不動産競売

不動産競売

不動産競売は、不動産の売却を通じて未払いの金銭債権を決済するための執行手段です。債務者が不動産の所有者であるにもかかわらず、債務を支払わない場合に利用されます。不動産競売の目的は、不動産を公に売却し、その収益を債務の返済に充てることです。

この手続きは、執行法（EO）第133条に規定されており、いくつかの段階を経て行われます。手続きには時間がかかりますが、不動産競売は、不動産からの正当な請求を執行するための最も効果的な手段の1つです。

競売の当事者

競売手続きでは、申し立て債権者と義務者が対立します。申し立て債権者は、不動産の収益から未払いの金銭債権を得るために競売を申請します。義務者は、競売にかけられる不動産の所有者です。

手続きの段階

競売手続きは、申請から競売収益の最終的な支払いまで、段階的に明確に規定された流れに従います。主な手続きの段階は次のとおりです。

• 執行申請の提出
• 執行申請の承認と、競売手続きの開始の土地登記簿への記載
• 鑑定書を作成し、査定額を通知する専門家の任命
• 競売期日の指定
• 競売期日の開催
• 最高入札額の分配に関する期日の指定

特殊性

申し立て当事者は、執行申請書に執行タイトルの写しを添付する必要があります。場合によっては、執行可能性の確認書も必要です。不動産にすでに担保権が存在する場合にのみ、この添付を省略できます。

申請書には、不動産に物権または登録された先買権または再購入権を有するすべての個人を含む利害関係者リストも添付する必要があります。管轄は、土地登記簿を管理する地方裁判所です。

申請が承認されると、裁判所は不動産の競売を命じ、手続きの開始を土地登記簿に記録します。

この土地登記簿への記載により、競売は、不動産のその後の所有者または権利取得者に対しても執行できるようになります。同時に、債権者は、裁判所が設定した期限内に、通常は不動産の評価のために使用される費用の前払いを支払う義務を負います。支払いがなければ、手続きは中止されます。

評価

費用の前払いが支払われた後、裁判所が任命した専門家が不動産の評価を行います。評価は、不動産評価法（LBG）に従って行われます。専門家は、科学の最新の状態に対応した、認められた評価方法を適用する必要があります。実際には、主に次の方法が使用されます。

• 比較価値法：価値は、最近販売された同様の不動産に基づいて決定されます。
• 収益価値法：価値は、持続的に達成可能な賃貸収入から算出されます。
• 実質価値法：ここでは、建物の構造が最重要です。価値は、土地と建設費用から減価償却を差し引いたものから算出されます。

Peter Harlander
Harlander & Partner Rechtsanwälte „不動産評価法に基づく価値評価は、不動産の市場価値が理解可能な根拠に基づいて決定されることを保証します。“

査定額に対する異議

不動産に関する鑑定書が完成すると、裁判所はすべての関係者に対し、専門家が不動産に対して算出した価値を通知します。それにもかかわらず、関係者は鑑定書に対して異議を申し立てる可能性があります。算定された価値が正しくない、または誤って計算されたと考える場合は、その旨を裁判所に通知できます。

誰かが異議を申し立てた場合、裁判所は事件を再審査します。裁判所は、専門家に鑑定書の補足または改善を依頼することができます。

落札

競売は公開されており、通常は裁判所で行われます。裁判官は入札を呼びかけます。それ以上の入札がない場合、裁判官は競売を終了し、最高入札者に落札を許可します。これにより入札手続きは終了し、落札は所有権取得の基礎となります。購入者は、落札により、競売にかけられた不動産とその付属品の所有者となります。

最高入札額の分配

不動産または物品が競売で売却される場合、申し立て債権者は、まず第一に、未払いの請求を支払ってもらうことを目的としています。売却収益は、いわゆる最高入札額です。購入者がこれを支払うと、裁判所は収益を権利者に分配します。

購入者が購入価格全額を支払うとすぐに、裁判所は職権で、この最高入札額の分配に関する審理を命じます。このいわゆる最高入札額分配期日は、収益のどの部分を誰が受け取るかを決定するために使用されます。

この審理には、とりわけ、次の者が召喚されます。

• 義務当事者
• 申し立て当事者
• 書類によると、競売にかけられた不動産に対する権利または負担を有するすべての者
• 購入者自身は任意で参加できます

裁判所はまた、期日を公に通知します。公表と実際の審理の間には、少なくとも4週間の期間が必要です。

Sebastian Riedlmair
Harlander & Partner Rechtsanwälte „すべての競売の目的は、委任者の正当な請求を処分収益によって完全に確保することです。“

上乗せ入札

競売後、すべてが常に最終的に決定されるとは限りません。達成された購入価格が不動産の査定額の4分の3未満の場合、もう1つの可能性、いわゆる上乗せ入札があります。これにより、不動産が安価に売却されず、債権者が可能な限り高い収益を得られるようにすることが目的です。

上乗せ入札とは、落札の公表後14日以内に、執行裁判所に提出できる新しい申し出のことです。上乗せ入札が有効であるためには、提示された価格が元の最高入札額よりも少なくとも4分の1高くなければなりません。さらに、上乗せ入札者は、提示された購入価格の4分の1を担保として裁判所に預けなければなりません。そうして初めて、上乗せ入札は有効になります。

複数の上乗せ入札の受付

複数の上乗せ入札がある場合、申し出の金額によって決定されます。最も高い価格を提示した者が許可されます。2人が同じ金額を提示した場合、最初に上乗せ入札を提出した者が優先されます。

上乗せ入札の効果

上乗せ入札が裁判所に受理され、決定が確定した場合、元の競売は効力を失います。裁判所は最初の落札を取り消し、新しい入札者に落札を許可します。この決定は、関係者（上乗せ入札者、以前の購入者、債権者、義務者）に書面で送達されるとともに、公に公示ファイルに掲載されます。

上乗せ入札の受理後、裁判所が落札を確定すると、それ以上の上乗せ入札は許可されません。これにより手続きは最終的に終了し、新しい購入者が不動産の所有者となります。

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