Prisilna uprava

Prisilna uprava

Prisilna uprava poseban je oblik ovrhe. Prisilna uprava jedno je od tri sredstva ovrhe koje Ovršni zakon (EO) predviđa za ovrhu na nepokretnoj imovini. Uz prisilno zasnivanje založnog prava i prisilnu dražbu, ona omogućuje vjerovniku koji provodi ovrhu da svoju tražbinu ne namiri prodajom nekretnine, već njezinim plodovima i prihodima.

Prema članku 97. Ovršnog zakona, radi namirenja ovršive novčane tražbine može se odobriti prisilna uprava nad nekretninom, nadgrađem ili pravom građenja. Pri tome se koriste plodovi i prihodi objekta. Obuhvaćeni su i prihodi od šumarskog ili poljoprivrednog gospodarstva koje se obavlja na nekretnini.

Stranke u postupku prisilne uprave

U postupku prisilne uprave postoje dvije glavne stranke. Ovrhovoditelj je osoba koja posjeduje ovršivu novčanu tražbinu i podnosi zahtjev za prisilnu upravu kako bi svoju tražbinu naplatila iz prihoda nekretnine.

Ovršenik je vlasnik predmetne nekretnine ili drugog predmeta ovrhe protiv kojeg je usmjerena tražbina. Dok ovrhovoditelj zahtijeva pokretanje i provedbu prisilne uprave, ovršenik podliježe zakonskim ograničenjima koja su povezana s naloženom upravom njegove nekretnine.

Tijek postupka prisilne uprave

U osnovi, postupak prisilne uprave sastoji se od tri faze postupka:

• Uvodni postupak
• Upravni postupak
• Postupak raspodjele

Uvodni postupak

Postupak prisilne uprave započinje, kao i svaki ovršni postupak, ovršnim prijedlogom. Vjerovnik time od suda zahtijeva provedbu prisilne uprave nad određenom nekretninom ili drugim predmetom koji je moguće ovršiti.

Ako sud odobri prisilnu upravu, to se zabilježuje u zemljišnim knjigama. Ova zabilježba osigurava da prisilna uprava djeluje i prema kasnijim stjecateljima nekretnine.

Rješenje o odobrenju dostavlja se i vjerovniku i obvezniku. Od tog trenutka, raspolaganja obveznika nekretninom koja nadilaze redovnu upravu nemaju učinka prema vjerovnicima.

Istodobno se vjerovniku koji provodi ovrhu nalaže da u roku od najmanje četiri tjedna uplati predujam troškova. On služi za osiguranje minimalne naknade kasnije imenovanog prisilnog upravitelja.

Čim predujam troškova bude uplaćen, sud imenuje upravitelja. Osim toga, obveznik se obavještava da više ne smije poduzimati nikakve radnje upravljanja i da se ne može miješati u zadaće upravitelja.

Rješenje o imenovanju dostavlja se većem broju tijela, uključujući vjerovnika, obveznika, upravitelja, kao i tijelima nadležnim za poreze i davanja na nekretninu. Osim toga, provodi se javna objava u e-oglasnoj ploči.

Peter Harlander
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Prisilna uprava ne zadire u supstancu nekretnine, već u njezine tekuće plodove i prihode te ih čini iskoristivima za namirenje ovršive tražbine.“

Upravni postupak

U upravnom postupku stvarna prisilna uprava nekretnine provodi se putem imenovanog prisilnog upravitelja. On preuzima tekuće vođenje, naplaćuje prihode i osigurava da se svi koraci upravljanja provode u skladu s odredbama Ovršnog zakona.

Odobrenje prisilne uprave u početku ne mijenja ništa u vezi s postojećim ugovorima o najmu i zakupu. Ipak, upravitelj ima određene ovlasti:

• Može otkazati postojeće ugovore prema općim zakonskim pravilima
• Podnijeti tužbu za iseljenje
• Sklopiti nove ugovore o najmu za uobičajeno trajanje

Za odluke koje ne spadaju u redovnu upravu, upravitelj treba suglasnost ovršnog suda. To osobito uključuje:

• Sklapanje dugoročnih ugovora o najmu koji nadilaze predviđeno trajanje prisilne uprave
• Davanje u zakup cijele nekretnine ili pojedinih dijelova
• Davanje u zakup prihoda nekretnine putem javne dražbe

Rad upravitelja nadzire ovršni sud. Sud mu može davati upute, tražiti izvješća i objašnjenja, provjeravati dokumente i sam provoditi potrebne istrage.

Postupak raspodjele

U postupku raspodjele raspodjeljuju se prihodi od nekretnine ostvareni tijekom prisilne uprave. Ti prihodi služe prvo za pokrivanje troškova uprave, a zatim za namirenje vjerovnika koji provodi ovrhu, kao i drugih ovlaštenika.

Troškove koji su povezani s upravom i uobičajenim gospodarskim korištenjem nekretnine, upravitelj smije podmiriti izravno iz prihoda. To uključuje, primjerice, pogonske troškove ili potrebne troškove tekućeg gospodarenja. Dakle, ti se izdaci pokrivaju bez dodatnog postupka.

Tek se višak prihoda koji preostane nakon odbitka ovih troškova uprave raspodjeljuje. Raspodjelu provodi ovršni sud.

Sebastian Riedlmair
Harlander & Partner Rechtsanwälte „U postupku raspodjele ostvareni prihodi se prvo koriste za pokrivanje troškova uprave, a zatim za namirenje tražbina ovlaštenih vjerovnika.“

Obustava prisilne uprave

Prisilna uprava može se obustaviti iz nekoliko razloga. Obustava može uslijediti ili po službenoj dužnosti ili na zahtjev. Sud obustavlja prisilnu upravu čim se podmire sve tražbine, uključujući sporedne troškove. Obveznik također može sam podnijeti zahtjev za obustavu.

Prisilna uprava se također obustavlja ako bi nastavak prouzročio posebne troškove koji se ne mogu pokriti iz prihoda ili ako se, prema okolnostima, ne mogu očekivati dovoljni prihodi.

Vaše prednosti uz odvjetničku podršku

Odvjetnik Vas prati kroz cijeli postupak prisilne uprave i osigurava da ispravno ispunite sve formalne zahtjeve. On uredno podnosi prijedlog za ovrhu, pravodobno dostavlja potrebne dokaze i nadzire svaki korak postupka. Na taj način vjerovnici učinkovito ostvaruju svoje tražbine i izbjegavaju kašnjenja ili pogreške.

Kao obveznik dobivate pravnu zaštitu, točno razumijete svoje obveze i pravodobno reagirate na sudske mjere.

• Praćenje tijekom cijelog postupka prisilne uprave
• Pravno sigurna provedba svih potrebnih koraka
• Zaštita vaših prava i interesa

Često postavljana pitanja – FAQ