Tvangsauktion over en ejendom

Tvangsauktion over en ejendom

Tvangsauktion over en ejendom er et tvangsfuldbyrdelsesmiddel, hvormed udestående pengekrav afvikles gennem salg af fast ejendom. Den anvendes, når skyldneren er ejer af en ejendom, men ikke betaler sin gæld. Formålet med tvangsauktionen er at sælge den faste ejendom offentligt og anvende provenuet til at afdrage gælden.

Proceduren er reguleret i § 133 i Exekutionsordenen (EO) og forløber i flere trin. Selvom proceduren tager lidt tid, er tvangsauktionen et af de mest effektive midler til at håndhæve berettigede krav fra fast ejendom.

Parter i tvangsauktionen

I tvangsauktionsproceduren står den udlægsberettigede kreditor og skyldneren over for hinanden. Den udlægsberettigede kreditor anmoder om auktionen for at modtage sit udestående pengekrav fra provenuet fra den faste ejendom. Skyldneren er ejer af den ejendom, der bortauktioneres.

Proceduretrin

Tvangsauktionsproceduren følger et klart reguleret forløb, der trin for trin fører fra ansøgningen til den endelige udbetaling af auktionsprovenuet. De centrale proceduretrin er:

• Indgivelse af en eksekutionsbegæring
• Tilladelse af eksekutionsbegæringen og notering af indledningen af auktionsproceduren i tingbogen
• Udpegning af en sagkyndig, der udarbejder en vurderingsrapport og bekendtgør den vurderede værdi
• Fastlæggelse af en auktionsdato
• Afholdelse af auktionsdatoen
• Fastlæggelse af mødet til fordeling af auktionsprovenu

Særlige forhold

Den rekvirerende part skal vedlægge eksekutionsbegæringen en kopi af eksekutionstitlen, eventuelt med bekræftelse af tvangsfuldbyrdelsen. Kun hvis der allerede eksisterer en panteret på ejendommen, kan dette bilag undlades.

Ansøgningen skal desuden vedlægges en liste over interesserede, der indeholder alle personer, der har tingslige rettigheder eller registrerede forkøbs- eller tilbagekøbsrettigheder på ejendommen. Den kompetente myndighed er distriktsretten, der fører tingbogen.

Hvis ansøgningen godkendes, beordrer retten tvangsauktion over ejendommen og noterer indledningen af proceduren i tingbogen.

Denne tingbogsnotering bevirker, at auktionen også kan håndhæves over for senere ejere eller rettighedserhververe af ejendommen. Samtidig forpligtes kreditor til inden for en frist fastsat af retten at betale et forskud på omkostningerne, der normalt anvendes til vurdering af ejendommen. Hvis der ikke sker indbetaling, indstilles proceduren.

Vurdering

Efter at forskuddet på omkostningerne er betalt, foretages vurderingen af ejendommen af en retsligt beskikket sagkyndig. Vurderingen er baseret på loven om vurdering af fast ejendom (LBG). Den sagkyndige skal anvende anerkendte værdiansættelsesmetoder, der svarer til den aktuelle videnskabelige standard. I praksis anvendes primært følgende metoder:

• Sammenligningsværdimetoden: Værdien fastlægges på baggrund af lignende, nyligt solgte ejendomme.
• Afkastværdimetoden: Værdien beregnes ud fra de bæredygtigt opnåelige lejeindtægter.
• Substansværdimetoden: Her er fokus på bygningssubstansen. Værdien beregnes ud fra grund- og bygningsomkostninger fratrukket værdiforringelser.

Peter Harlander
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Værdiansættelsen i henhold til loven om ejendomsvurdering sikrer, at markedsprisen for en ejendom fastsættes på et efterprøveligt grundlag.“

Indsigelser mod den vurderede værdi

Når vurderingen af ejendommen er færdig, meddeler retten alle involverede parter, hvilken værdi den sagkyndige har beregnet for ejendommen. Ikke desto mindre har de involverede parter mulighed for at gøre indsigelse mod vurderingen. Hvis nogen mener, at den fastsatte værdi ikke er korrekt eller er beregnet forkert, kan de meddele dette til retten.

