Forghéilleadh éigeantach maoine eastáit réadaigh
Forghéilleadh éigeantach maoine eastáit réadaigh
Is modh forghníomhaithe é forghéilleadh éigeantach maoine eastáit réadaigh a úsáidtear chun éilimh oscailte airgid a shásamh trí dhíol maoine dhochorraithe. Úsáidtear é nuair is úinéir maoine eastáit réadaigh an féichiúnaí ach nach n-íocann sé a fhiacha. Is é an cuspóir atá le forghéilleadh éigeantach an mhaoin dhochorraithe a dhíol go poiblí agus na fáltais a úsáid chun na fiacha a íoc.
Tá an nós imeachta rialaithe in alt 133 den Acht um Fhorghníomhú (EO) agus téann sé ar aghaidh i roinnt céimeanna. Fiú má thógann an nós imeachta tamall, is é an t-idirbheart éigeantais ar cheann de na bealaí is éifeachtaí chun éilimh dhlisteanacha a fhorfheidhmiú ó mhaoin dhochorraithe.
Páirtithe an fhorghéillte éigeantaigh
Sa phróiseas forghéillte éigeantaigh, tá an creidiúnaí achainíoch agus an duine atá faoi oibleagáid in aghaidh a chéile. Iarrann an creidiúnaí achainíoch an ceant chun a éileamh oscailte airgid a fháil ó fháltais na maoine dhochorraithe. Is é an duine atá faoi oibleagáid úinéir na maoine eastáit réadaigh atá á ceantáil.
Céimeanna nós imeachta
Leanann an próiseas forghéillte éigeantaigh próiseas soiléir rialaithe a théann ar aghaidh céim ar chéim ón iarratas go dtí íocaíocht deiridh fháltais an cheant. Is iad na céimeanna lárnacha nós imeachta:
- Iarratas ar fhorghníomhú a chomhdú
- Iarratas ar fhorghníomhú a cheadú agus nóta a dhéanamh den nós imeachta ceantála a thionscnamh sa chlár talún
- Saineolaí a cheapadh chun tuarascáil measúnachta a ullmhú agus an luach measta a fhógairt
- Dáta ceantála a shocrú
- An dáta ceantála a reáchtáil
- An suí chun an praghas is airde a dháileadh a shocrú
Gnéithe speisialta
Ní mór don pháirtí achainíoch cóip den teideal forghníomhaithe a chur leis an iarratas ar fhorghníomhú, le deimhniú infhorghníomhaitheachta más gá. Ní féidir an forlíonadh seo a tharscaoileadh ach amháin má tá morgáiste ar an maoin eastáit réadaigh cheana féin.
Ní mór liosta páirtithe leasmhara a chur leis an iarratas freisin, ina bhfuil gach duine a bhfuil cearta in rem nó cearta tosaíochta nó cearta athcheannaigh cláraithe acu ar an maoin eastáit réadaigh. Is é an chúirt dúiche atá freagrach as an gclár talún a choimeád.
Má cheadaítear an t-iarratas, ordaíonn an chúirt forghéilleadh éigeantach na maoine eastáit réadaigh agus tugann sí faoi deara go bhfuil an nós imeachta tionscanta sa chlár talún.
Mar thoradh ar an nóta leabhair talún seo, is féidir an ceant a fhorfheidhmiú freisin i gcoinne úinéirí nó faighteoirí ceart níos déanaí na maoine eastáit réadaigh. Ag an am céanna, tá sé d’oibleagáid ar an gcreidiúnaí réamhíocaíocht costais a íoc laistigh de spriocdháta a shocraíonn an chúirt, a úsáidtear go príomha chun an mhaoin eastáit réadaigh a mheas. Mura ndéantar aon íocaíocht, cuirfear deireadh leis an nós imeachta.
Measúnú
Tar éis an réamhíocaíocht costais a bheith íoctha, déanann saineolaí a cheapann an chúirt an mhaoin eastáit réadaigh a mheas. Tá an measúnú bunaithe ar an Acht um Luacháil Maoine (LBG). Ní mór don saineolaí nósanna imeachta measúnachta aitheanta a úsáid a fhreagraíonn do staid reatha na heolaíochta. Go praiticiúil, úsáidtear na modhanna seo a leanas go príomha:
- Nós imeachta luacha comparáide: Déantar an luach a chinneadh bunaithe ar eastát réadach comhchosúil a díoladh le déanaí.
- Nós imeachta luacha ioncaim: Is éard atá sa luach ná an t-ioncam cíosa inbhuanaithe.
- Nós imeachta luacha sócmhainne: Anseo, tá an bhunsraith foirgnimh sa tulra. Is éard atá sa luach ná costais talún agus tógála lúide dímheas.
Peter HarlanderHarlander & Partner Rechtsanwälte „Cinntíonn an luacháil de réir an Achta um Luacháil Maoine Goirt go socraítear luach cóir na maoine ar bhonn intuigthe.“
Agóidí i gcoinne an luacha mheasta
Nuair a bheidh an tuarascáil ar an maoin críochnaithe, cuirfidh an chúirt in iúl do gach páirtí lena mbaineann an luach a ríomh an saineolaí don mhaoin eastáit réadaigh. Mar sin féin, tá deis fós ag na páirtithe lena mbaineann agóidí a dhéanamh i gcoinne na tuarascála. Má cheapann duine éigin nach bhfuil an luach a cinneadh ceart nó má ríomhadh go mícheart é, is féidir leis é seo a chur in iúl don chúirt.
