltningen påverkar inte fastighetens substans, utan dess löpande nyttjanderätter och inkomster, och gör dessa användbara för att tillgodose den verkställbara fordran.“

Förvaltningsförfarande

I förvaltningsförfarandet sker den faktiska tvångsförvaltningen av fastigheten genom den utsedda tvångsförvaltaren. Han övertar den löpande ledningen, drar in intäkterna och ser till att samtliga förvaltningssteg sker i enlighet med exekutionsordningens föreskrifter.

Beviljandet av tvångsförvaltning ändrar inledningsvis ingenting i befintliga hyres- och arrendeavtal. Förvaltaren har dock vissa befogenheter:

• Han kan säga upp befintliga avtal enligt de allmänna lagstadgade reglerna
• Väcka talan om avhysning
• Ingå nya hyresavtal för den orts brukliga varaktigheten

För beslut som inte hör till den ordinarie förvaltningen behöver förvaltaren exekutionsdomstolens samtycke. Till dessa räknas särskilt:

• Ingående av långsiktiga hyresavtal som sträcker sig längre än den förväntade varaktigheten av tvångsförvaltningen
• Arrendera ut hela fastigheten eller delar av den
• Arrendera ut fastighetens intäkter genom offentlig auktion

Förvaltarens verksamhet övervakas av exekutionsdomstolen. Domstolen kan ge honom anvisningar, inhämta rapporter och förklaringar, granska handlingar och själv genomföra nödvändiga utredningar.

Fördelningsförfarande

I fördelningsförfarandet fördelas de intäkter från fastigheten som erhållits under tvångsförvaltningen. Dessa intäkter tjänar först till att täcka förvaltningskostnaderna och därefter till att tillfredsställa den verkställande borgenären samt andra berättigade.

De kostnader som är förknippade med förvaltningen och den vanliga ekonomiska användningen av fastigheten får förvaltaren betala direkt från intäkterna. Till dessa hör exempelvis driftskostnader eller nödvändiga utgifter för den löpande förvaltningen. Dessa utgifter täcks alltså utan ytterligare förfarande.

Först de intäktsöverskott som återstår efter avdrag för dessa förvaltningskostnader fördelas. Fördelningen sker genom exekutionsdomstolen.

Sebastian Riedlmair
Harlander & Partner Rechtsanwälte „I fördelningsförfarandet används de erhållna intäkterna först för att täcka förvaltningskostnaderna och därefter för att tillgodose de berättigade borgenärernas fordringar.“

Inställande av tvångsförvaltningen

Tvångsförvaltningen kan avslutas av flera skäl. Inställandet kan ske antingen ex officio eller på ansökan. Domstolen ställer in tvångsförvaltningen så snart samtliga fordringar inklusive tilläggsavgifter har betalats. Den betalningsskyldige kan också själv ansöka om inställande.

Tvångsförvaltningen ska dessutom ställas in om fortsättningen skulle orsaka särskilda kostnader som inte kan täckas av inkomsterna eller om det under omständigheterna inte finns tillräckliga intäkter att förvänta.

Dina fördelar med juridisk hjälp

En advokat följer dig genom hela tvångsförvaltningsförfarandet och ser till att du korrekt uppfyller alla formella krav. Han lämnar in exekutionsansökan på ett korrekt sätt, lämnar in nödvändiga bevis i tid och övervakar varje steg i förfarandet. Detta gör att borgenärer effektivt kan driva igenom sina fordringar och undvika förseningar eller fel.

Som betalningsskyldig får du rättsligt skydd, förstår dina skyldigheter exakt och reagerar i tid på rättsliga åtgärder.

• Biträde under hela tvångsförvaltningsförfarandet
• Rättssäker implementering av alla nödvändiga steg
• Bevakning av dina rättigheter och intressen

Vanliga frågor – FAQ