Hvis nogen gør indsigelse, undersøger retten sagen igen. Den kan pålægge den sagkyndige at supplere eller forbedre rapporten.

Auktionstilslag

En tvangsauktion er offentlig og finder normalt sted i retten. Dommeren opfordrer til at afgive bud. Hvis der ikke afgives et højere bud, lukker dommeren auktionen og giver auktionstilslaget til den højestbydende. Dermed afsluttes budproceduren, og auktionstilslaget danner grundlag for erhvervelse af ejendomsretten. Køberen bliver umiddelbart ejer af den auktionerede ejendom med tilbehør gennem auktionstilslaget.

Fordeling af auktionsprovenu

Når en ejendom eller en genstand sælges som led i en tvangsauktion, er den rekvirerende kreditors primære mål at få sit udestående krav betalt. Salgsprovenuet er det såkaldte auktionsprovenu. Når køberen betaler dette, fordeler retten provenuet til de berettigede.

Så snart køberen har betalt hele købesummen, beordrer retten af egen drift en forhandling om fordelingen af dette auktionsprovenu. Dette såkaldte møde til fordeling af auktionsprovenu tjener til at fastlægge, hvem der skal modtage hvilken andel af provenuet.

Til denne forhandling indkaldes blandt andet:

• den forpligtede part
• den rekvirerende part
• alle personer, der ifølge dokumenter har rettigheder eller belastninger på den auktionerede ejendom
• køberen selv kan deltage frivilligt

Retten bekendtgør også mødedagen offentligt. Der skal mindst være en frist på fire uger mellem offentliggørelsen og den faktiske forhandling.

Sebastian Riedlmair
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Målet med enhver tvangsauktion er fuldt ud at sikre klientens berettigede krav gennem salgsprovenuet.“

Overbud

Efter en tvangsauktion er ikke altid alt endeligt afgjort. Hvis den opnåede købesum er mindre end tre fjerdedele af ejendommens vurderede værdi, er der en yderligere mulighed: det såkaldte overbud. Dette skal sikre, at ejendommen ikke sælges for billigt, og at kreditorer modtager et så højt provenu som muligt.

Et overbud er et nyt tilbud, som nogen kan indgive til fogedretten inden for 14 dage efter den offentlige bekendtgørelse af auktionstilslaget. For at overbuddet er gyldigt, skal den tilbudte pris være mindst en fjerdedel højere end det oprindelige auktionsprovenu. Desuden skal overbyderen deponere en fjerdedel af den tilbudte købesum som sikkerhed hos retten. Først da bliver overbuddet gyldigt.

Modtagelse af flere overbud

Hvis der er flere overbud, afgøres det af tilbuddets størrelse. Den, der byder den højeste pris, bliver godkendt. Hvis to personer byder det samme beløb, tæller det, hvem der først har indgivet overbuddet.

Virkning af overbuddet

Hvis overbuddet accepteres af retten, og kendelsen er retskraftig, mister den oprindelige auktion sin gyldighed. Retten ophæver det første auktionstilslag og giver auktionstilslaget til den nye byder. Denne kendelse tilsendes både de involverede parter (overbyder, tidligere køber, kreditor og forpligtede) skriftligt og bekendtgøres offentligt i Ediktsdatei.

Så snart retten retskraftigt har givet auktionstilslaget efter accept af et overbud, er intet yderligere overbud tilladt. Dermed afsluttes proceduren endeligt, og den nye køber bliver ejer af ejendommen.

Dine fordele med advokatbistand

En advokat ledsager dig gennem hele tvangsauktionsproceduren og sørger for, at dit krav opfyldes fuldt ud og retssikkert. Han gennemgår alle proceduretrin, overholder dine frister og håndhæver dine krav konsekvent.

Et specialiseret advokatfirma beskytter dig mod formelle fejl, vurderer chancerne for succes og sørger for, at du modtager det beløb, du er berettiget til, fra auktionsprovenuet.

• Ledsagelse under hele eksekutionsproceduren
• Støtte til håndhævelse af dine krav
• Varetagelse af alle involverede parters interesser

Ofte stillede spørgsmål – FAQ