Prisilna dražba nepremičnine

Prisilna dražba nepremičnine

Prisilna dražba nepremičnine je izvršilno sredstvo, s katerim se odprte denarne terjatve poravnajo s prodajo nepremičnega premoženja. Uporablja se, ko je dolžnik lastnik nepremičnine, vendar ne plača svojih dolgov. Cilj prisilne dražbe je javna prodaja nepremičnega premoženja in uporaba izkupička za poplačilo dolgov.

Postopek je urejen v 133. členu Izvršilnega reda (EO) in poteka v več korakih. Čeprav postopek vzame nekaj časa, je prisilna dražba eno najučinkovitejših sredstev za uveljavljanje upravičenih terjatev iz nepremičnega premoženja.

Stranke prisilne dražbe

V postopku prisilne dražbe si nasproti stojita izvršilni upnik in dolžnik. Izvršilni upnik predlaga dražbo, da bi prejel svojo odprto denarno terjatev iz izkupička nepremičnega premoženja. Dolžnik je lastnik nepremičnine, ki se draži.

Koraki postopka

Postopek prisilne dražbe sledi jasno urejenemu poteku, ki korak za korakom vodi od vloge do končnega izplačila izkupička dražbe. Osrednji koraki postopka so:

• Vložitev izvršilnega predloga
• Dovolitev izvršilnega predloga in zaznamba začetka dražbenega postopka v zemljiški knjigi
• Imenovanje sodnega cenilca, ki izdela cenitveno mnenje in objavi ocenjeno vrednost
• Določitev termina dražbe
• Izvedba termina dražbe
• Določitev naroka za razdelitev izkupička

Posebnosti

Izvršilni upnik mora izvršilnemu predlogu priložiti izvod izvršilnega naslova, po potrebi s potrdilom o izvršljivosti. Le če na nepremičnini že obstaja zastavna pravica, se lahko ta priloga opusti.

Vlogi je treba priložiti tudi seznam interesentov, ki vsebuje vse osebe, ki imajo na nepremičnini stvarne pravice ali vpisane predkupne oziroma odkupne pravice. Pristojno je okrajno sodišče, ki vodi zemljiško knjigo.

Če je vloga odobrena, sodišče odredi prisilno dražbo nepremičnine in zaznamuje začetek postopka v zemljiški knjigi.

Ta zemljiškoknjižna zaznamba povzroči, da se dražba lahko uveljavlja tudi proti poznejšim lastnikom ali pridobiteljem pravic na nepremičnini. Hkrati je upnik zavezan, da v roku, ki ga določi sodišče, plača predujem stroškov, ki se običajno vloži za cenitev nepremičnine. Če plačilo ni izvedeno, se postopek ustavi.

Cenitev

Ko je predujem stroškov plačan, sodno imenovani cenilec izvede cenitev nepremičnine. Cenitev se ravna po Zakonu o vrednotenju nepremičnin (LBG). Cenilec mora pri tem uporabiti priznane metode vrednotenja, ki ustrezajo trenutnemu stanju znanosti. V praksi se uporabljajo predvsem naslednje metode:

• Primerjalna metoda: Vrednost se določi na podlagi podobnih, nedavno prodanih nepremičnin.
• Donosna metoda: Vrednost izhaja iz dolgoročno dosegljivih najemnin.
• Stroškovna metoda: Tu je v ospredju gradbena substanca. Vrednost izhaja iz stroškov zemljišča in gradnje, zmanjšanih za zmanjšanje vrednosti.

Peter Harlander
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Cenitev vrednosti po Zakonu o vrednotenju nepremičnin zagotavlja, da je tržna vrednost nepremičnine določena na razumljivi podlagi.“

Ugovori zoper ocenjeno vrednost

Ko je cenitveno mnenje o nepremičnini dokončano, sodišče vsem udeležencem sporoči, kakšno vrednost je cenilec izračunal za nepremičnino. Kljub temu imajo udeleženci možnost podati ugovore zoper mnenje. Če kdo meni, da ugotovljena vrednost ni pravilna ali je bila napačno izračunana, lahko to sporoči sodišču.

