Prisilna uprava

Prisilna uprava

Prisilna uprava je posebna oblika izvršbe. Prisilna uprava je eno od treh izvršilnih sredstev, ki jih Izvršilni red (EO) predvideva za izvršbo na nepremično premoženje. Poleg prisilne ustanovitve zastavne pravice in prisilne dražbe omogoča upniku, da svojo terjatev poplača ne s prodajo nepremičnine, temveč z njenimi koristmi in prihodki.

V skladu z 97. členom Izvršilnega zakona (EO) se lahko dovoli prisilna uprava nepremičnine, nadzidave ali stavbne pravice v korist izvršljive denarne terjatve. Pri tem se uporabijo koristi in dohodki predmeta. Vključeni so tudi dohodki iz gozdarske ali kmetijske dejavnosti, ki se izvaja na nepremičnini.

Stranke v postopku prisilne uprave

V postopku prisilne uprave si nasproti stojita dve glavni stranki. Izvršilni upnik je oseba, ki ima izvršljivo denarno terjatev in predlaga prisilno upravo, da bi svojo terjatev poplačala iz donosov nepremičnine.

Dolžnik je lastnik zadevne nepremičnine ali drugega predmeta izvršbe, proti kateremu je usmerjena terjatev. Medtem ko izvršilni upnik zahteva uvedbo in izvedbo prisilne uprave, je dolžnik podvržen zakonskim omejitvam, ki so povezane z odrejeno upravo njegove nepremičnine.

Potek postopka prisilne uprave

V bistvu je postopek prisilne uprave sestavljen iz treh delov:

• Uvodni postopek
• Upravni postopek
• Postopek razdelitve

Uvodni postopek

Postopek prisilne uprave se, kot vsak izvršilni postopek, začne z predlogom za izvršbo. Upnik s tem pri sodišču zahteva izvedbo prisilne uprave nad določeno nepremičnino ali drugim izvršljivim objektom.

Če sodišče odobri prisilno upravo, se to zaznamuje v zemljiški knjigi. Ta vpis zagotavlja, da prisilna uprava učinkuje tudi proti poznejšim pridobiteljem nepremičnine.

Sklep o odobritvi se vroči tako upniku kot dolžniku. Od tega trenutka so razpolaganja dolžnika z nepremičnino, ki presegajo redno upravljanje, proti upnikom neveljavna.

Hkrati se upniku naloži, da v roku najmanj štirih tednov plača predplačilo stroškov. To služi za zagotovitev minimalnega plačila pozneje imenovanega prisilnega upravitelja.

Takoj ko prispe predplačilo stroškov, sodišče imenuje upravitelja. Poleg tega se dolžnika obvesti, da sam ne sme več opravljati nobenih upravnih dejanj in se ne sme vmešavati v naloge upravitelja.

Sklep o imenovanju se vroči več organom, vključno z upnikom, dolžnikom, upraviteljem ter organom, pristojnim za davke in dajatve nepremičnine. Poleg tega se izvede javna objava v datoteki oklicov.

Peter Harlander
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Prisilna uprava ne posega v substanco nepremičnine, temveč v njene tekoče koristi in dohodke ter jih uporabi za poplačilo izvršljive terjatve.“

Upravni postopek

V upravnem postopku dejansko prisilno upravljanje nepremičnine izvaja imenovani prisilni upravitelj. Prevzame tekoče vodenje, pobira prihodke in zagotavlja, da se vsi upravni koraki izvajajo v skladu z določili Izvršilnega reda.

Dovolitev prisilne uprave sprva ne spremeni ničesar glede obstoječih najemnih in zakupnih pogodb. Kljub temu ima upravitelj določena pooblastila:

• Lahko odpove obstoječe pogodbe v skladu s splošnimi zakonskimi pravili
• Vloži tožbo za izpraznitev
• Sklepa nove najemne pogodbe za običajno trajanje v kraju

Za odločitve, ki ne spadajo v redno upravljanje, upravitelj potrebuje soglasje izvršilnega sodišča. Sem spadajo zlasti:

• Sklenitev dolgoročnih najemnih pogodb, ki presegajo predvideno trajanje prisilne uprave
• Zakup celotne nepremičnine ali posameznih delov
• Zakup donosov nepremičnine z javno dražbo

Delovanje upravitelja nadzoruje izvršilno sodišče. Sodišče mu lahko daje navodila, pridobiva poročila in pojasnila, preverja dokumentacijo in samostojno izvaja potrebne preiskave.

Postopek razdelitve

V postopku razdelitve se razdelijo prihodki nepremičnine, pridobljeni med prisilno upravo. Ti prihodki so najprej namenjeni kritju stroškov upravljanja, nato pa poplačilu upnika in drugih upravičencev.

Stroške, povezane z upravljanjem in običajno gospodarsko uporabo nepremičnine, lahko upravitelj poravna neposredno iz prihodkov. Sem spadajo na primer obratovalni stroški ali potrebni izdatki tekočega gospodarjenja. Ti izdatki so torej kriti brez dodatnega postopka.

Razdelijo se šele presežki prihodkov, ki ostanejo po odštetju teh upravnih stroškov. Razdelitev opravi izvršilno sodišče.

Sebastian Riedlmair
Harlander & Partner Rechtsanwälte „V razdelitvenem postopku se doseženi donosi najprej uporabijo za kritje stroškov upravljanja in nato za poplačilo terjatev upravičenih upnikov.“

Ustavitev prisilne uprave

Prisilna uprava se lahko konča iz več razlogov. Ustavitev se lahko izvede po uradni dolžnosti ali na predlog. Sodišče ustavi prisilno upravo, takoj ko so poplačane vse terjatve skupaj s stranskimi stroški. Dolžnik lahko tudi sam predlaga ustavitev.

Prisilna uprava se mora ustaviti tudi, če bi nadaljevanje povzročilo posebne stroške, ki jih ni mogoče pokriti iz prihodkov, ali če glede na okoliščine ni pričakovati zadostnih prihodkov.

Vaše prednosti z odvetniško pomočjo

Odvetnik vas spremlja skozi celoten postopek prisilne uprave in zagotavlja, da pravilno izpolnjujete vse formalne zahteve. Ustrezno vloži predlog za izvršbo, pravočasno predloži potrebna dokazila in nadzoruje vsak korak postopka. S tem upniki učinkovito uveljavljajo svoje terjatve in se izognejo zamudam ali napakam.

Kot dolžnik prejmete pravno zaščito, natančno razumete svoje obveznosti in se pravočasno odzovete na sodne ukrepe.

• Spremljava med celotnim postopkom prisilne uprave
• Pravno varna izvedba vseh potrebnih korakov
• Varovanje vaših pravic in interesov

Pogosto zastavljena vprašanja – FAQ