Prinudna uprava

Prinudna uprava

Prinudna uprava je poseban oblik prinudnog izvršenja. Prinudna uprava je jedno od tri sredstva izvršenja koje Zakon o izvršenju (EO) predviđa za izvršenje na nepokretnoj imovini. Pored prinudnog zasnivanja založnog prava i prinudne prodaje, ona omogućava povjeriocu da namiri svoje potraživanje ne prodajom nekretnine, već kroz njene prihode i koristi.

Prema članku 97. EO, u korist izvršne novčane tražbine može se odobriti prinudna uprava nad nekretninom, nadgrađem ili pravom građenja. Pri tome se koriste plodovi i prihodi objekta. Obuhvaćeni su i prihodi od šumskog ili poljoprivrednog gospodarstva koje se vodi na nekretnini.

Stranke u postupku prinudne uprave

U postupku prinudne uprave postoje dvije glavne stranke. Povjerilac koji provodi ovrhu je osoba koja posjeduje izvršnu novčanu tražbinu i podnosi zahtjev za prinudnu upravu kako bi svoju tražbinu naplatila iz prihoda nekretnine.

Obveznik je vlasnik predmetne nekretnine ili drugog predmeta ovrhe, protiv kojeg je usmjerena tražbina. Dok povjerilac koji provodi ovrhu zahtijeva pokretanje i provođenje prinudne uprave, obveznik podliježe zakonskim ograničenjima koja su povezana s naređenom upravom njegove nekretnine.

Tok postupka prinudne uprave

U osnovi, postupak prinudne uprave sastoji se od tri faze postupka:

• Postupak pokretanja
• Postupak upravljanja
• Postupak raspodjele

Postupak pokretanja

Postupak prinudne uprave počinje, kao i svaki izvršni postupak, prijedlogom za izvršenje. Povjerilac time traži od suda provođenje prinudne uprave nad određenom nekretninom ili drugim izvršivim objektom.

Ako sud odobri prinudnu upravu, to se bilježi u zemljišne knjige. Ovaj upis osigurava da prinudna uprava djeluje i prema kasnijim stjecateljima nekretnine.

Rješenje o odobrenju dostavlja se i povjeriocu i izvršeniku. Od tog trenutka, raspolaganja izvršenika nekretninom koja prelaze okvire redovnog upravljanja su nevažeća prema povjeriocima.

Istovremeno se povjeriocu izvršenja nalaže da u roku od najmanje četiri sedmice uplati predujam troškova. On služi za osiguranje minimalne naknade kasnije imenovanog prinudnog upravitelja.

Čim stigne predujam troškova, sud imenuje upravitelja. Dodatno se izvršenik obavještava da sam više ne smije poduzimati nikakve upravne radnje i da se ne može miješati u zadatke upravitelja.

Rješenje o imenovanju dostavlja se na više mjesta, uključujući povjerioca, obveznika, upravitelja, kao i tijela nadležna za poreze i doprinose na nekretninu. Osim toga, provodi se javna objava u oglasnoj datoteci.

Peter Harlander
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Prinudna uprava ne zahvaća supstancu nekretnine, već njene tekuće plodove i prihode te ih čini upotrebljivima za namirenje izvršne tražbine.“

Postupak upravljanja

U postupku upravljanja odvija se stvarna prinudna uprava nekretnine od strane imenovanog prinudnog upravitelja. On preuzima tekuće vođenje, naplaćuje prihode i brine se da se svi koraci upravljanja odvijaju u skladu s odredbama Zakona o izvršenju.

Odobrenje prinudne uprave u početku ne mijenja ništa u vezi s postojećim ugovorima o najmu i zakupu. Ipak, upravitelj ima određene ovlasti:

• Može otkazati postojeće ugovore prema općim zakonskim pravilima
• Podnijeti tužbu za iseljenje
• Sklopiti nove ugovore o najmu za uobičajeno trajanje

Za odluke koje ne spadaju u redovno upravljanje, upravitelj treba odobrenje izvršnog suda. Tu spadaju posebno:

• Sklapanje dugoročnih ugovora o najmu koji nadilaze predviđeno trajanje prinudne uprave
• Davanje u zakup cijele nekretnine ili pojedinih dijelova
• Davanje u zakup prihoda nekretnine putem javne dražbe

Djelatnost upravitelja nadzire izvršni sud. Sud mu može davati upute, tražiti izvještaje i pojašnjenja, pregledavati dokumentaciju i sam provoditi potrebne provjere.

Postupak raspodjele

U postupku raspodjele dijele se prihodi nekretnine ostvareni tokom prinudne uprave. Ovi prihodi služe prvo za pokrivanje troškova upravljanja, a zatim za namirenje povjerioca izvršenja i drugih ovlaštenih osoba.

Troškove povezane s upravljanjem i uobičajenim ekonomskim korištenjem nekretnine upravitelj može direktno podmiriti iz prihoda. To uključuje, na primjer, režijske troškove ili neophodne izdatke tekućeg poslovanja. Ovi izdaci se dakle pokrivaju bez dodatnog postupka.

Tek se višak prihoda koji preostane nakon odbitka ovih troškova upravljanja raspodjeljuje. Raspodjelu vrši izvršni sud.

Sebastian Riedlmair
Harlander & Partner Rechtsanwälte „U postupku raspodjele, ostvareni prihodi se prvo koriste za pokrivanje troškova uprave, a zatim za namirenje tražbina ovlaštenih povjerilaca.“

Obustava prinudne uprave

Prinudna uprava može biti okončana iz više razloga. Obustava može biti po službenoj dužnosti ili na zahtjev. Sud obustavlja prinudnu upravu čim su namirena sva potraživanja zajedno sa sporednim potraživanjima. Izvršenik također može sam zatražiti obustavu.

Prinudna uprava se također obustavlja ako bi nastavak uzrokovao posebne troškove koji se ne mogu pokriti iz prihoda ili ako se prema okolnostima ne mogu očekivati dovoljni prihodi.

Vaše prednosti uz advokatsku podršku

Odvjetnik Vas prati kroz cijeli postupak prinudne uprave i osigurava da ispravno ispunite sve formalne zahtjeve. On uredno podnosi zahtjev za ovrhu, pravovremeno dostavlja potrebne dokaze i nadzire svaki korak postupka. Na taj način povjerioci učinkovito provode svoje tražbine i izbjegavaju kašnjenja ili pogreške.

Kao izvršenik dobivate pravnu zaštitu, tačno razumijete svoje obaveze i pravovremeno reagirate na sudske mjere.

• Pratnja tokom cijelog postupka prinudne uprave
• Pravno sigurna provedba svih potrebnih koraka
• Zaštita vaših prava i interesa

Često postavljana pitanja – FAQ