強制管理
強制管理は、強制執行の特別な形態です。強制管理は、執行法（EO）が不動産に対する執行のために規定している3つの執行手段の1つです。強制担保権の設定および強制競売に加えて、債権者は不動産の売却ではなく、その利用および収入によって債権を弁済することができます。
§ 97 EOによれば、執行可能な金銭債権のために、不動産、上物、または地上権の強制管理が許可される場合があります。この場合、物件の利用および収入が利用されます。不動産で運営されている林業または農業事業からの収入も含まれます。
強制管理手続きの当事者
強制管理手続きでは、2つの主要な当事者が対立します。債権者は、執行可能な金銭債権を所有し、不動産からの収益から債権を回収するために強制管理を申請する者です。
債務者は、影響を受ける不動産またはその他の執行対象物の所有者であり、債権が向けられている者です。債権者が強制管理の開始および実施を求める一方で、債務者は、その不動産の管理に関連する法的制限を受けます。
強制管理手続きの流れ
原則として、強制管理手続きは3つの手続き段階で構成されています。
- 開始手続き
- 管理手続き
- 分配手続き
開始手続き
強制管理手続きは、すべての執行手続きと同様に、執行申請から始まります。債権者はこれにより、特定の不動産またはその他の執行可能な対象物に対する強制管理の実施を裁判所に申請します。
裁判所が強制管理を許可した場合、これは登記簿に記載されます。この登録により、強制管理が不動産のその後の取得者に対しても有効であることが保証されます。
許可決定は、債権者と債務者の両方に送達されます。この時点から、債務者による不動産に関する処分は、通常の管理を超えるものであれば、債権者に対して無効となります。
同時に、債権者は、少なくとも4週間の期間内に費用の前払いを行うように指示されます。これは、後日任命される強制管理者の最低報酬を確保するために役立ちます。
費用の前払いが到着するとすぐに、裁判所は管理者を任命します。さらに、債務者は、自身ではいかなる管理行為も実行できず、管理者の業務に干渉できないことを通知されます。
任命決定は、債権者、債務者、管理者、および不動産の税金および賦課金を管轄する当局を含む複数の機関に送達されます。さらに、公示ファイルに公的な通知が行われます。
Peter HarlanderHarlander & Partner Rechtsanwälte „強制管理は、不動産の資産にアクセスするのではなく、その継続的な利用および収入にアクセスし、これを執行可能な債権の満足のために利用可能にします。“
管理手続き
管理手続きでは、任命された強制管理者による不動産の実際の強制管理が行われます。彼は継続的な管理を引き継ぎ、収益を徴収し、すべての管理手順が執行法の要件に従って実行されるようにします。
強制管理の許可は、当初、既存の賃貸契約およびリース契約を変更しません。それにもかかわらず、管理者は特定の権限を持っています。
- 彼は、一般的な法的規則に従って既存の契約を解除することができます
- 立ち退き訴訟を起こす
- 地域の慣習的な期間の新しい賃貸契約を締結する
通常の管理に属さない決定については、管理者は執行裁判所の承認が必要です。これには特に以下が含まれます。
- 強制管理の予想される期間を超える長期的な賃貸契約の締結
- 不動産全体または個々の部分のリース
- 公的競売による不動産の収益のリース
管理者の活動は、執行裁判所によって監督されます。裁判所は彼に指示を与え、報告書および説明を求め、文書を検査し、必要な調査を自身で実施することができます。
分配手続き
分配手続きでは、強制管理中に得られた不動産の収益が分配されます。これらの収益は、最初に管理費を賄い、次に債権者およびその他の権利者の満足のために使用されます。
管理者 は、不動産の管理および通常の経済的利用に関連する費用を収益から直接支払うことができます。これには、例えば、運営費または継続的な管理に必要な費用が含まれます。したがって、これらの費用は追加の手続きなしで賄われます。
これらの管理費を差し引いた後に残る収益剰余金のみが分配されます。分配は執行裁判所によって行われます。
Sebastian RiedlmairHarlander & Partner Rechtsanwälte „分配手続きでは、得られた収益は最初に管理費を賄い、次に権利のある債権者の債権の満足のために使用されます。“
強制管理の停止
強制管理は、いくつかの理由で終了する可能性があります。停止は、職権によりまたは申請により行うことができます。裁判所は、すべての債権が手数料とともに弁済されるとすぐに強制管理を停止します。債務者は、停止を自身で申請することもできます。
強制管理は、継続が収入から賄うことができない特別な費用を引き起こす場合、または状況に応じて十分な収益が期待できない場合にも停止されます。
弁護士のサポートによるメリット
弁護士は、強制管理手続き全体を通してあなたに同行し、あなたがすべての正式な要件を正しく満たすことを保証します。彼は執行申請を適切に提出し、必要な証拠を適時に提出し、手続きのすべてのステップを監視します。これにより、債権者は債権を効率的に行使し、遅延やエラーを回避します。
債務者として、あなたは法的保護を受け、あなたの義務を正確に理解し、裁判所の措置にタイムリーに対応します。
- 強制管理手続き全体の同行
- 必要なすべてのステップの法的に安全な実施
- あなたの権利と利益の保護