Če kdo vloži ugovore, sodišče ponovno preuči primer. Lahko naroči cenilcu, naj mnenje dopolni ali izboljša.

Dodelitev

Prisilna dražba je javna in običajno poteka na sodišču. Sodnik pozove k oddaji ponudb. Če ni več višjih ponudb, sodnik zaključi dražbo in najvišjemu ponudniku dodeli nepremičnino. S tem se postopek ponudb zaključi in dodelitev predstavlja podlago za pridobitev lastništva. Kupec z dodelitvijo neposredno postane lastnik dražene nepremičnine skupaj s pripadajočim.

Razdelitev izkupička

Ko se nepremičnina ali predmet proda v okviru prisilne dražbe, gre izvršilnemu upniku predvsem za to, da se mu poplača odprta terjatev. Izkupiček od prodaje je tako imenovani izkupiček dražbe. Ko kupec to plača, sodišče razdeli izkupiček med upravičence.

Takoj ko kupec poravna celotno kupnino, sodišče po uradni dolžnosti odredi narok za razdelitev tega izkupička. Ta tako imenovani narok za razdelitev izkupička služi določitvi, kdo prejme kakšen delež izkupička.

Na ta narok so med drugim vabljeni:

• dolžnik
• izvršilni upnik
• vse osebe, ki imajo po listinah pravice ali bremena na draženi nepremičnini
• kupec sam se lahko prostovoljno udeleži

Sodišče narok tudi javno objavi. Med objavo in dejanskim narokom mora preteči najmanj štiritedenski rok.

Sebastian Riedlmair
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Cilj vsake prisilne dražbe je v celoti zavarovati upravičeno terjatev stranke z izkupičkom od unovčenja.“

Nadponudba

Po prisilni dražbi ni vedno vse dokončno odločeno. Če dosežena kupnina znaša manj kot tri četrtine ocenjene vrednosti nepremičnine, obstaja še ena možnost: tako imenovana nadponudba. S tem se želi zagotoviti, da se nepremičnina ne proda preveč poceni in da upniki prejmejo čim višji izkupiček.

Nadponudba je nova ponudba, ki jo lahko nekdo vloži v 14 dneh po javni objavi dodelitve pri izvršilnem sodišču. Da bi bila nadponudba veljavna, mora biti ponujena cena vsaj za četrtino višja od prvotnega izkupička dražbe. Poleg tega mora nadponudnik pri sodišču položiti četrtino ponujene kupnine kot varščino. Šele takrat nadponudba postane veljavna.

Prejem več nadponudb

Če je več nadponudb, odloča višina ponudbe. Kdor ponudi najvišjo ceno, je sprejet. Če dve osebi ponudita enak znesek, šteje, kdo je nadponudbo vložil prvi.

Učinek nadponudbe

Če sodišče sprejme nadponudbo in sklep postane pravnomočen, izvirna dražba izgubi veljavnost. Sodišče razveljavi prvo dodelitev in dodeli nepremičnino novemu ponudniku. Ta sklep se pisno vroči vsem udeležencem (nadponudniku, prejšnjemu kupcu, upniku in dolžniku) ter javno objavi v evidenci objav.

Takoj ko sodišče pravnomočno dodeli nepremičnino po sprejetju nadponudbe, ni več dovoljena nobena nadaljnja nadponudba. S tem se postopek dokončno zaključi in novi kupec postane lastnik nepremičnine.

Vaše prednosti z odvetniško pomočjo

Odvetnik vas spremlja skozi celoten postopek prisilne dražbe in poskrbi, da bo vaša terjatev v celoti in pravno varno izpolnjena. Preveri vse korake postopka, upošteva vaše roke in dosledno uveljavlja vaše zahtevke.

Specializirana odvetniška pisarna vas ščiti pred formalnimi napakami, oceni možnosti za uspeh in poskrbi, da prejmete znesek, ki vam pripada iz izkupička dražbe.

• Spremljanje med celotnim izvršilnim postopkom
• Podpora pri uveljavljanju vaših terjatev
• Varovanje interesov vseh udeležencev

Pogosto zastavljena vprašanja – FAQ