Má dhéanann duine éigin agóid, déanfaidh an chúirt an cás a athscrúdú. Féadfaidh sé a ordú don saineolaí an tuarascáil a fhorlíonadh nó a fheabhsú.
Dámhachtain
Tá forghéilleadh éigeantach poiblí agus de ghnáth bíonn sé ar siúl sa chúirt. Glaonn an breitheamh ar thairiscintí. Mura ndéantar aon tairiscint níos airde, dúnann an breitheamh an ceant agus bronnann sé an dámhachtain ar an tairgeoir is airde. Críochnaíonn sé seo an próiseas tairisceana agus is é an dámhachtain an bonn chun úinéireacht a fháil. Faigheann an ceannaitheoir úinéireacht dhíreach ar an maoin eastáit réadaigh a ceantáladh, lena n-áirítear gabhálais, tríd an dámhachtain.
Dáileadh an phraghais is airde
Nuair a dhíoltar maoin nó réad mar chuid de fhorghéilleadh éigeantach, is é an príomhchuspóir atá ag an gcreidiúnaí achainíoch ná a éileamh oscailte a fháil íoctha. Is é an t-ioncam díolacháin an praghas is airde mar a thugtar air. Nuair a íocann an ceannaitheoir é seo, dáileann an chúirt na fáltais ar na daoine a bhfuil teideal acu orthu.
A luaithe a íocann an ceannaitheoir an praghas ceannaigh iomlán, ordaíonn an chúirt go hoifigiúil éisteacht maidir le dáileadh an phraghais is airde seo. Is é an cuspóir atá leis an suí seo, ar a dtugtar an suí chun an praghas is airde a dháileadh, a chinneadh cé a gheobhaidh cén sciar de na fáltais.
I measc na ndaoine a dtugtar cuireadh don éisteacht seo tá:
- an páirtí atá faoi oibleagáid
- an páirtí achainíoch
- gach duine a bhfuil cearta nó ualaí acu ar an maoin eastáit réadaigh a ceantáladh de réir na ndoiciméad
- féadfaidh an ceannaitheoir féin páirt a ghlacadh go deonach
Cuireann an chúirt an suí in iúl go poiblí freisin. Ní mór tréimhse ceithre seachtaine ar a laghad a bheith ann idir an fhoilsiú agus an éisteacht iarbhír.
Sebastian RiedlmairHarlander & Partner Rechtsanwälte „Is é cuspóir gach idirbhirt éigeantais éileamh dlisteanach an chliaint a dhaingniú go hiomlán tríd an bhfáltas díolacháin.“
Tairiscint níos airde
Tar éis forghéilleadh éigeantach, ní bhíonn gach rud cinntitheach i gcónaí. Más lú an praghas ceannaigh a fuarthas ná trí cheathrú de luach measta na maoine, tá rogha eile ann: an tairiscint níos airde mar a thugtar air. Tá sé seo ceaptha a chinntiú nach ndíoltar an mhaoin ró-shaor agus go bhfaigheann creidiúnaithe na fáltais is airde is féidir.
Is tairiscint nua í tairiscint níos airde ar féidir le duine éigin a chomhdú leis an gcúirt forghníomhaithe laistigh de 14 lá tar éis an dámhachtain a fhógairt go poiblí. Chun go mbeidh an tairiscint níos airde bailí, ní mór don phraghas a thairgtear a bheith
Iltairiscintí níos airde faighte
Má tá roinnt tairiscintí níos airde ann, cinneann méid na tairisceana. Ceadófar an duine a thairgeann an praghas is airde. Má thairgeann beirt an méid céanna, is é an duine a chuir an tairiscint níos airde isteach ar dtús a chomhaireamh.
Éifeacht na tairisceana níos airde
Má ghlacann an chúirt leis an tairiscint níos airde agus má éiríonn an t-ordú críochnaitheach, caillfidh an ceant bunaidh a bhailíocht. Cúlaíonn an chúirt an chéad dámhachtain agus bronnann sí an dámhachtain ar an tairgeoir nua. Seolfar an t-ordú seo i scríbhinn chuig na páirtithe lena mbaineann (tairgeoir níos airde, ceannaitheoir roimhe seo, creidiúnaí agus duine atá faoi oibleagáid) agus cuirfear in iúl go poiblí é sa chomhad foraitheanta.
A luaithe a bhronnann an chúirt an dámhachtain go críochnaitheach tar éis tairiscint níos airde a ghlacadh, ní cheadaítear aon tairiscint níos airde eile. Críochnaíonn sé seo an nós imeachta go cinntitheach, agus faigheann an ceannaitheoir nua úinéireacht ar an maoin eastáit réadaigh.
Do bhuntáistí le tacaíocht dlí
Tionlacanóidh aturnae tú tríd an nós imeachta forghéillte éigeantaigh ar fad agus cinnteoidh sé go gcomhlíontar d’éileamh go hiomlán agus go dlíthiúil. Déanfaidh sé gach céim den nós imeachta a sheiceáil, coinneoidh sé do spriocdhátaí agus forfheidhmeoidh sé d’éilimh go comhsheasmhach.
Cosnaíonn gnólacht speisialaithe tú ó earráidí foirmiúla, déanann sé measúnú ar na seansanna ratha agus cinntíonn sé go bhfaigheann tú an méid a bhfuil tú i dteideal a fháil ón bpraghas is airde.
- Tionlacan le linn an phróisis forghníomhaithe ar fad
- Tacaíocht chun Do Éilimh a Fhorfheidhmiú
- Leasanna gach páirtí lena mbaineann a chosaint
