不動產強制拍賣
不動產強制拍賣是一種執行手段，透過出售不動產來清償未償還的債務。當債務人擁有一處不動產，但未支付其債務時，就會使用這種手段。強制拍賣的目的是公開出售不動產，並將所得款項用於償還債務。
該程序受第 133 條《執行法》(EO) 規範，並分多個步驟進行。即使該程序需要一些時間，強制拍賣也是執行不動產合法債權最有效的方法之一。
強制拍賣的當事人
在強制拍賣程序中，執行債權人和義務人相互對立。執行債權人申請拍賣，以從不動產的收益中獲得其未償還的債務。義務人是將被拍賣的不動產的所有人。
程序步驟
強制拍賣程序遵循明確規範的流程，從申請到最終支付拍賣收益，逐步進行。主要的程序步驟包括：
- 提出執行申請
- 批准執行申請並在土地登記簿中註記拍賣程序啟動
- 委任專家編寫估價報告並公佈估價價值
- 安排拍賣日期
- 舉行拍賣
- 安排最高出價分配的會議
特殊性
執行當事人必須在執行申請中附上執行標的的副本，並在適用的情況下附上可執行性的確認。只有在不動產上已存在抵押權的情況下，才可以免除此附件。
申請還必須附上一份利害關係人名單，其中包含所有對該不動產擁有物權或已登記的優先購買權或回購權的人。負責機構是管理土地登記簿的地方法院。
如果申請獲得批准，法院將下令強制拍賣該不動產，並在土地登記簿中註記程序啟動。
此土地登記簿註記的效果是，即使不動產的後續所有者或權利取得者，也可以強制執行拍賣。同時，債權人有義務在法院規定的期限內支付一筆費用預付款，該預付款通常用於不動產的估價。如果未付款，程序將終止。
估價
在支付費用預付款後，由法院指定的專家對不動產進行估價。估價依據《不動產估價法》(LBG) 進行。專家必須使用符合當前科學水平的公認估價方法。在實務中，主要使用以下方法：
- 比較價值法：該價值是根據類似的、最近出售的不動產確定的。
- 收益價值法：該價值來自可持續實現的租金收入。
- 實質價值法：此處的重點是建築結構。該價值來自土地和建築成本減去折舊。
Peter HarlanderHarlander & Partner Rechtsanwälte „根據《不動產估價法》進行的價值評估可確保以可理解的基礎確定不動產的公平市場價值。“
對估價價值的異議
當不動產的專家意見完成後，法院會將專家為該不動產計算的價值告知所有相關方。儘管如此，相關方仍有機會對專家意見提出異議。如果有人認為確定的價值不正確或計算有誤，可以將其告知法院。
如果有人提出異議，法院將再次審查該案件。它可以指示專家補充或改進專家意見。
授予
強制拍賣是公開的，通常在法院進行。法官呼籲提交出價。如果沒有提出更高的出價，法官將結束拍賣，並將授予最高出價者。這結束了投標程序，授予構成了所有權取得的基礎。買方透過授予直接成為拍賣不動產及其配件的所有人。
最高出價分配
如果在強制拍賣中出售不動產或物品，執行債權人的首要任務是獲得其未償還債務的支付。出售收益稱為最高出價。如果買方支付了這筆款項，法院將把收益分配給有權者。
一旦買方支付了全部購買價格，法院將依職權命令就此最高出價的分配進行聽證。這次所謂的最高出價分配會議旨在確定誰將獲得收益的哪個份額。
除其他外，以下人員將被傳喚參加此聽證會：
- 義務方
- 執行方
- 根據文件，對拍賣的不動產擁有權利或負擔的所有人
- 買方本人可以自願參加
法院也會公開宣佈該會議。公佈和實際聽證會之間必須至少間隔四週。
Sebastian RiedlmairHarlander & Partner Rechtsanwälte „每次強制拍賣的目標是透過變現收益完全確保客戶的合法債權。“
超額出價
在強制拍賣之後，並非所有事情都總是最終決定。如果實現的購買價格低於不動產估價價值的四分之三，則還有另一種可能性：所謂的超額出價。這旨在確保不動產不會以過低的價格出售，並且債權人獲得盡可能高的收益。
超額出價是一項新的報價，任何人都可以在公開宣佈授予後 14 天內向執行法院提交。為了使超額出價有效，提供的價格必須至少比原始最高出價高四分之一。此外，超額出價者必須向法院存入所提供購買價格的四分之一作為擔保。只有這樣，超額出價才會生效。
收到多個超額出價
如果有幾個超額出價，則由報價金額決定。誰提供最高的價格，誰將被允許。如果兩個人提供相同的金額，則以誰先提交超額出價為準。
超額出價的效力
如果法院接受超額出價並且該裁決具有法律約束力，則原始拍賣將失效。法院將撤銷第一次授予，並將授予新的投標人。該裁決將以書面形式送達給相關方（超額出價者、前買方、債權人和義務人），並在法令檔案中公開宣佈。
一旦法院在接受超額出價後具有法律約束力地授予，則不再允許進一步的超額出價。這將最終結束程序，並且新買方將成為不動產的所有人。
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